В последние несколько лет наблюдался ажиотажный спрос на загородную недвижимость, в том числе с целью сохранения и приумножения средств. Доходная не отстала: весьма востребованной концепцией в Петербурге и Ленинградской области оказались рекреационные апартаменты. С другой стороны, в стране и в регионе серьёзно вырос интерес инвесторов к гостиничному бизнесу, прежде всего, готовым отелям. И неудивительно, что стали появляться новые форматы на стыке этих трёх рынков.
Многие эксперты говорят, что популяризация сегмента "загородки" продолжится. А такой актив прирастает в цене приблизительно на 10-15% в год. Кроме того, объект можно сдавать в аренду. И здесь аналитики кивают в сторону статистики по внутреннему туризму: популярность поездок по России всё выше, говорят туроператоры. А Петербург продолжает удерживать позицию одного из наиболее интересных путешественнику направлений. Другой вопрос — цели поездок: они пока не так часто предполагают загородный отдых. Хотя есть разрекламированные направления, куда стремится турист, прибывший даже на уикенд. Но здесь ещё предстоит много работы.
Гораздо интереснее в этом смысле работающие и раскрученные инструменты, доказавшие свою эффективность. Впрочем, и здесь будет не лишним изучить актуальные тренды. Понятно, что потребность в отдыхе останется базовой для человека. Но, например, эксперты отмечают, что среди покупателей и арендаторов загородной недвижимости растёт число представителей более молодого поколения. Параллельно повышается запрос на более централизованное управление проектами. Готовность объектов и уровень комфорта тоже сегодня весьма значимы.
В разных сегментах проявляются свои тренды. И о вариантах, доступных в премиум-классе "ДП" пообщался с девелопером, основателем и управляющим партнёром VILLINGSTON Residence Денисом Корсуковым.
Как можете оценить разнообразие форматов, которое представлено сегодня на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленинградской области? Есть ещё, куда развиваться?
— С точки зрения разнообразия сейчас есть предложение для любой целевой аудитории для любого состава гостей: от индивидуальных домиков для 2 человек до загородных комплексов, где только в 1 доме могут свободно разместиться порядка 15 человек.
Если куда развиваться? Да, безусловно есть. По всему миру существует огромное количество проектов, связанных с отдыхом, которые у нас не представлены. Например, такие крупные проекты, как спа-отели. Готовы ли к ним Петербург и Ленобласть? Пока оценить сложно. Но в текущей ситуации, наверное, приоритетен более локальный отдых недалеко от города.
Безусловно, рынок будет расти и развиваться, появятся новые форматы и отдыха, и жизни. Более того, мы со своей стороны в скором времени представим такой проект — закрытый город со всей своей инфраструктурой, спа-комплексом, спортивными площадками. Думаю, это запустит новое поколение загородного отдыха.
Денис Корсуков, девелопер, основатель и управляющий партнёр VILLINGSTON Residence
Но это задача на будущее. Давайте лучше поговорим о той, что уже реализована и оценена "ДП" премией "Проект года". Почему именно доходные дачи? Что это за формат?
— Мы исходили из следующей логики: люди любят отдыхать за городом, в тишине, спокойствии, приглашать друзей, готовить на природе и т.д. Но если говорить про обычную дачу, чаще всего есть определённые сложности, связанные с обеспечением условий пребывания: та же уборка перед отъездом — и это не даёт погрузиться в отдых на 100% отведённого на поездку времени. Кроме того, беспокойство по поводу состояния объекта в твоё отсутствие. А главное — в большинстве случаев с экономической точки зрения, это большая расходная часть: содержание, налог и т.д.
Доходная дача — это загородная резиденция, занимающая площадь в 280 м2, с десятью функциональными зонами. И она рассчитана именно на отдых, на расслабление. К заезду собственника и его гостей уже всё готово: чисто, красиво, растоплена купель, горит костёр. А по окончанию мероприятия — уборкой займётся управляющая компания. Если необходимо оставить личные вещи — владельцам резиденций доступны персональные места хранения, гардеробные комнаты. Ни собственник, ни гости никогда не задумываются о том, кто стрижёт газон, обслуживает септик, следит за газовым оборудованием в доме и прочее, как починить, если что-то вышло из строя.
А в те дни, когда собственник не проводит время на своей даче, мы её сдаём в аренду, распределяем прибыль котловым методом.
VILLINGSTON Residence
Эксперты говорят, что в проектах, связанных с гостиничным бизнесом, есть два основных риска: оснащение объекта и маркетинг — как ими управляете?
— Мы как управляющая компания 2 раза в год приводим резиденцию полностью в новое состояние. Безусловно, в процессе эксплуатации могут быть различные ситуации, когда требуется какое-то обновление. Тогда мы можем делать лёгкий косметический ремонт, но дважды в год мы полностью обновляем резиденцию. Поэтому классический уровень амортизации отсутствует. Однако 3% от оборота у нас идёт на формирование амортизационного фонда, который позволяет оперативно отремонтировать или заменить то, что вышло из строя.
У нас нет возможности не сдавать резиденцию, если вдруг, что-то сломалось, потерялось, порвалось, пришло в неисправность и т.д. Поэтому всегда есть необходимое количество "дубликатов" для всего наполнения резиденции. И риск в части оснащения закрыт планированием, включением амортизации в расходную часть.
Что касается маркетинга в гостиничном бизнесе — это одна из ключевых компетенций любого отельера, любой управляющей компании. Простой пример: в 2022 году, когда с рынка ушли сервисы бронирования и привлечения клиентов — Booking.com, AirBnb и прочие иностранные компании, гости нас потеряли. Они готовы были арендовать, мы готовы были им сдавать — но традиционные каналы больше не работали.
