Игорь Левит: "Видим высокий спрос"

Как поменялся рынок за последние полтора года?

— Достаточно сильно. После начала СВО его, можно сказать, лихорадило: за резким подъёмом интереса к недвижимости следовал глубокий спад, потом падение снова отыгрывалось. Сейчас, считаю, рынок стабилизировался, спрос на новостройки находится на неплохом уровне. Растёт в том числе и сегмент бизнес–класса. Последние месяцы мы фиксируем объёмы продаж существенно выше, чем в прошлом году.

Во всех регионах присутствия "Группы ЛСР" ситуация одинаковая?

— Да. И в Москве, и в Петербурге, и в Екатеринбурге мы видим высокий спрос. Петербург традиционно остаётся нашим базовым регионом, хотя в последние месяцы продажи в Москве в денежном выражении практически догнали питерские. На такой результат мы усиленно работали несколько последних лет. В Екатеринбурге мы стабильно строим порядка 100 тыс. м2 в год, буквально на днях запустили новый проект — первый для себя уральский бизнес–класс в центре города. Идёт на ура, ещё офис продаж не открыли, а заявки на покупку уже сыпятся. Люди даже у охранников стройплощадки пытаются уточнить дату старта продаж.

Тем временем в Петербурге вы недавно продали три участка под застройку, в том числе два на Васильевском острове. С чем это связано?

— В Петербурге сосредоточено более 60% нашего земельного банка. По последним оценкам, это участки с возможностью строительства порядка 5,7 млн м² жилья, так что мы обеспечены работой на много–много лет. Да, время от времени мы покупаем или продаём участки. Оптимизация земельного банка — это обычный и перманентный процесс. Участки на Кожевенной линии и на Шкиперском протоке для нас, учитывая проекты на южном и северном намыве, были относительно небольшими. Плюс продажи в соседних локациях часто бывают проблематичными, начинается некоторая внутренняя конкуренция. Поэтому сперва мы думали отложить реализацию этих проектов, а потом, оценив спрос на рынке, приняли решение продать их. Но и после этих сделок мы остаёмся крупнейшим застройщиком на Васильевском острове с проектами общей площадью более 1 млн м2. Безусловно, самый крупный и интересный связан с созданием новых территорий на так называемом северном намыве. Концепция "Новый Васильевский" подразумевает застройку в едином стиле, с использованием клинкерного кирпича, с большим количеством общественных пространств, с благоустроенной набережной и многим другим. Учитывая размер территории, мы сможем реализовать проект, который станет украшением морских ворот Санкт–Петербурга наравне с пассажирским портом, стадионом, ЗСД и другими. Это будет то, чем, на мой взгляд, Петербург сможет в будущем гордиться.

К проекту приковано внимание многих, в том числе Следственного комитета. Как это отражается на стройке?

— В этом году исполняется 30 лет со дня рождения "Группы ЛСР". За эти годы мы наработали серьёзную репутацию, стали публичной компанией. Все свои проекты реализуем максимально прозрачно и никогда бы не приступили ни к одному из них, если бы не были уверены на 100% в легитимности. Поэтому мы совершенно спокойно относимся ко всем проверкам. При этом понимаем, что Следственный комитет должен реагировать в том числе на обращения граждан. Каждый выполняет свою работу.

Вы сказали, что время от времени покупаете новые участки. Что планируете покупать в Петербурге?

— Есть целый ряд локаций, где мы не представлены. В ближайшее время будем рассматривать возможность приобрести там землю под свои проекты.

Многие ваши коллеги по рынку жалуются, что работать в Петербурге становится всё сложнее с учётом новых правил и требований города по обеспечению проектов социальной инфраструктурой. Согласны с этим?

— Социальная нагрузка существенна, но мы понимаем, что обязаны строить или инвестировать в строительство школ, детских садов, поликлиник. Затраты частично закладываются в цену квартиры, частично сокращают маржу девелопера — это нормально.

Да, условия сейчас непростые, но мы должны в любом случае приспосабливаться — это наш бизнес. Единственный момент — отсутствие прописанных правил, соблюдая которые любая компания могла бы быть уверена в согласовании условий реализации проекта. Сохраняется определённый субъективизм, плюс возникают вопросы по срокам рассмотрения — какие–то проекты через Градостроительную комиссию проходят экспрессом, а какие–то могут подвисать на год.

Что ещё кроме затрат на социалку сейчас влияет на рост себестоимости?

