Общая площадь качественных офисов в Петербурге перевалила психологическую отметку 4 млн м2. Примерно четверть бизнес-центров класса А и В принадлежат сегодня пяти крупнейшим собственникам.
Крупнейшим собственником офисов в Санкт–Петербурге участники рынка единогласно называют "Газпром" и его структуры. По данным "ДП", им принадлежит около 350 тыс. м2 офисных площадей в разных районах города, включая "Лахта Центр" площадью 180 тыс. м2 (объект давно построен, но до сих пор не эксплуатируется) и бизнес–центр "Морская резиденция" площадью 30 тыс. м2.
В числе крупнейших действующих — Mezon Plaza и Ericsson на Большом Сампсониевском пр., Expoforum на Петербургском шоссе, "Арена Холл" на пр. Добролюбова. Лучшие по локации объекты — бизнес–центр на пл. Островского, в Зоологическом пер., на Невском пр., 58, Галерной ул. и др. Основную часть площадей, принадлежащих "Газпрому" и его "свите", занимает непосредственно собственник, однако небольшой объём сдаётся в аренду.
В перспективе 5 лет площадь офисов, находящихся в собственности "Газпрома" и его структур, должна увеличиться не менее чем на треть — в конце прошлого года связанная с ПАО "Газпром нефть" структура получила разрешение на строительство общественно–делового центра площадью более 160 тыс. м2 на Охтинскому мысу.
Есть и более отдалённые девелоперские планы: строительство второго и третьего небоскрёбов в Лахте (220 тыс. м2 и 180 тыс. м2 соответственно), застройка участков ТГК–1 в районе Синопской наб. и Обводного канала (суммарно около 100 тыс. м2).
Читайте также:
Спецпроекты
Кто владеет Петербургом — 2023
Второе место в списке крупнейших собственников и первое в списке участников рынка, сдающих площади в аренду, занимается сеть высококлассных бизнес–центров "Сенатор" холдинга "Империя", принадлежащего миллиардеру Андрею Фоменко. Управлением этих объектов, включая брокеридж, "Сенатор" занимается самостоятельно. На сегодня это крупнейший сетевой игрок на рынке офисов Петербурга, который постоянно расширяется за счёт приобретения новых зданий.
В сеть "Сенатор" на данный момент входит 46 зданий общей площадью 424 тыс. м2 (суммарно офисные и другие коммерческие помещения), все они расположены в историческом центре. В основном это действующие объекты, часть только готовится к эксплуатации. Так, этой весной ожидается открытие сразу трёх бизнес–центров сети общей площадью около 42 тыс. м2 (два на Миллионной ул. и один на пр. Медиков).
"Сенатору" принадлежат семь зданий на Большой Морской ул., здание на Невском пр. (на углу с Михайловской ул.), на ул. Чайковского (рядом с Летним садом), а также многочисленные бизнес–центры на Петроградской стороне и Васильевском острове, бизнес–центр на Обводном канале, появившийся на месте одноимённого старейшего в городе креативного пространства "Ткачи", здание Фрунзенского универмага и пр.
В числе арендаторов — представители нефтегазового сектора, IT–компаний самого высокого уровня, крупный бизнес всех отраслей и пр.
Следующий в списке — холдинг "Адамант", крупнейший владелец коммерческой недвижимости в Петербурге. Акционеры "Адаманта" — миллиардеры Игорь Лейтис, Михаил Баженов, Евгений Гуревич и Владимир Голубев.
По собственным данным "Адаманта", он управляет 14 бизнес–центрами общей площадью более 270 тыс. м2. Брокеры обращают внимание на то, что офисные площади есть и в некоторых торгово–развлекательных центрах, принадлежащих холдингу, но их количество относительно невелико. По оценкам участников рынка, общая арендуемая площадь БЦ сети составляет около 170 тыс. м2.
