Возможности, которых не было раньше: по требующимся локациям, площадям, наполнению, сервисам, современной инженерии, качеству отделки и меблировки. Пожалуй, это одна из главных особенностей текущего года для рынка офисной недвижимости. Она влечёт за собой следующую — миграцию арендаторов, которые ищут для себя лучшие условия. Такой тренд наблюдают эксперты. А вот тенденции к существенному сокращению ставок нет: дисконты при аренде крупных блоков в среднем составляют 10–15%, говорят в петербургском офисе NF Group.
Также в консалтинговой компании проанализировали ситуацию за прошедшие 10 месяцев 2022-го: объём сделок по аренде составил 166 тыс. м2, что уже больше на 28% по сравнению с 2021 годом. По словам директора департамента офисной недвижимости петербургского офиса NF Group Регины Волошенко, несмотря на рост активности арендаторов, доля свободных площадей в бизнес-центрах Петербурга растёт в течение всего текущего года: благодаря вводу в эксплуатацию новых зданий и открытию новых гибких офисных пространств, а также из-за ухода с рынка международных компаний. Это расширило возможности для поиска интересных вариантов.
Если же рассматривать критерии выбора помещений, то топ-5 будет сегодня выглядеть так: состояние полной готовности офиса, включая слаботочную кабельную сеть; согласие арендодателя его силами и за собственный счёт выполнять работы по ремонту по требованиям арендатора; гибкость по условию выхода из договора аренды; иногда наличие мебели внутри арендной ставки; индексация ниже десяти процентов в год. Такой список "ДП" озвучила Нелли Алейникова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами компании Maris. "Любое здание находит своего арендатора, если оно отвечает его запросам. Если арендодатель не гибкий и переговоры заходят в тупик, то арендатор готов поступиться своими приоритетами в пользу другой локации, качества или финансовой составляющей аренды", — добавляет эксперт.
Тем более, учитывая наличие вариантов. "Сейчас на рынке есть качественное предложение как в исторических зданиях, так и в зданиях современной постройки. Арендаторы в первую очередь выбирают локацию, качество инженерных систем, уровень отделки, исходя из бизнес-процессов, желая минимизировать единовременные расходы", — говорит Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers.
Спрос будет всегда
В Петербурге есть локации, неизменно привлекательные для арендаторов. К таковым, прежде всего, относится исторический центр. Здесь срабатывает целая совокупность факторов.
"При выборе месторасположения офиса для нашей компании мы, в первую очередь, ставили вопрос удобной транспортной доступности для всех сотрудников. При численности свыше 300 человек единственным компромиссным решением являются БЦ, расположенные в центре города. Район станции метро "Адмиралтейская" как нельзя лучше подходит в этом плане", — рассказывает генеральный директор СПб-Гипрошахт Антон Столов. Компания арендует офис в БЦ "Сенатор" на Большой Морской, 26.
Руководитель предприятия отмечает как показатель комфорта для персонала не только непосредственную близость бизнес-центра к станциям метро (до "Адмиралтейской" — 300 м, до "Невского проспекта" – 800 м) — но и преимущества, которые подобное расположение в принципе предлагает сотрудникам. "Пять минут — и ты на Невском. В графике "работа–дом" нет времени вспомнить, что живёшь в красивейшем городе. Работая в центре, даже обеденный перерыв — возможность обратить на это внимание", — говорит собеседник "ДП".
Локация привлекательна и для инвесторов: строения в "золотом треугольнике" — всегда зона особого интереса. Однако с таким "материалом" надо уметь работать. Но грамотный подход привлечёт арендатора. "На мой взгляд, устройство офисных зон в центре с обязательным восстановлением внешнего и внутреннего убранства исторических зданий — прекрасная альтернатива строительству новых однотипных БЦ", — выражает свою позицию Антон Столов.
Согласна с ним и Анна Харина, менеджер по административным вопросам компании "Ростелеком", которая арендует офис в БЦ "Сенатор" на Большой Морской, 22. "Работать в историческом здании, обновлённом по современным стандартам, очень комфортно. Мы достаточно молодая и современная IT-компания, и при выборе помещения под офис — современный стиль был одним из основных критериев. А в дополнение к этому получили ещё и здание с вековой историей", — говорит она.