За полтора месяца мы устранили все моменты, связанные с этим информационным вакуумом. На сегодняшний день у нас действует порядка 65 каналов привлечения и общения с клиентами. То есть ситуация пошла нам в плюс. Потому что крупные игроки очень сильно расслабили гостиничный рынок. Сейчас прошла определённая мобилизация маркетинга — и у тех, кто не уделяет этому вопросу должного внимания, игнорирует современные тренды и способы общения с клиентами, ситуация значительно более тяжёлая. Я наблюдаю это по партнёрам.
Важной составляющей является аналитика. Любое действие должно приносить определённый экономический результат, включая маркетинг. Каждый канал, каждый клиент: как он пришёл, за какую стоимость, сколько раз он будет к нам возвращаться и прочее, прочее, прочее. Это очень всё важно — и маркетинг для нас, наверное, после комфорта проживания гостей находится на первом месте.
VILLINGSTON Residence
А как инвестору оценить, какой формат из существующих ему больше всего подхдит?
— Это разговор про сбалансированное управление портфелем недвижимости, если рассуждать с точки зрения эффективного подхода к собственным активам. Если же говорить про частную историю — надо смотреть историю объекта и доходность, оценивать риски. Важно осознавать, зачем вкладывать деньги в тот или иной тип недвижимости: каковы ваши цели и задачи, отношение к жизни и т.д. Очень важный момент — историческая доходность: сколько приносили те или иные объекты в конкретный период; какова их окупаемость; когда требуются следующие инвестиции в ремонт; сколько может простаивать недвижимость, если арендатор съедет — как быстро можно найти нового. Принимая для себя решение, что именно приобретать, нужно учитывать все факторы, все расходы — сегодняшние и будущие.
И кстати об этом: какова доходность дач?
— Есть стандартная доходность — не менее 3,5 млн рублей чистой прибыли в год за вычетом всех налогов, страховок, расходов на обслуживание, ремонт, амортизацию и прочее. Но наш бонус как управляющей компании мы получаем только после превышения этой суммы, поэтому мы стремимся зарабатывать больше. Из практики: чем выше рынок и лучше экономическая ситуация, тем больше ежегодно могут приносить резиденции.
Какой прогнозируемый срок окупаемости?
— Когда мы стартовали, в период строительства объектов, стоимость была 24,5 млн рублей за резиденцию. Сегодня цена выросла до 35 млн. При минимально возможной доходности в 3,5 млн рублей срок окупаемости составит от 6 до 10 лет.
Кстати об аналитике: исследования показывают, что год к году (сравнивали февраль 2022-го и февраль 2023-го) спрос именно на дачи в России вырос на 40% — вы попали в тренд? Или предвосхитили его?
— Безусловно, при проработке любого проекта мы изучаем спрос — создавая этот проект, мы погрузились на трёхлетнюю глубину: за что люди платили, пребывая за городом; что они хотели бы ещё видеть с точки зрения отдыха и условий в локации — только ли барбекю, просто мангал или это должна быть закрытая отапливаемая беседка; баня, хамам, финская сауна — или всё вместе; что требуется от спа-зоны и так далее. В результате полученного анализа ситуации мы сформировали на территории каждой резиденции 10 различных зон отдыха на площади в 280 м2.
На фото: VILLINGSTON Residence
Будем честны, это не новый формат в мировом масштабе. Есть различные шеринговые истории, когда люди, не пользуясь своим имуществом — движимым или недвижимым — его сдают. При этом для России этот формат не близкий. И наша задача в некотором смысле донести до людей простую истину: надо жить и наслаждаться жизнью прямо сейчас. То есть дача — это не место, куда ты приезжаешь работать. Наша идея в том, что недалеко от города — всего в 40 минутах от центра — есть место, куда можно в любой момент приехать, просто там отдохнуть и делать ничего не придётся, даже если это твоя резиденция. Это история про то, что люди должны ценить своё время и свой отдых.
То есть задача переломить устоявшееся представление о времяпрепровождении на даче.
Кто является вашими гостями?
— Это люди, которые предпочитают комфорт и жизнь "сейчас" — они могут собрать компанию близких для себя людей и приехать, чтобы совместно расслабиться. У нас очень большое количество постоянных клиентов, которым настолько близко зашёл формат, что они в некотором смысле являются постоянными жителями резиденций. Это в основном жители Петербурга. Доля туристов среди наших гостей очень мала.
Опять же нужно понимать, что рынок гостиничных услуг, загородного отдыха не стоит на месте, появляются какие-то новые классные идеи, привлекающие новую аудиторию. И мы обязательно тоже будем их внедрять как в существующие проекты, так и в будущее.
Тогда, если не секрет, каковы планы по дальнейшему развитию этого проекта?
— Каждый проект рассчитывается с точки зрения того количества гостей, которое может приехать в конкретную локацию. Её не надо перегружать. Поэтому расширять VILLINGSTON во Всеволожске мы не планируем.
Следующий наш проект мы будем открывать в другой локации. Наша задача, чтобы познакомиться с нашим проектом, а главное — подходом к отдыху, к жизни, к бизнесу могли все жители Петербурга. И мы постараемся быть максимально доступны территориально. Поэтому развитие наше сейчас видится в создании новых локаций для удобства гостей из любой части города. Дальше — уже Московская область и ещё очень интересные перспективные регионы, которые сейчас идут в развитие. Это уже более далёкие планы, которые мы сможем презентовать более детально в рамках следующей премии.
