Триллионы рублей и бесценное наследие: сколько стоит Петербург

На самом деле обсчёт стоимости города, а точнее, всей недвижимости от земли до самых окраин, проводится регулярно с самой меркантильной целью — понять, сколько налогов с этой недвижимости можно взять. Проводит эту работу уже многие годы имущественный блок. Руководит процессом комитет имущественных отношений Петербурга, разработкой методики и подсчётом занимается государственное бюджетное учреждение "Городское управление кадастровой оценки". Они определяют кадастровую стоимость — ценность некоего недвижимого объекта с точки зрения государства.

Всё достаточно просто — у Росреестра запрашиваются данные по количеству зарегистрированных на территории города объектов недвижимости и их цене. На их базе формируются кадастровые цены для каждой локации. Дальше умножаем цену на площадь, и кадастровая стоимость готова. Качество объекта не учитывается — могут быть проваленные полы, вид на помойку или, наоборот, дорогой ремонт.

Но, с другой стороны, для нас, как и для государства, это не особенно значимо. Нам нужно подсчитать стоимость всего города, поэтому пара миллиардов туда, пара сюда — будет в пределах погрешности.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городах федерального значения проводится не чаще 1 раза в 2 года и не реже 1 раза в 5 лет. Последняя полная проверка была в Петербурге в 2018 году.

Считались пять видов недвижимости — объекты жилого фонда (дома, квартиры, комнаты); объекты нежилого фонда (помещения, здания, сооружения, строения); земельные участки; гаражи, машино–места; объекты незавершённого строительства. Всего набралось 3 031 333 объекта. Общей стоимостью 29,67 трлн рублей.

Земельный расчёт

Новая кадастровая оценка идёт сейчас. Пока успели посчитать лишь земельные участки — больше 149,9 тыс. (5 лет назад было 147 тыс.). Их общая стоимость — 4,5 трлн рублей (3,4 трлн в 2018 году). Значит, стоимость земли в Петербурге выросла на 32,3%.

Самый дешёвый земельный надел оказался в Шушарах — территория Детскосельский, участок 268. Его площадь — 1 м2, а кадастровая стоимость — 530 рублей 25 копеек.

Дороже всего в Петербурге заказники. Кадастровая стоимость территории заказника "Озеро Щучье" — 8,8 млрд рублей, "Юнтоловского" — 11,4 млрд рублей, "Сестрорецкого болота" — 22,9 млрд рублей.

Есть дорогая земля и под жилыми домами. Согласно оценке, пятно под строящимся Приморским кварталом на Коломяжском пр., 13, стоит 6 млрд рублей. Чуть дороже оценивается участок под элитным "Парадным кварталом" на Парадной улице, 1–3, — 6,3 млрд рублей.

Цена города

Так сколько же сейчас стоит вся недвижимость Северной столицы? Об этом узнаем в следующем году. Пока же можно предположить, что если земля выросла в цене на треть, то и всё остальное тоже. То есть стоимость приблизилась к 39,2 трлн рублей.

Хотя эксперты говорят, что, скорее всего, цена Петербурга увеличилась больше. За 5 лет в городе ввели почти 17 млн "квадратов" нового жилья. Общая стоимость вновь построенного, по оценкам, составляет 2,2 трлн рублей. И это только жильё. А ведь есть ещё "Лахта Центр", торговые и офисные комплексы и так далее и тому подобное. В общем, подождём оценки. Впрочем, есть ещё один способ оценить объект недвижимости. Так называемый доходный метод. Всё просто — любой объект должен генерировать доход, который спустя установленный промежуток времени должен покрыть инвестиции. Для разных проектов срок окупаемости разный. Например, для бизнес–центров он составляет 7–9 лет, для торговых — 7–11 лет. Чем больше и привлекательнее проект, тем меньше рисков, но больше срок окупаемости. Например, окупаемость ЗСД — 25 лет.

По данным председателя комитета финансов Смольного Светланы Енилиной, в 2022 году доходная часть бюджета Петербурга увеличилась более чем на 300 млрд рублей (на 37,9% к 2021 году), до 1,163 трлн рублей — за счёт рекордного за последние 16 лет роста собственных доходов — на 41,9% (96,5% от общего объёма доходов). Больше всего поступлений было от налога на прибыль — 469,4 млрд рублей, НДФЛ — 395,6 млрд. Ещё 72 млрд от налога на имущество, 36 млрд рублей — акцизы.

Таким образом, в прошлом году объект Санкт–Петербург сгенерировал доход 1,16 трлн рублей. При сроке окупаемости 25 лет (4% годовых) стоимость объекта составит 29 трлн рублей. Что почти на 10 трлн меньше, чем оценочная стоимость имущества.