Крупнейшие объекты "Адаманта" — БЦ "Виктория Плаза", "Собрание" и "Москва". Девелоперская активность "Адаманта" в этом сегменте сейчас невысока, тем не менее компания полтора года назад объявила о планах по перестройке своих ТРЦ на Балканской пл., в ходе которой здесь могут появиться три стометровых здания общей площадью около 283 тыс. м2, часть из которых займут офисы.
Четвёртое место занимает УК "Теорема" миллиардера Игоря Водопьянова с бизнес–центрами класса А и В+ общей площадью около 220 тыс. м2. За исключением "Лангензипена", они находятся вне исторического центра. Чуть менее половины от общей площади приходится на офисные здания в составе бизнес–парка "Полюстрово", включая БЦ "Феррум", первую очередь которого ввели в 2021 году, а вторую — в 2022–м.
Основной состав арендаторов — IT–компании, включая "Яндекс". Уход иностранных "кнопкодавов", как называют своих контрагентов в "Теореме", не стал большой трагедией для управляющих, поскольку эти площади быстро разобрали отечественные айтишники. В компании говорят, что вакансия в объектах класса А сегодня составляет 5%.
Замыкает топ–5 собственников офисной недвижимости турецкая Renaissance Development, структура турецкого холдинга Rönesans. Компании в Петербурге принадлежат девять бизнес–центров класса А и B+ общей площадью 165 тыс. м2, включая Renaissance Plaza на ул. Марата, Renaissance Pravda на Херсонской ул., Renaissance Business Park на Смолячкова, Renaissance Premium на ул. Решетникова, Renaissance Forum на Лиговском пр., Renaissance Hall на Владимирском пр. и прочие. Уже давно компания не заявляет новые проекты в Петербурге.
К числу крупнейших собственников офисов также относятся ряд других сетевых игроков: компания "Галс–Девелопмент", которая строит деловой квартал "Невская ратуша" на ул. Моисеенко (один из корпусов в нём выкуплен администрацией Санкт–Петербурга для чиновников различных комитетов и ведомств города); "Инвест–Капитал", связываемое с миллиардером Евгением Пригожиным (БЦ Sinop, "Морская столица", бизнес–центр на ул. Моисеенко рядом с "Невской ратушей", Business Box, БЦ "Лахта Плаза"), Jensen Group (БЦ "Аэроплаза", River House, БЦ "Пассаж" и др.), ГК "БестЪ" миллиардера Андрея Лушникова (БЦ "Авеню", AVENUE–PAGE, БЦ на Песочной наб. и др.), "Группа ЛСР" (ей принадлежит бизнес–центр на Невском пр., 1, на Невском пр., 68, несколько объектов в "Парадном квартале"), недавно вышедший на рынок Петербурга Balchug Capital (БЦ Pulkovo Sky) и пр.
В ближайшее время кардинальных изменений в рейтинге крупнейших собственников офисов в Петербурге ожидать не приходится — в отличие от торгового сегмента, здесь не было большого количества иностранных собственников, "сбрасывающих" недвижимость в России. В свою очередь местные компании резкой экспансии не планируют.
“
"В краткосрочной перспективе лидерами в офисном девелопменте будут выступать прежде всего ХК “Империя” и ХК “Теорема”. Они, как и “Галс–Девелопмент”, в последние несколько лет активно расширяли свой портфель офисных активов. Несколько сократили темпы развития в постковидный период Renaissance Development и ХК “Адамант”", — резюмирует Алёна Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris.
Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Петербурге, отмечает, что в целом рынок офисной недвижимости Северной столицы находится в достаточно зрелом и развитом состоянии.
"Проблемы с заполняемостью испытывают те бизнес–центры, которые находятся в непопулярных локациях, вдали от метро или рядом с закрытыми станциями метро, с арендными ставками выше среднерыночных, а также офисы без отделки", — отмечает Регина Волошенко.
Профессиональных участников рынка офисной недвижимости в Петербурге сегодня не много, считает Станислав Ступников, генеральный директор "МТЛ. Управление активами" (входит в ГК "БестЪ"), говоря в первую очередь об управлении объектами.
"Ещё есть куда расти и развиваться", — резюмирует он.
