Притяжение редевелопмента: как "оживают" территории бывших промзон

Несмотря на высокий интерес девелоперов и потребителей к объектам на окраинах города и в ближайших локациях Ленинградской области, как к наиболее бюджетным, внимание к проектам на месте промзон не ослабевает: у них всегда есть свои почитатели. В рамках процесса редевелопмента строится, как правило, более дорогое жильё — как минимум класса "комфорт-плюс" и выше.

Осваивать территорию, ранее застроенную, с коммуникациями, по соседству с точками притяжения, престижными локациями и готовой инфраструктурой кажется проще и выгоднее, чем бывшие совхозные поля. Но здесь и земля обходится значительно дороже, и зачастую собственников на одной территории может быть много, что сильно усложняет возможность договориться. Часто на участке могут находиться здания-памятники, которые требуют не только бережной заботы, но и дорогостоящей реставрации.

Ещё в Ленинграде хотели начать

По данным Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", на проекты редевелопмента приходится около трети всего объёма жилья, введённого в эксплуатацию в Петербурге за последние пять лет — 5,6 млн м2. Новую жизнь получают депрессивные в прошлом территории, которые находились в востребованных районах города.

На юге это бывшие промышленные зоны в районе станции метро "Фрунзенская", например, где раньше располагались подъездные пути бывшего Варшавского вокзала и комбинат "Петмол". Там сдано 0,5 млн м2, ряд комплексов продолжают строить или проектировать. Ещё ленинградские градостроители планировали, что обширная зона железнодорожной инфраструктуры в этом месте станет территорией жилой застройки. И, как можно видеть, — этот горизонт стратегического планирования оказался успешно достигнутым — даже в условиях полностью изменившейся экономической модели.

Вдоль Лиговского проспекта на бывших промышленных и складских землях уже готово 0,3 млн м2, начинается масштабное строительство на месте бывшей станции Витебской-Товарной. На Московском шоссе осваиваются земли мясокомбината "Самсон", где уже введено в эксплуатацию 0,4 млн "квадратов".

Другой точкой притяжения девелоперов стали бывшие промзоны в левобережной части Невского района. Поблизости от станций метро "Ломоносовская" и "Елизаровская" новые жилые комплексы продолжают появляться на месте предприятий "Северо-Западный Трубный завод", "Вена", "Энергомеханический завод", "Александро-Невская мануфактура", "Эскалатор" и других. На данный момент там сдано уже 0,3 млн м2.

Активно застраиваются и территории на правом берегу Невы — в районе Октябрьской набережной и Дальневосточного проспекта, где прежде находились заводы "Аэрок", "Баррикада", "Пигмент", "Реактив" и другие. Сейчас тут сдано уже 0,7 млн м2 современного жилья.

Не отстаёт по объёмам редевелопмента и северная часть Петербурга. У метро "Чёрная речка" и "Лесная" осваиваются бывшие территории таких предприятий, как "Серэнергострой", "Абразивный завод Ильич", завод им. Карла Маркса, кондитерская фабрика "Азарт". К слову, эта локация является одним из лидеров по числу недавно сданного жилья на месте бывших промзон — там введено в эксплуатацию уже 0,7 млн м2. Вдоль Светлановского проспекта на территории завода "Светлана" готовых — уже 0,2 млн "квадратов", активно возводятся новые дома.

Наследие в нагрузку

"При редевелопменте старинных предприятий часто ведутся работы по реконструкции и приспособлению объектов культурного наследия с сохранением или воссозданием исторического облика, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (Setl Group). — Наш холдинг занимается такими объектами, как, например, Канатный цех с водонапорной башней на Васильевском острове или производственное здание с дымовой трубой Киновиевского завода на Октябрьской набережной. Мы не раз сталкивались с такими проектами при работе над концепциями будущих жилых комплексов".

Продуманный выбор новой функции — одна из ключевых задач приспособления исторического здания для практического использования. При этом происходит частичное переустройство строения в процессе реставрационных работ, что необходимо для продления жизни памятника. Само собой, под контролем и с разрешения соответствующих органов.

"Во всём мире такие памятники архитектуры, как промышленные здания, которые невозможно использовать в современных условиях по их прямому назначению, успешно превращаются в общественные и деловые пространства, гостиницы, кафе, магазины, — рассказывает Ольга Трошева. — К примеру, упомянутое здание Канатного цеха на Васильевском будет приспособлено под бизнес-центр".

Окружение обязывает

По словам руководителя архитектурного бюро "А.Лен" Сергея Орешкина, территории с историческим бэкграундом всегда интересны проектировщикам. Одна из причин — работа получается сложная и многослойная.

"Мы видим, как работают европейские бюро, когда любой крупный квартал делают двадцать архитекторов и это даёт очень позитивный результат. А здесь оппонентом выступает архитектор, который строил в XIX или в начале XX века, и получается такая работа, как бы в диалоге с ним", — уверен архитектор.

В качестве примера Сергей Орешкин привёл жилой комплекс Astra Marine, строительство которого ведёт холдинг Setl Group между проспектом Обуховской Обороны и берегом Невы, недалеко от метро "Елизаровская". Ранее на участке располагались корпуса Невского завода. Архитекторы из бюро "А.Лен" предложили оформить жилые дома в современном стиле с лофт-элементами, отсылающими к промышленной истории местности. Комплекс отличают простые геометрические формы и строгие вертикали линий. Облик фасадов формируется за счёт использования облицовочного кирпича различных оттенков, а также металлических и фиброцементных панелей.

"В декоре домов на проспекте Обуховской Обороны будет одних только типов кирпичных кладок — восемь, — рассказывает Сергей Орешкин. — Это то же, что делали наши мастера прошлого, создавая здания промышленной и не только архитектуры".

Несмотря на снижение активности застройщиков в целом, редевелопмент продолжится. У таких проектов всегда есть свой покупатель, который выбирает иногда даже существенно меньшее по площади жильё, но в удачном месте. А традиционное расположение заводов в прежние времена вдоль рек позволяют обеспечить новые проекты красивыми видами. Город же получает вместо промзон — современные набережные, которые по закону не закрыты для общественности, да ещё и облагорожены.

"Между фасадом Astra Marine и Невой нет дороги и её там не будет. Таких проектов, у которых под окном на набережной не проходит поток машин — очень мало. Даже элитные комплексы от этого страдают", — отметил Сергей Орешкин.