Осень 2022 года для петербургского рынка новостроек стала временем больших премьер. Сразу несколько крупных проектов от известных застройщиков стартовали почти одновременно. Инвесторы, которые стремятся сохранить свои сбережения и получить доход в будущем, резко активизировались. Где искать самые выгодные и перспективные ЖК — в материале "Делового Петербурга".
В третьем квартале выбор жилья в новостройках петербургского региона увеличился на 5%. Если в июле и августе этот показатель стагнировал, то в сентябре количество лотов в продаже выросло до 65 тыс., подсчитали аналитики "Циан". В октябре рынок перешёл к ещё более интенсивному восстановлению.
Рабочий кейс
Позитивная тенденция обусловлена стартом новых масштабных проектов. Все они сосредоточены в восточных и южных направлениях на границе города и области. Один из последних примеров — комплекс комфорт-класса "Город звёзд" в Новосаратовке от одного из лидеров петербургского рынка, компании Setl Group. Этот ЖК претендует на звание одного из крупнейших во всём регионе. Общая площадь квартир составит около 1,7 млн "квадратов", а проживать в них смогут более 45 тыс. человек.
Эксперты, опрошенные "ДП", рекомендуют ориентироваться именно на топовых застройщиков, поскольку фактор надёжности — ключевой момент для инвесторов в нынешних реалиях. Кроме того, участники рынка заявляют, что покупка недвижимости сейчас показывает самую высокую доходность среди популярных у россиян способов сохранения сбережений.
Так, специалисты UDS на примере "живого" кейса рассчитали доход от 1 млн рублей, вложенного в период с 1 января 2020 года по 28 сентября 2022 в различные инструменты: наличные средства, акции одной из бирж, золото, доллары, банковский вклад, жилая недвижимость. При этом в расчётах учитывалось обесценивание денег вследствие инфляции, которая за этот период составила более 20%. При хранении сбережений "под подушкой", наличные средства от изначальной суммы в 1 млн рублей фактически сократились на 255,4 тыс. рублей. Акции биржи снизились на 43%, потеря составила 482,9 тыс. рублей. Стоимость жёлтого металла за 2 с лишним года снизилась на 129 рублей, что в совокупности с инфляцией привело к убытку в размере 285,4 тыс. рублей. Хранение средств в долларах уменьшило изначальную сумму на 312,8 тыс. рублей. Меньше всего средств инфляция "съела" при банковском вкладе (под 5,07% в первый год, 3,94% во второй) — 187 211 рублей. А вот покупка жилья на этапе строительства с последующей продажей через 33 месяца позволила получить доход в размере 886,7 тыс. рублей.
В представленном кейсе была приобретена квартира в строящемся доме. На момент совершения сделки данный лот стоил 3 млн рублей, 1 млн из которых был оплачен в качестве первоначального взноса, а ещё 2 млн — взяты в ипотеку под 9%. В конце сентября 2022 года квартира была продана за 4,9 млн рублей.
"Показанный расчёт демонстрирует, что жилая недвижимость остаётся наиболее безопасным способом сохранения и увеличения капитала даже в периоды турбулентности", — делают вывод авторы исследования.
Удачный момент
Успех инвестора во многом зависит от умения поймать подходящий момент. Чаще всего это касается цены. Очевидно, что покупать на пике — менее выгодно, чем в момент стабилизации или даже снижения цен. Как раз такая ситуация наблюдалась в Петербурге в последнем квартале.
По статистике крупнейших платформ по продаже жилья, в Петербурге цены сократились на 0,3%, а в Ленинградской области сразу на 2,9%. В целом по региону отмечается снижение на 1,1%. Стоимость "квадрата" в новостройках города в сентябре снизилась примерно на 3 тыс. рублей и к концу месяца составила приблизительно 240 тыс. рублей.
При, в целом, благоприятных условиях на рынке, задача инвестора — найти наиболее низкую цену. Поэтому наибольший интерес представляют проекты на старте продаж. При этом и среди новых проектов наблюдается разброс цен. По подсчётам Центра оценки и аналитики "Бюллетени недвижимости," за "квадрат" на старте в Мурино придётся заплатить 171 тыс. рублей, а в Новоселье — 134 тыс. рублей. Самые выгодные предложения можно найти в Новосаратовке — по 129 тыс. рублей за м2.
Средние цены в новостройках на границе Петербурга и Ленобласти
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
В Консалтинговом центре "Петербургская недвижимость" подтверждают, что инвесторы активно отслеживают перспективные проекты по привлекательным стартовым ценам, преследуя цель сохранить/преумножить вложения или получать пассивный доход от сдачи купленной квартиры в аренду. Чем ниже цена на старте — тем быстрее можно "отбить" расходы. К примеру, стоимость квартиры в ЖК "Город звёзд" с полной чистовой отделкой стартует от 3,9 млн рублей. При сдаче её в аренду средний платёж может составить 25 тыс. рублей в месяц, таким образом срок, за который квартира себя окупит, составит чуть более 10 лет.
“
"Инвесторам особенно интересны студии и однокомнатные квартиры. В Новосаратовке для этого сегмента покупателей есть большой выбор в "Городе звёзд". Большим спросом также будут пользоваться просторные семейные планировки, благодаря недавнему продлению действия программ семейной ипотеки до 1 июля 2024 года", — прогнозируют в компании.
На перспективу
Впрочем, низкой цены для привлечения покупателей сегодня может быть недостаточно. Инвесторам важно видеть инфраструктурные перспективы места, в котором они покупают жильё. В этом плане снова можно выделить Новосаратовку, подчёркивают урбанисты. Транспортное и социальное развитие этой локации будет вестись параллельно с возведением жилья, что позволит не повторить ошибок, допущенных в Мурино или Кудрово.
На днях гендиректор Setl City Илья Еременко подписал соглашение о сотрудничестве с властями региона и соинвесторами по строительству трамвайной линии Новосаратовка — Петербург с подключением к существующей трамвайной сети Невского района. Другими сторонами соглашения стали Союз строительных организаций Ленинградской области, "Региональное агентство транспортной инфраструктуры", ЦДС и "Самолёт". Появление трамвайной линии Петербург — Новосаратовка повысит привлекательность локации, улучшит её транспортную доступность и поможет развитию территории.