Собеседница "ДП" считает, что качественные офисные помещения в центре необходимы. И находит для это три основных причины — с позиций интереса арендатора. "Во-первых, это очень удачные локации с точки зрения транспортной доступности: метро, автобусы. Во-вторых, здесь расположено большое количество кафе, где наши сотрудники могут вкусно пообедать, либо выпить чашечку кофе. В-третьих, в нашей локации сосредоточены основные памятники культуры. У сотрудников всегда есть возможность в обеденный перерыв прогуляться и насладиться этой красотой".
Это лучшая часть центрального района Петербурга, где сосредоточена деловая активность, что притягивает бизнес, поэтому спрос на данную локацию всегда был и будет, считает управляющий сетью БЦ "Сенатор" Дмитрий Золин. Компания недавно анонсировала открытие своего седьмого бизнес-центра на Большой Морской улице — в доме с номером 32. Историческое строение было отреставрировано — и приобрело черты комфортного современного офиса. "Мы приводим в порядок внешний облик здания и его внутреннее убранство, сохраняем то, что было, и добавляем своё, где это возможно и к месту. Так мы заботимся не только о конкретном здании, но и сохраняем облик города с богатой историей", — говорит Дмитрий Золин. А что это значит для арендаторов — рассмотрим более подробно.
До и после
Здание на Большой Морской, 32 построено архитектором Виктором Шретером под задачи "Русского для внешней торговли банка". И славится оно, в том числе, тем, что здесь впервые в стране операционный зал был создан с применением инновационных инженерных конструкций — его венчает стеклянный купол с витражными секциями, а фермы опираются на металлические колонны, установленные в круглом по форме и двухуровневом помещении. Фасад строения облицован вюртембергским песчаником в трёх оттенках: красном, серовато-зелёном и жёлтом. Здание относится к объектам культурного наследия федерального значения.
"Мы любим исторические объекты, они нас вдохновляют, хотя восстанавливать их довольно сложно, это задача особая, этим в том числе нас и привлекают исторические постройки. В 1887-1888 здание с роскошными интерьерами принадлежало "Русскому для внешней торговли банку", позже владельцы менялись, последним (2009 год) был архитектурно-строительный колледж, с 2010 года здание пустовало. С каждым годом оно утрачивало былую роскошь, приходило в печальное состояние для здания с вековой историей, ветшало — мы решили вдохнуть в него новую жизнь!", — рассказывает Дмитрий Золин.
Особняк был приобретён компанией в июне 2021 года. По словам управляющего сетью БЦ "Сенатор" стояла задача сделать эксклюзивный качественный объект, отвечающий всем современным требованиям, выстроить правильную логистику и вывести максимально возможную эффективную и полезную площадь. С этой целью был произведён "полный перечень строительных работ для преобразования, почти утратившего прежнюю красоту исторического особняка в полноценный бизнес-центр класса А", — уточняет Дмитрий Золин. При этом, важной составляющей проекта было сохранение всех особенностей и исторической "изюминки" объекта. "Необходимо было подобрать правильные материалы, отреставрировать все элементы "родного" декора и вывести на рынок хороший продукт, которым можно гордиться", — говорит управляющий сетью БЦ.
Весь процесс занял чуть больше года. Компания уложилась в заявленные сроки, поскольку имеет большой опыт строительства бизнес-центра "под ключ" — со всеми инженерными системами и качественной отделкой в дизайнерских интерьерах. Сложностей с поставками необходимых материалов и оборудования не возникло (а также с курсовой разницей или доставкой), поскольку они были заказаны ещё в 2021 году. Сразу, как только был завершён дизайн-проект. Его разрабатывали в течение двух месяцев.
"Нам повезло в том, что творение архитектора Виктора Шретера дошло до нашего времени, сохранив большую часть исторических интерьеров: изначально здание проектировалась, как здание банка. Уникальный круглый операционный зал под куполом в центре постройки, двойная лестница — клиентская и служебная, мраморные полы во входной зоне: всё это необходимо было не только сохранить, но и представить как современное пространство для работы и функционирования отдельной компании. Это, пожалуй, самая интересная часть работы с подобными объектами", — рассказал "ДП" создававший проект дизайнер Алексей Петров.
