Банк России принял меры против схем с околонулевыми ставками по ипотеке на первичном рынке. Теперь они могут вырасти вдвое. В строительных компаниях опасаются падения спроса и думают, чем заменить ипотеку.
В последнее время стала популярна так называемая ипотека от застройщика с "экстремально низкими" (термин ЦБ) ставками, вплоть до 0,1%. Суть схемы такова. Застройщик как будто вместо заёмщика платит реальный рыночный процент банку. Обычно это единовременный взнос в размере 20–30% стоимости недвижимости. Но на этот же коэффициент застройщик умножает стоимость квартиры. Заёмщик же, с одной стороны, будто бы не платит проценты по ипотеке, но с другой — становится обладателем квартиры, купленной на 20–30% дороже рынка. Эта схема безопасна только до тех пор, пока покупатель исправно выплачивает ипотеку. Если же с этим возникают сложности, реализовать залог (то есть квартиру) вряд ли удастся по цене покупки. Это создаёт большие проблемы как для покупателя, так и для банка–залогодержателя.
Как именно ЦБ решил воспрепятствовать такой хитрой схеме? Как известно, банки перечисляют в ЦБ РФ определённую долю от каждой выданной ссуды. Так регулятор создаёт определённую подушку безопасности на случай невозвратов и кризисов. В зависимости от качества обслуживания и типа ипотеки размер резерва на возможные потери по ссудам варьировался от 0,2 до 1%.
Теперь ЦБ РФ потребовал от банков повышенного резервирования, если ставка будет "существенно меньше рыночной". На апрель Центробанк высчитал рыночную ставку для нововведения как 10,67% годовых. Но в реальности, по данным "Дом.РФ", средневзвешенная ставка в феврале на первичном рынке в Петербурге составляла 4,76% годовых — на 55% ниже предложенного базового ориентира. Для сравнения: на вторичном рынке она была на уровне 10,1%.
По новым правилам, если ставка по ипотеке ниже рыночной на 20%, то для банка резерв увеличивается на 30 процентных пунктов (п. п.), если наполовину — то на 50 п. п. Таким образом, вместо 0,2–1% резервов банкам придётся перечислять не менее 30,2–51%. Вводя такие меры, Банк России установил планку, ниже которой не каждый кредитор захочет опускаться: без дополнительных затрат сегодняшний ориентир для ипотеки оказывается равен 8,54% годовых (расчётная рыночная, сниженная на 20%). Вне зависимости от того, покупается строящееся или готовое жильё.
Хорошие долги
Параллельно регулятор пытается предостеречь банкиров от кредитования заёмщиков с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) и тех, кто не сумел накопить 30% первоначального взноса. С 1 мая повышаются макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска. Они влияют на достаточность капитала: чем выше коэффициент, тем больший запас капитала требуется под его покрытие, то есть тем меньше таких активов можно держать на балансе без увеличения капитала.
Из сообщения регулятора следует, что максимальный уровень надбавки — 1,5 — установлен по ипотеке на первичном рынке с первоначальным взносом 10–15%. Минимальный — 0,5 — со взносом 20–30%.
На вторичном рынке при первоначальном взносе менее 15% надбавка составит 0,5 при условии, что ПДН заёмщика равен или ниже 50% (на обслуживание всех кредитов уходит половина и менее среднемесячного дохода). Она повышается при ухудшении долговой нагрузки вплоть до 1, если ПДН достигнет 90%. При этом надбавки в отношении займов, выданных по госпрограммам клиентам с ПДН не более 60% и первоначальным взносом не менее 30%, применяться не будут.
В любом случае свои расходы банки включают в процентную ставку, которую оплачивает заёмщик. Пока опрошенные "ДП" финансисты не могут понять, как быстро ставки скорректируются до уровня 8,5%: давление регулятора на, казалось бы, рыночные механизмы оказывается сразу с нескольких сторон. Формально ЦБ РФ опасается ипотечного "пузыря". И больше проявляет заботу о заёмщиках на первичном рынке (покупка квартиры с ипотекой "от застройщика" приводит к удорожанию объекта на 20–30% выше рынка и рискам потерь этой наценки, если жильё придётся продавать в среднесрочной перспективе).
Вместе с тем по льготной ипотеке в Петербурге работают всего 16 банков (годом ранее — 18). Однако, если ориентироваться на статистику "Дом.РФ", именно на программы господдержки приходится 85% выдачи (остальное как раз и есть те самые "ипотека от застройщика" или стандартные программы). И чем меньше участников — тем проще им договориться о едином уровне ставок или дополнительных условий.
Жизнь на взносы
Застройщики считают, что опасения и меры ЦБ излишни.
"Основной смысл субсидированной застройщиками ипотеки — кардинально снизить платёж. Если при полной ставке он составляет 60–70 тыс. в месяц, то предложенные банками и девелоперами схемы позволяли его снизить в два и больше раз. Покупатель сейчас приобретает жильё, не ориентируясь на итоговую цену квартиры, а оценивая свои возможности платить каждый месяц определённую сумму", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Как признают участники рынка недвижимости, подобные схемы действительно увеличивали цену жилья, но в то же время, как ни парадоксально, делали его более доступным и востребованным. В качестве доказательства они приводят бум продаж в марте этого года, вызванный, по их мнению, в том числе намерением ЦБ остановить выдачу дешёвых кредитов.
