Смольный практически перестал продавать здания в центре города под реконструкцию — многие заметные заброшенные объекты уже вовлечены в оборот. Но системного подхода в этой сфере по–прежнему не просматривается.
За последние 4 года город продал на торгах более сотни аварийных зданий на общую сумму порядка 3 млрд рублей, сообщили "ДП" в Российском аукционном доме, который уполномочен Смольным реализовывать казённую недвижимость. В основной массе это дома площадью до 1 тыс. м2 далеко за пределами исторического центра.
Как рассказали "ДП" в комитете имущественных отношений, сейчас подведомственное комитету СПб ГКУ "Имущество Санкт–Петербурга" формирует пакеты документов для принятия решения о продаже на торгах объектов жилищного фонда коммерческого использования в Курортном, Колпинском, Петродворцовом и Невском районах. Адреса не раскрываются. Последний аукцион по зданию в центре прошёл в мае этого года — с молотка ушёл дом Чанжина в Прядильном переулке, 12/163. Это выявленный объект культурного наследия. Предполагается, что его приспособят под гостиницу, апартаменты или офисы. Победителем торгов стало ООО "Гелант", единственным владельцем которого является Сергей Степанов. Сейчас покупатель занимается разного рода согласованиями с властями.
В ноябре прошлого года власти продали "заброшку" на ул. Черняховского, 56. Его за 132 млн рублей купила ГК "Реновация" Яна Бобрышева, работавшая с большим количеством проданных на аукционах зданий. "Реновация" уже проводит работы на объекте. Она же в марте 2022–го выиграла аукцион по зданию в Большом Казачьем переулке, 10, которое уже полностью приведено в порядок.
Исчерпанная инвентаризация
В середине 2000–х власти обратили внимание на неприглядное состояние центра и большое количество брошенных зданий. Тогда в Петербурге прошла "народная инвентаризация": при участии жителей города было выявлено порядка 1 тыс. заброшенных объектов. В списке фигурировали не только городские здания, но и федеральные и частные. Постепенно почти все, что относились к собственности Петербурга, были разными способами вовлечены в оборот и по большей части приведены в порядок — проданы инвесторам, переданы под нужды города и т. п.
В итоге крупных режущих глаз объектов, которые можно было бы относительно просто продать, у Смольного осталось несколько десятков. Примечательно, что в их числе — знаковые адреса, такие как Конюшенный двор, Апраксин двор, "Красный треугольник", дом Нобеля на Выборгской набережной.
Опрошенные "ДП" эксперты уверены: сегодня властям, если они заинтересованы в преображении города за счёт частных инвесторов, необходимо проводить более сложную работу — заниматься расселением аварийного жилья и коммуналок, домов, которые не являются аварийными, но при этом не могут быть причислены к категории комфортного жилья.
Сделать предстоит многое, но усилия чиновников не впечатляют. Так, год назад Смольный сообщил, что в Петербурге остаются нерасселёнными 16 многоквартирных домов, признанных аварийными в 2017–2021 годах и подлежащих сносу или реконструкции. Общая площадь нерасселённых жилых помещений в них — 809,5 м2. На расселение власти отвели себе срок до 2025 года.
Всего, по данным domreestr.ru, сейчас в Петербурге насчитывается 74 аварийных здания. Общая площадь их жилого фонда — 21,8 тыс. м2. Самый старый из этих домов построен в 1880 году. Но это только официальные цифры. Как говорят участники рынка, в аварийном или предаварийном состоянии находится почти треть домов в центре Северной столицы. Проблема у всех одна — это деревянные фундаменты, плохие грунты, требующие замены коммуникации и в целом усталость конструкций. По мнению экспертов, через 20–30 лет количество аварийных домов увеличится до отметки, близкой к критической.
Коммунальное расселение
На конец прошлого года в городе числилось 63 тыс. коммунальных квартир. По планам властей до конца 2023 года этот список должен сократиться на 3,5 тыс. позиций.
При этом в городском бюджете средства на расселение коммуналок будут сокращать, а не увеличивать. А бизнес к расселению коммунальных квартир уже не привлечёшь — все самые интересные и "вкусные" коммуналки расселены в 1990–е и нулевые годы.
"Сейчас расселять коммуналки поштучно невозможно. В них или много владельцев, или они находятся не в самых интересных локациях, кроме того, спрос на многокомнатные квартиры в старом фонде минимален. Покупатели, которые имеют деньги, хотят жить в новых домах, с новыми инженерными сетями и паркингами. Всего этого без реконструкции старого дома не получить", — говорит Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости "Динас".
Поэтому, как говорят участники рынка, сейчас логично расселять старый фонд именно целыми домами, а потом продавать и проводить реконструкцию. Но для этого нужна общегородская программа, которой нет и пока не предвидится.
Впрочем, есть сложности с приспособлением старых домов под современное использование: планировки квартир получаются неэргономичными, слишком большого метража и т. д. Есть вопросы со строительством подземных паркингов, которые необходимы для жилых домов высокого класса.
Недвижимость в сложившихся центральных районах с развитой инфраструктурой высоко востребована рынком, но при этом привлекательность таких площадок компенсируется целым рядом ограничений, касающихся высотности и других параметров новых зданий. Экономика проекта может упираться ещё и в особенности окружающей застройки, низкую проходимость инженерных сетей и т. п.
