Расклад на рынке торговой недвижимости Петербурга уже в этом году должен серьёзно измениться в связи с грядущей продажей двух ТРК "МЕГА" и ТЦ "Невский центр". Но при любом исходе этих сделок неизменными останутся лидеры рынка — "Адамант" и Fort Group, которым суммарно принадлежат около 40% всех качественных торговых площадей в городе.
С момента зарождения современного рынка торговой недвижимости и до середины 2010–х Санкт–Петербург занимал первые места в общероссийском рейтинге обеспеченности населения торговыми площадями, ежегодно прирастая новыми качественными объектами. Но со временем девелоперская активность в этом сегменте спала, сегодня Петербург по этому показателю уступает Волгограду, Новосибирску, Красноярску, Перми и Казани. По итогам 2022 года общая площадь ТЦ города составляет 3,25 млн м2, арендопригодная — 2,2 млн м2. Всего в Петербурге работает 127 торговых центров. Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers, называет это "в целом неплохим показателем". "Однако больше половины имеющихся торговых центров уже давно нуждаются в реконцепции: подавляющее большинство классических ТЦ Петербурга построено более 10 лет назад (более 72%, порядка 1,9 млн м2), а обновлению подверглись единицы. И, несмотря на большое количество торговых площадей, в Петербурге по–прежнему существует запрос на качественный продукт, будь то новый проект или реконцепция существующего ТЦ", — отмечает она.
Большая часть торговых центров Санкт–Петербурга принадлежит российским девелоперам, отмечают в NF Group. Доля иностранных собственников после продажи ТЦ "Охта Молл" в конце прошлого года (финский концерн SRV продал его ГК "Проспект" из Екатеринбурга) сократилась с 25 до 21%.
Список крупнейших владельцев ТЦ Петербурга вот уже много лет остаётся неизменным. Однако именно в 2023 году ситуация может серьёзно измениться — эксперты ожидают ряда крупных сделок по объектам, принадлежащим иностранным собственникам. В первую очередь — продажи ТРК "МЕГА Дыбенко" и "МЕГА Парнас", общая площадь которых составляет около 310 тыс. м2. В конце прошлого года сообщалось, что их может приобрести АФК "Система" Владимира Евтушенкова. Также на очереди — сделка по ТЦ "Невский центр" на Невском проспекте (бывший Stockmann) площадью около 100 тыс. м2. Объект, который строили финны, в 2019 году приобрела чешская PPF Real Estate. В прошлом году она продала часть российских активов, но "Невский центр" владельца пока не менял. Недавно стало известно, что покупателями могут стать владельцы ТРЦ "Владимирский пассаж", "Авеню" и "Космос".
Но это ещё не всё. Иностранцам сегодня принадлежит также ТРЦ "Галерея" площадью 192 тыс. м2 (совместно американскому фонду Morgan Stanley и арабской Mubadala Investment Company), ТРЦ "Жемчужная Плаза" площадью около 93 тыс. м2 (финскому концерну SRV и китайской Shanghai Industrial), Outlet Village Pulkovo площадью 31 тыс. м2 (им владеет американская Hines вместе с UFG Asset Management) и др. Их общая площадь — около 216 тыс. м2. Таким образом, примерно пятая часть от общего объёма качественных ТЦ города может сменить владельцев.
Читайте также:
Спецпроекты
Кто владеет Петербургом — 2023
Пока же топ–3 собственников ТЦ в Петербурге выглядит так: ХК "Адамант", Fort Group и Ingka Centers.
"Адамант" стоял у истоков рынка современных ТЦ Петербурга, он активно строил торговые центры рядом со станциями метро, чем обеспечил себе постоянно высокий трафик. Компания, акционерами которой сегодня являются миллиардеры Игорь Лейтис, Михаил Баженов, Евгений Гуревич и Владимир Голубев, имеет в своём портфеле 22 ТРЦ в разных районах города общей площадью 1,2 млн м2. Располагаются они преимущественно в спальных районах. Крупнейшие — ТРК "Заневский каскад" (117,6 тыс. м2), "Континент" на "Звёздной" (115 тыс. м2), "Меркурий" (97 тыс. м2), "Балкания NOVA" (95 тыс. м2), "Континент" на Бухарестской (86 тыс. м2), "Балканский" (85 тыс. м2), "Континент" на Стачек (67,9 тыс. м2), "Норд" (67,5 тыс. м2), "Невский" (50,7 тыс. м2), "Атмосфера" (47,7 тыс. м2), "Международный" (45 тыс. м2) и др. "Адаманту" также принадлежит ТК "Китай–город" в Парголово, в котором представлены китайские производители и продавцы. Есть у холдинга и проекты в центре и рядом с ним. Например, МФК "Москва" на площади Александра Невского, "Невский атриум" на углу Невского проспекта и улицы Марата, ТЦ "Звенигородский", Vokzal 1853 (бывший "Варшавский экспресс") на наб. Обводного канала, в створе Измайловского проспекта, ТРК "Лиговъ", ТЦ "Балтийский" на Большом проспекте В.О.
