По оценкам экспертов, в бизнес-центрах класса "А" уровень вакантности в первом полугодии 2023 года снизился в сравнении с итогами 2022-го. С другой стороны, предложение пополняется неактивно — что стало следствием событий последних 3 лет: пандемия, удалёнка, уход иностранных компаний, стоимость стройматериалов и т. д. В результате в части премиальных деловых локаций ожидается нехватка свободных площадей.
По данным Nikoliers, в разные периоды на рынке офисной недвижимости было анонсировано строительство или реконструкция 18 объектов в историческом центре города, четыре из них — в Петроградском районе. Сейчас на этапе реализации находятся восемь объектов из этих 18, но ни одного в Петроградском районе.
Как сообщили в NF Group, в данной локации по итогам первого полугодия 2023-го действует 160 тыс. м2 офисов класса А (11% от всех площадей в данном сегменте в городе), и по этому показателю Петроградский район находится на четвёртом месте после Центрального (24%), Приморского (24%) и Московского (17%). "Доля свободных площадей составляет 16,7%, вакантными остаются 27 тыс. м2 офисов класса А в Петроградском районе. Вакантность увеличилась после ввода БЦ "Сенатор" на пр. Медиков. Новых офисных зданий класса А в Петроградском районе не строится, что приведёт к снижению вакантности к концу года до привычных рынку 10% и ниже", — считает Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге.
С подобными прогнозами согласны и аналитики Nikoliers. По их словам, сегодня в данном районе представлено крайне мало крупных лотов в бизнес-центрах класса А и В+ именно потому, что локация всегда была любима арендаторами — и лучшие предложения здесь быстро находят интересантов.
"С пандемийных годов в Петербурге нарастает отложенные спрос на качественное офисное предложение, объём сделок на рынке постоянно растёт. На мой взгляд, на Петроградской стороне при таком же высоком уровне активности арендаторов, который наблюдается сейчас, качественный объект с арендопригодной площадью около 10-15 тыс. м2 поглотится рынком в течение полугода с момента ввода в эксплуатацию", — говорит Виктория Горячева, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers.
Другой вопрос, что анонсов нового предложения в Петроградском районе от этого больше не становится. Однако ситуация, возможно, изменится в ближайшем будущем.
Своевременное решение
На днях Российский аукционный дом (РАД) выставил на продажу земельный участок площадью 0,6 га под строительство бизнес-центра, расположенный на углу Пионерской и Петергофской улиц, рядом с набережной Адмирала Лазарева. Проект строительства БЦ подготовлен федеральным девелопером GloraX, получена вся разрешительная документация — включая разрешение на строительство. Предложение предполагает продажу 100% юрлица — ООО "Цветение персика", которому, по данным Росреестра, принадлежит земля.
Расположение участка предполагает хорошую транспортную доступность для различных ситуаций: в нескольких минутах пешком — станция метро "Чкаловская", на автомобиле — порядка получаса займёт дорога до ЗСД, а также аэропорта Пулково. Крестовский остров с его предложениями и возможностями для проведения досуга — в 5 минутах прогулочным шагом.
Окружение будущего бизнес-центра также соответствует его классу: по соседству находятся БЦ Trinity и элитный жилой комплекс One Trinity Place. Кроме того, по данным игроков рынка, в локации планируется реализация трёх девелоперских проектов по строительству элитного жилья.
Выставленный на торги участок относится к зоне Д (ТД 1_1), где разрешено строительство объектов общественно-деловой и жилой застройки. По проекту общая площадь БЦ составляет 31,1 тыс. м2, арендопригодная — 20,4 тыс. м2. В подземном паркинге запланировано 340 машино-мест, ещё 40 расположится на территории комплекса. По проекту в здании бизнес-центра предусмотрены помещения со свободными планировками, панорамное остекление, современные инженерные системы.
"Фактически мы предлагаем инвестору приобрести полностью "упакованный объект" — готовый инвестпроект строительства бизнес-центра, — комментирует Дарья Гончарова, заместитель руководителя Департамента продаж РАД. — Объекты такой степени готовности большая редкость на рынке. По сути, инвестору остаётся только завести технику на площадку и начать строить".
По словам эксперта, стоимость 1 м2 в готовом бизнес-центре в данной локации максимально может составить 250 тыс. рублей и выше. Как сообщает РАД, торги состоятся 24 июля, заявки на участие принимаются до 21-го числа.
Неизменные условия
По словам управляющего партнёра IPG Россия Ивана Починщикова, интерес арендаторов по-прежнему привлекают сложившиеся деловые районы — Центральный, Московский и Петроградский.
"Спрос на офисы класса А в премиальных локациях традиционно сохраняется. Сегодня можно выделить два формата спроса. Первый — представительские офисы небольшой площади, от 150 до 400 м2, с готовой отделкой (зачастую запрос направлен на площади, которые остались от ушедших с российского рынка компаний). Второй — крупные офисные блоки от 3 до 5 тыс. м2, спрос на которые формируют растущие российские айтишники, банковский сектор в целом и финтех в частности, госкорпорации и корпорации с госучастием, а также, конечно, нефтегазовый сектор", — говорит эксперт.
На фоне растущей активности на офисном рынке предложение постепенно сокращается. На конец июня 2023 года уровень вакантности в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга составил 9,9%, или 404,4 тыс. м2 (против 10,5% в конце 2022 года). В классе A показатель снизился за полгода с 10,3% до 9,8%, сообщают в Nikoliers.
Бизнес адаптируется к новым реалиям. Но новое предложение на рынке офисной недвижимости не успевает за аппетитами амбициозных компаний. Хотя возможности для того, чтобы вовремя сориентироваться, есть.
