Москве предрекают обвал цен на жильё. Как ситуация в столице повлияет на петербургский рынок — в материале "ДП".
Стоимость квадратного метра в новостройках Москвы и Подмосковья может снизиться на 30%, вернувшись к уровням начала 2020 года, прогнозируют специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU". Примерно по такому же сценарию события развивались восемь лет назад.
"В 2015–2017 гг., на фоне кризиса, разразившегося из-за "крымских" санкций и падения цен на нефть, стоимость квадратного метра снизилась на 10–20% (в зависимости от сегмента). Но сейчас и западные санкции, и проблемы, с которыми столкнулась российская экономика, намного серьёзнее, чем восемь лет назад. И это при том, что от последствий предыдущего кризиса мы так и не успели оправиться: по итогам 2021 г. реальные доходы россиян были на 6,1% ниже, чем в 2013 г. Кроме того, в 2015 г. на рынке недвижимости не было пузыря — в 2011–2013 гг. стоимость квартир почти не росла. А в настоящее время есть: в 2020–2021 г., в условиях стагнации экономики, цены на жильё в Москве подскочили на 50–70%, а на некоторые объекты — до 100% благодаря сверхмягкой денежно-кредитной политике ЦБ и субсидированию ставок на первичном рынке со стороны государства. Поэтому и глубина падения цен теперь может быть значительно больше, чем в 2015–2017 гг.
Опрошенные "ДП" эксперты более осторожны в своих прогнозах. По словам директора по маркетингу компании e. Development Вячеслава Батакова, экспонируемая средняя стоимость "квадрата" в новостройках Москвы (включая Новую Москву) за месяц снизилась всего на 2%, при этом минусовая коррекция в большей степени была достигнута за счёт проектов верхнего ценового сегмента.
"Снижение цен московских квартир на треть в течение года маловероятно — даже при сокращении спроса и выжидательной позиции потенциальных покупателей, ограничении низких ипотечных ставок, а также сохранении геополитического фона столь высокая коррекция не представляется возможной. В пессимистичном сценарии рынок замрёт в стадии стагнации цен, возможна корректировка в пределах максимум 5–7% и точечные масштабные скидки для ряда переоценённых комплексов. Далее, даже при негативном варианте развития ситуации, по мере вымывания предложения и сокращения объёма нового строительства рынок начнёт постепенное восстановление", — говорит эксперт.
Московский рынок в последние годы тяготел к премиальным проектам с соответствующим специфическим ценообразованием, объясняет коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
"Имели место "разгоны" стоимости, объяснения которым не всегда удавалось найти даже аналитикам. Всё же столичный рынок имеет определённую ёмкость, когда речь идёт о дорогих метрах. И похоже, что она исчерпывается. В Москве уже есть единичные прецеденты с декларированием скидок на те же 30%. Но, скорее всего, настолько серьёзного снижения в массе свой не будет. Однако корректировка цен в наиболее дорогих объектах вполне может происходить. Ситуация в Петербурге кардинально отличается. Если в Москве цена идёт за статусом, то у нас скорее за спросом. Премиальные проекты в Петербурге строятся не то что не массово, а вообще штучно. И цена в них оправдана, прежде всего, эксклюзивностью предложения. Бизнес-класс в Петербурге также никогда не был переоценён. Но основную статистику рынка, в том числе ценовую, делает комфорт-класс. Это наиболее массовый сегмент, который в последние пять лет очень хорошо развивался. Здесь цена также не находится в отрыве, что называется, от реальности. Но находится в балансе с себестоимостью строительства и реальным спросом. Как частные случаи, на рынке всегда имеют место проекты, которые были переоценены, и в процессе продаж цены так или иначе корректировались. В маркетинговых целях в отдельных проектах порой декларируется снижение цен, но практике это, как правило, означает номинальную скидку", — полагает собеседник "ДП".
В целом, наиболее вероятен сценарий не с резким падением цен, а со снижением объёмов реализации относительно 2020 и 2021 гг., добавил Софронов.
Вице-президент коммерческого блока GloraX Руслан Сырцов согласен, что сложившаяся сейчас ситуация на рынке напоминает кризис 2015–2016 гг., когда из-за высокой ключевой ставки и негативного внешнего фона застройщики начали массово предлагать скидки.
"В этом году многие девелоперы долгое время пытались стимулировать спрос субсидированными процентными ставками. К реальным скидкам перешли только сейчас, и то лишь часть застройщиков. При этом надо понимать, что ситуация у каждого девелопера разная, как и экономика проекта, поэтому в каких-то исключительных случаях скидка в размере 30% может быть, например, на ограниченный пул лотов большой площади, но в целом такой большой дисконт должен настораживать рынок. Надо понимать, что маржинальность проектов в крупных городах в последние годы упала до 18–25%, а есть регионы, где она отрицательная. В этой связи для Москвы и Санкт-Петербурга видится реалистичным дисконт в диапазоне от 10 до 20%", — резюмировал Сырцов.