Участники рынка обращают внимание, что отдельные объекты "Адаманта" относятся к категории устаревших. Тем не менее они отличаются хорошей загрузкой и не так сильно завязаны на международных ретейлеров, массово покидавших российские ТЦ в прошлом году. Также "Адаманту" принадлежит портфель бизнес–центров, предприятие по переработке стекла АО "РСК" и складские комплексы, включая "Армада Парк" на Московском шоссе и "Армада Парк Север" в Парголово общей площадью более 150 тыс. м2.
Второе место в списке крупнейших собственников ТЦ в Петербурге занимает Fort Group, которая принадлежит миллиардерам Борису Пайкину (депутат Госдумы и бывший глава компании "Газпром социнвест") и Максиму Левченко. В сеть Fort Group входят десять ТЦ: "Европолис" (общая площадь — 141,7 тыс. м2), "Сити Молл" (104,8 тыс. м2), "Лондон Молл" (83 тыс. м2), "Родео Драйв" (47,5 тыс. м2), "Южный полюс" (34 тыс. м2), "Академ–парк" (32,7 тыс. м2), "5 озёр" (30,8 тыс. м2), "Порт Находка" (25,6 тыс. м2), "Французский бульвар" (16,4 тыс. м2) и "Фиолент" (8,4 тыс. м2). Все объекты сети расположены в спальных районах и имеют относительно недавний год постройки. Все относятся к качественным. Общая площадь комплексов Fort Group — 524,8 тыс. м2, арендопригодная — 338,4 тыс. м2.
Fort Group также присутствует на рынке офисной недвижимости, в 2016 году она построила в Московском районе бизнес–центр FORT TOWER, который арендует ПАО "Газпром". Если говорить о персоналиях, то Максим Левченко в последние годы много работал на ниве культуры — он открыл музей Иосифа Бродского "Полторы комнаты" и активно занимался его продвижением.
Третий крупнейший игрок на рынке торговой недвижимости — Ingka Centres, входящая в Ingka Group (входит в ГК Ingka, базирующуюся в Нидерландах и в том числе развивающую розничную торговлю IKEA). Ей на данный момент принадлежат всего два объекта в Петербургской агломерации — ТРК "МЕГА Дыбенко" (182 тыс. м2) и ТРК "МЕГА Парнас" (127 тыс. м2).
Если бы не предстоящие сделки по активам иностранных компаний, рынок торговой недвижимости развивался бы в ближайшие годы в Петербурге без особых изменений. По данным Nikoliers, в настоящее время на этапе строительства находятся пять торговых центров, горизонт открытия которых — ближайшие 2 года. В 2023 году заявлены к открытию четвертая очередь МФК "Заневский каскад" холдинга "Адамант", ТРЦ "Эко Парк" в Мурино, ТЦ "Парк–Молл Грин". А в 2024 году в Приморском районе откроется МФТРК HOLLYWOOD (общая площадь составит 115 тыс. м2, арендопригодная — 60 тыс. м2). Компанию–застройщика "Голливуда" связывают с собственниками девелоперской компании "Евроинвест".
Сегмент торговой недвижимости серьёзно пострадал сначала от ограничений, введённых с появлением коронавируса, а затем из–за ухода иностранных ретейлеров. Владельцам торговых центров для поддержания посещаемости и сохранения доходов в ближайшие годы придётся прилагать серьёзные усилия. Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group, полагает, что локальная конкуренция в некоторых районах Петербурга приведёт к снижению посещаемости менее качественных объектов и усилению дифференциации на рынке. "Топовые торговые центры с большой долей вакансии после ухода иностранных брендов будут постепенно заполнять свободные площади, ориентируясь на свою целевую аудиторию и концепцию. Менее профессиональные торговые центры будут привлекать несетевые малоизвестные бренды для быстрого заполнения вакантных площадей, что в итоге может привести к разбалансировке концепции, высокой ротации арендаторов и снижению посещаемости объекта, а следовательно, и к снижению доходности", — полагает она.
