Несмотря на продление субсидированной государством льготной ипотеки, рынок постепенно возвращается в ситуацию пяти-шестилетней давности. Изменилась только цена — по сравнению с 2017 годом она выросла почти в четыре раза.
Объём строящегося жилья в Петербурге в 2022 году сократился до 8,3 млн м2. Столько же строили в 2017-м. В последующие годы этот показатель достигал 12 млн м2. Одновременно со снижением предложения, падает и спрос. "Уходящий год мы закрываем со снижением объёма продаж на 20–25% по сравнению с 2021-м, и в 2023-м, скорее всего, они сократятся еще на 10–15%", — говорит Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК "Ленстройтрест".
При этом объём предложения вдвое превысил спрос, отмечает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Как подсчитали в Nikoliers, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в течение 2022 года на рынок было выведено суммарно около 80 тыс. квартир (3,4 млн м2): 53,5 тыс. квартир (2,4 млн м2) в городе и 26,1 тыс. лотов (1 млн м2) в области. Объём нового предложения, по предварительным итогам 2022 года, упал на 20%: в 2021 году в продажу вышли более 100 тыс. квартир.
"На фоне сложившейся неопределённости и сократившегося спроса сейчас застройщики не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения: многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом, они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жильё на текущем уровне", — комментирует Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
При этом девелоперская активность в 2022 году сильно зависела от обстановки в стране. Меньше всего проектов на рынок было выведено в марте–апреле и октябре–ноябре. Летом на рынке произошло оживление на фоне роста популярности субсидированных ипотечных программ от застройщиков, и девелоперы начали активнее пополнять рынок новым предложением.
Цена вопроса
Цены, увеличившись за год со 185,2 тыс. рублей за 1 м2 до 222,6 тыс. в настоящий момент стабилизировались. "Предпосылок для их серьёзных изменений в ту или иную сторону нет. Новые ставки по ипотеке, конечно, вызывают некоторые опасения, но мы считаем, что уже в первом квартале 2023 года банки и девелоперы предложат покупателям выгодные программы. В любом случае всем участникам рынка в очередной раз придётся адаптироваться к новым условиям работы. Главное сегодня, чтобы не было новых непредвиденных обстоятельств, на которые мы никак не сможем повлиять", — рассказывает Владимир Шабанов, исполнительный директор Группы "Аквилон".
По словам экспертов, в будущем году одним из основных инструментов поддержки покупательской активности по-прежнему останутся различные акции и собственные субсидированные предложения застройщиков.
Строительный рынок продолжает укрупняться. Так, за последние три года в Петербурге с него ушли 24 застройщика, сейчас в городе работают 78 компаний. В Ленобласти с ноября 2019 года число ушедших компаний достигло 22-х, на рынке осталось 60 застройщиков.
"Чем меньше застройщик, тем тяжелее ему купить землю, согласовать проект, получить проектное финансирование. Соответственно компании не выдерживают конкуренции и уходят с рынка. Те, кто остаются, становятся только сильнее", — говорит Виталий Бахарев, директор ГК "Альфа Фаберже".
Хуже не будет?
В будущее застройщики смотрят с умеренным оптимизмом. "Как показала практика, политическая обстановка влияет на рынок недвижимости не хуже любых экономических реформ, поэтому прогнозировать сейчас какие-то резкие взлёты или спады не хочется", — говорит Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой"
"В будущем году надеемся, что рынок пойдёт по сценарию не хуже того, что мы увидели во втором полугодии", — надеется директор по маркетингу и продажам корпорации "Мегалит" Андрей Кириллов.
"В следующем году мы планируем продолжить заниматься подбором перспективных земельных участков под жилищное строительство и проводить региональную экспансию с фокусом на запуск масштабных проектов комплексного освоения территории в комфорт-классе", — рассказывает Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX.
"Да, спрос сократился, но и предложение тоже уменьшается, а значит не будет перекосов рынка ни в одну, ни в другую сторону. Сейчас мы видим, что в целом ситуация стабилизировалась", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.
"В целом динамика рынка в 2023 году будет зависеть от размера ключевой ставки и общей экономической ситуации", — полагает Денис Заседателев.