— С началом тотального санкционного давления на страну мы, конечно, оказались заложниками ситуации — базовые строительные материалы все местные, а инженерия и многое другое закупалось за границей. Серьёзное влияние оказала девальвация, а затем укрепление рубля. Постепенно ситуация стабилизировалась, наладились поставки через Китай и другие страны. Но сейчас мы опять наблюдаем девальвацию и рост стоимости некоторых материалов на 15%, 20%, 30%, что, безусловно, скажется на себестоимости. Ещё один важный фактор — рост затрат на оплату труда, сегодня найти целый ряд специалистов крайне непросто. В итоге за последние полтора года, думаю, себестоимость выросла примерно на 15%.

Сколько это в абсолютных цифрах?

— Конечно, всё зависит от конкретного проекта, на каких–то столичных объектах это будет даже 400–450 тыс. руб. / м2, но если мы говорим конкретно о массмаркете в Петербурге, то для наших проектов, участки под которые были приобретены давно, это порядка 100–120 тыс. руб. / м2.

Сколько сделок у вас сейчас проходит через ипотеку?

— Средний показатель по Петербургу за 7 месяцев этого года — 87%. В основном это субсидируемая ставка, а также существенная доля семейной и незначительная — ипотеки для IT–специалистов.

Какие варианты привлечения покупателей вы разрабатываете с учётом пристального внимания ЦБ к специальным программам застройщиков?

— Недавно мы ввели программу кешбэка, которая пользуется популярностью. Размер кешбэка зависит от характеристик квартиры и условий покупки и может достигать в данный момент 3,95 млн рублей.

Но, как бы то ни было, надо в первую очередь говорить о продукте. Безусловно, покупателю важны кешбэки и низкая процентная ставка, но если ему не интересен ваш проект, то он не будет ничего покупать ни за какие кешбэки. Тем более что цены у всех, если говорить об одной локации, плюс–минус сопоставимые. Покупатель смотрит на окружающую среду, на наличие школ, детских садов, торговых комплексов, спортивных площадок и т. д., на качество самого строительства, планировки, наличие отделки, меблировки…

Как развивается направление стройматериалов?

— По базовым материалам — это песок, щебень — мы являемся одним из крупнейших в России производителей и в этом году чувствуем себя неплохо. Хотя финансирование инфраструктурных объектов, на которые завязано благополучие производителей базовых материалов, на Северо–Западе по понятным причинам не такое, как бывало. Рынок общестроительных материалов — кирпича, газобетона, бетона — поменялся. Так, мы сильно переориентировались на региональные продажи. Например, наш кирпич доезжает до Перми, Нижнего Новгорода, Тюмени, спрос на него в регионах очень высокий, логистику мы наладили. В итоге где–то порядка 30% мы уже продаём в регионы.

Сперва ходили разговоры, что вы продаёте свой бетонный бизнес, а потом, наоборот, что, дескать, хотите занять доминирующую долю рынка…

— Разговоры ходили, потому что люди не до конца разобрались в ситуации, когда мы выставили на продажу участок на Софийской ул., 99. Участок, а не бетонное производство! Дело в том, что там долгое время производилась перевалка песка и щебня, но с учётом того, что сегодня основной вид доставки таких материалов — автотранспорт, необходимость в перевалке отпала. Площадка должным образом не загружена, соответственно, нам гораздо интереснее продать её, а вырученные средства пустить в развитие. Того же бетонного производства, например! Тем более что мы решили снова сконцентрироваться на производстве массовых марок бетона и наращивать объёмы. В разумных рамках, конечно: существенно увеличивать свою долю на рынке бетона мы не планируем, она нас устраивает. Бетон — это локальный продукт, сейчас по нему у нас нет высокой выручки и прибыли, маржинальность на уровне 3–4%. Но закрывать бизнес не планируем!

Рассматривает ли сегодня "Группа ЛСР" новые направления деятельности?

— Интересное направление, по которому мы работаем последние полтора года, — санаторно–курортный, отельный бизнес. На сегодняшний момент в Сочи реализуем два проекта очень больших санаториев, которые будут передовыми с медицинской точки зрения, и строим большой гостиничный комплекс. В Петербурге такой проект реализуется на базе "Сестрорецкого курорта": мало того что мы делаем его по последнему слову медицинской науки, мы ещё восстанавливаем курзал, сгоревший во время Великой Отечественной войны. Это будет изюминка проекта, да и, пожалуй, всего Сестрорецка.

Речь идёт именно о санатории? Не об апартаментах?

— Только о классическом санатории, с продажей медицинских путёвок и прочим, никаких апартаментов не планируется.