"Дополнительным стимулирующим фактором тогда послужили именно озвученные ЦБ РФ планы ограничить все субсидированные программы от застройщиков и ввести с мая повышающие коэффициенты на первый взнос менее 30%", — считает Ольга Рянкель, руководитель дирекции аналитики и ценообразования компании e. Development.
Так или иначе, теперь девелоперы ожидают спада продаж новостроек. "Будут снижаться цены на вторичном рынке, и часть потенциальных покупателей перетечёт туда. Больше всего пострадают новостройки экономкласса, которым можно найти оптимальную альтернативу среди готового жилья в развитых районах. В условиях ценовой конкуренции они проигрывают вторичным объектам. Кроме того, конкуренцию первичке теперь составляет и рынок аренды, ежемесячные платежи на котором ниже ипотечных", — прогнозирует Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
"По итогам I квартала 2023 года мы отмечаем сокращение спроса в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Поддержать продажи пока не удаётся даже с учётом продления льготной ипотеки и расширения программы семейной ипотеки. Текущие ставки слишком высоки для покупателей", — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".
При этом манёвр для снижения цен у строителей невелик: доходность строящихся проектов и цены на квартиры в них определены условиями проектного финансирования. Хотя арсенал маркетинговых средств у девелоперов не ограничивается только ипотекой. "Всё больше застройщиков предлагают клиентам длительные рассрочки, часто беспроцентные. Уже сейчас многие компании предоставляют гибкие условия внесения платежей, они могут быть ежемесячными и ежеквартальными. К тому же возможен вариант, когда оплачивается первоначальный взнос, а всю остальную сумму клиент единовременно переводит девелоперу в заранее обозначенный срок (например, после ввода дома в эксплуатацию). Такие предложения называются отсроченными платежами, — отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
“
Пока не растут высокими темпами доходы населения, субсидирование ставок — наиболее очевидный и показавший себя на практике инструмент поддержания спроса. Из возможных альтернативных вариантов видится снижение процентной ставки по кредиту, минимизация платежа на период строительства. Покупателям зачастую сложно осилить финансовую нагрузку при выплате ежемесячного платежа и аренде квартиры. У банков есть требование к предельной долговой нагрузке — ежемесячный платёж должен быть не более 50% от доходов. Если этот показатель на грани, плюс есть арендная плата, плюс возможно возникновение непредвиденных расходов — тогда складывается потенциально сложная финансовая ситуация. Ещё одна альтернатива — предоставление длительных рассрочек от застройщика. Сейчас такие программы ограничены законодательством, они не могут распространяться на период после ввода дома в эксплуатацию.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
В настоящее время субсидированные программы продолжают действовать, но в скором времени всё–таки заработают меры, направленные на ограничение ипотеки с околонулевыми ставками. В качестве альтернативы таким программам девелоперы совместно с банками смогут предложить, например, траншевую ипотеку, когда кредит делится на несколько частей. Первый транш может составлять 15–30% от общей суммы займа. Следующие транши заёмщик получает уже после сдачи дома в эксплуатацию. При этом проценты по кредиту начисляются только на полученную сумму, то есть переплата существенно сокращается. Ещё один вариант, который подойдёт в первую очередь покупателям с высоким уровнем дохода, — это рассрочка. По условиям программ рассрочки обычно покупатель вносит первоначальный взнос в размере 20–50% от стоимости объекта, а остальную сумму ему необходимо погасить до сдачи дома в эксплуатацию. Существенным минусом рассрочки является короткий период, в течение которого покупатель должен полностью рассчитаться с застройщиком, так как стандартный срок возведения многоэтажного дома, как правило, не превышает 3 лет. Можно также предположить, что застройщики станут активнее развивать программы trade–in. При такой схеме в счёт оплаты новой квартиры принимается недвижимость, которая имеется в собственности клиента.
Егор Фёдоров
вице-президент коммерческого блока GloraX
“
На средние ставки по ипотеке напрямую эти меры не повлияют. Уже сейчас многие банки увеличивают ставку при первоначальном взносе менее 20%. Банки могут принимать решение о сохранении условий кредитования по спецпрограммам, если готовы увеличить расходы на резервы для снижения своих рисков. Возможно, совместных программ будет меньше. И люди будут покупать квартиры с ипотекой по стандартной ставке 6–7% по госпрограмме, но зато и квартира будет дешевле.
Татьяна Хоботова
независимый эксперт по ипотеке
“
Программы "ипотеки от застройщика" помимо очевидных несут в себе и скрытые долгоиграющие трудности. Прежде всего нецелесообразность рефинансирования в будущем и бессмысленность досрочных погашений. Второй момент — при сделках с залоговым жильём необходима оценка рыночной стоимости объекта. Постепенно возникают прецеденты, когда рыночная оказывается заметно ниже покупной цены. Думаю, к концу года по мере сдачи домов в эксплуатацию мы столкнёмся с массовостью явления. А это уже проблема самого заёмщика: при такой разнице продажа жилья без финансовых потерь затруднительна.
Оксана Захарова
независимый оценщик недвижимости