На вопрос об идеальной концепции современного офисного пространства эксперт ответил так: "Кто-то выбирает Москва-сити, а кто-то культурный центр Петербурга. Многие топовые российские компании выбирают второе, например, ВКонтакте. Они ценят не только локацию, но и историю в сочетании с актуальными технологиями. В данном подходе, сеть БЦ "Сенатор" не просто приблизилась к идеальной концепции современного офисного здания, но и является лидером".
Так, вместе с дизайнерским ремонтом в здании реализованы: современная система диспетчеризации (BMS building management system) на базе оборудования Jung (Германия; VRF-система кондиционирования Mitsubishi; система вентиляции с функцией рекуперации с возможностью подогрева и охлаждения воздуха в соответствии с погодными условиями; установлен бесшумный лифт KONE с панорамным остеклением. "Всё это прекрасно вписалось в исторический особняк", — резюмирует Дмитрий Золин.
И экспертное сообщество высоко оценило усилия команды, работавшей над проектом. "Потрясающий результат реконструкции. Здание в идеале подойдёт для сдачи одному арендатору, например, банковским структурам. Первый этаж с красивым куполом и антресолью будет для них крайне функциональным", — считает Виктория Горячева.
Новая активная жизнь
"Изначально на этом проекте мы видели штаб-квартиру моно-арендатора (здание общей площадью 2908 м2, с красивейшей входной группой, историческим атриумом с куполом), но жизнь внесла свои коррективы. После февральских событий нами было принято решение сформировать отдельные офисные блоки и выставить их на рынок. На сегодняшний день бизнес-центр заполнен на 50%. В среднем каждый новый бизнес-центр мы заполняем на 90% в течение одного года", — говорит Ольга Ерлина, руководитель отдела продаж сети БЦ "Сенатор".
По её словам, компания уделяет большое внимание комфорту арендаторов. По всей видимости, это касается и вопроса ставок. "Стоимость рыночная. Мы следим за тенденцией, достаточно динамичны", — сообщила собеседница "ДП".
Также, по её словам, все площади в отреставрированном здании являются уникальным предложением. "Каждое помещение любого офиса. Особое внимание можно уделить двухуровневому офису со стеклянным витражным куполом с коваными фермами и металлическими колоннами — когда-то здесь был операционный зал Русского банка и учебный зал для будущих архитекторов, что вдохновляло последних на творчество, — рассказывает Ольга Ерлина. — Был недавно интересный случай, когда бывшая студентка колледжа увидела восстановленный купол и растрогалась — уже при учебном заведении купол был в унылом состоянии и ветшал. Посетители остаются в приятном шоке от изменений "до и после", и того, что восстановлению уделили очень большое внимание".
Сегодня собственник сети бизнес-центров "Сенатор" имеет в своём портфеле 46 зданий, общая площадь которых составляет 424 тыс. м2. Ежегодно этот крупный игрок в сегменте офисной недвижимости выводит на рынок по 2-3 здания в трёх районах города — Центральном, Петроградском и Василеостровском.
Подход к арендатору за долгие годы работы в данной сфере уже тоже отработан. "Нас очень радует управляющая компания сети и персонал бизнес-центра. Всегда очень быстро реагируют на наши просьбы, всегда идут на встречу и на помощь", — комментирует Анна Харина. Также в случае с "Ростелеком" и офисом на Большой Морской, 22 — появился дополнительный нюанс: ассоциации, эмоциональная привязка. "В этом здании на протяжении длительного срока находилась компания, в которой работали наши сотрудники много лет назад — они всегда с теплотой вспоминают те времена, то здание, которое было ещё до ремонта", — говорит она.
Впрочем, особое влияние на настроение коллективов и рабочие процессы здесь имеет и само окружение, считает Антон Столов. "Сразу ощущаешь атмосферу, в которую погружаешься, приближаясь к работе: здесь отсутствует суета, к которой мы привыкли в большом городе, в спальных районах. Я, конечно, не думаю о том, каково тут было 100 лет назад, но то, как тут сохранилось всё сейчас, несёт в себе исторический дух, не почувствовать который невозможно", — заключает собеседник "ДП".
