В 2022 году покупка жилья на вторичном рынке впервые за новейшую историю оказалась значительно более выгодной, чем в новостройках. Разница в цене петербургских квартир превысила миллион. Если "первичку" разогнала льготная ипотека, то "вторичку" остужает рост предложения.
По данным BN.ru, по итогам 2022 года средняя стоимость "квадрата" на вторичном рынке составила 193,5 тыс. рублей, в то время как на первичном рынке за 1 м2 просят чуть более 217 тыс. рублей. Если брать среднюю площадь петербургской квартиры в 47 м2, то разница между покупкой строящегося жилья и уже готового составит уже более 1,1 млн рублей.
Как говорят участники рынка, на самом деле разница ещё более значительна. "Многие старые проекты (так называемая старая вторичка) — "корабли", хрущёвки, брежневки, 137 серия — продаются даже ещё дешевле. К примеру, на юго-западе можно найти "корабль" по 147–150 тыс. рублей за 1 м2, в обжитом районе с инфраструктурой. Для сравнения, новостройка в этом районе начинается от 210–220 тыс. рублей за "квадрат". Такой разницы не было никогда", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
По данным Сергея Дроздова, генерального директора агентства "Петербургская недвижимость", сейчас средняя цена 1 м2 старой вторички составляет 151 тыс. рублей. "Новая вторичка (дома, сданные после 2010 года) — 188,3 тыс. рублей. В новом Петербурге (Кудрово / Мурино) квартиры стоят 158 тыс. рублей за "квадрат", — говорит эксперт.
Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир в декабре составили 6,6 млн рублей, двухкомнатных — 10,9 млн рублей, трёхкомнатных — 15,3 млн рублей. По сравнению с серединой лета цены снизились на 7–9%.
То есть даже с учётом околонулевых ставок по ипотеке, вторичка сейчас более интересна для покупателей. "А с учётом того, что с нового года таких программ уже больше не будет, всё больше покупателей будет интересоваться вторичным рынком", — предполагает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
Риски новостроек
Практически всё время существования рынка недвижимости в современной России вторичное жильё было существенно дороже первичного. Причина проста — чем больше рисков, тем меньше цена. А шансов остаться и без квартиры, и без денег, купив строящееся жильё, до последнего времени было много. Поэтому, например, в декабре 2006 года квадратный метр вторички стоил 68,1 тыс. рублей, а первички — 57,2 тысяч. Спустя 10 лет в декабре 2016 года — 105,9 тыс. против 103,4 тыс. рублей.
Ситуация поменялась после перехода с 2019 года на эскроу-счета, которые минимизировали риск стать обманутым дольщиком, но тоже не сразу. Так, впервые цены сравнялись только в июне 2021 года, когда графики совпали на цифре 175,6 тыс. рублей. С тех пор цены на вторичном рынке отстают. Но по итогам 2021 года разница составила чуть больше 10 тыс. рублей на метр, что компенсировалось дешёвой ипотекой на новостройки.
"Для любого рынка это нормальное состояние, когда новый продукт стоит дороже, чем бывший в употреблении. Как только государству удалось урегулировать и снизить риски приобретения жилья на первичном рынке — цены выросли", — считает Сергей Бобашев, руководитель проекта lifedeluxe.ru.
Плюс-минус дисконт
Сейчас, на фоне общего сниженного спроса, сделки на вторичном рынке закрываются в среднем с дисконтом от 15% до 20% от заявленной цены объекта, размещённой в агрегаторах. "Люди склонны первоначально завышать цены относительно рыночных значений, но в дальнейшем они понимают: на перегретом рынке стоимость должна снижаться", — уверен эксперт.
По информации BN.ru, в структуре предложения по районам Петербурга лидирующую позицию традиционно занимает Приморский район — 18,7% от объёма выставленных на продажу квартир. Далее на вторичном рынке жилья большие доли занимают Выборгский, Московский и Невский районы, предложение в них составляет 14,1%, 11,5% и 9,3% соответственно. Минимальные доли у Адмиралтейского, Кировского и Петроградского районов — 4,3%, 4,1% и 3% соответственно от общего объёма выставленных на продажу квартир.
При этом чаще всего новостройки проигрывают вторичке по локации и транспортной доступности. "Если говорить о комфорт-классе и масс-маркете, то все места рядом с метро за последние десять лет уже застроили. Новое жильё в хороших и интересных местах, например, в районе Чёрной речки сейчас появляется только в качестве редевелопмента промышленных и складских территорий. И чаще всего это квартиры класса бизнес и выше", — рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.
Хороший пиар
Если застройщик соблюдал все технологии, новостройка будет приятнее в эксплуатации: свежие фасады и коммуникации, чистые подъезды и лифты, новые детские площадки и прочее. Спорить о слышимости можно бесконечно. Но здесь всё зависит от дома. Нарваться на "прозрачный" дом можно и там, и там.
"Что касается дворов, подъездов и МОПов, то здесь как повезёт. Конечно, современный дом в этом смысле более комфортный, но, например, дворы в хрущёвках явно зеленее, да и парковочных мест больше, чем в новостройках", — говорит Юрий Сергеев, генеральный директор АН "Динас".
Первичный рынок выигрывает у вторичного, в том числе и потому, что за последние 20 лет застройщики активно вливали деньги в рекламу и пиар, говорят эксперты рынка. "В итоге создаётся впечатление, что квартиры в новостройках на порядок лучше, чем на вторичке. Но это не всегда так. Крыса, по сути, та же белка. Только у последней пиар лучше", — шутит Андрей Тетыш.
