Скачок ключевой ставки до 12% оживил вечный спор, во что целесообразнее инвестировать деньги: в бетон новостройки или в ценные бумаги девелоперов.
Искать ответ на этот вопрос следует с анализа ликвидности. И у облигаций она довольно заманчивая. "Один из главных нюансов биржевого рынка по промсекторам — в ликвидности конкретного вектора и каждой конкретной компании, — поясняет эксперт компании “Финансовый брокер” Сергей Кирюшатов. — Есть высокодоходные облигации (ВДО) с приличной ликвидностью, их можно продать за один день. А есть ВДО, которые будут продаваться месяц. Конечно, важен и размер пакета. Если объём небольшой, то оперативно размещается даже пакет самых “забытых” бумаг".
"Смотрим стакан (список заявок на покупку и продажу ценных бумаг. — Ред.) первого попавшегося девелопера. Вполне себе хорошая ликвидность: 334 заявки на покупку, 15 на продажу. Спрэд 10–12 процентных пунктов, если отслеживать нормальный объём, допустим, на 350 тыс. рублей", — продолжает аналитик ГК ZERICH Александр Тимофеев.
А как обстоят дела с ликвидностью готового жилья? Сколько времени (и хлопот) отнимает продажа квартиры даже в период хорошего спроса, большинство петербуржцев знают не понаслышке. Да и в целом в недвижимости сейчас ситуация более заковыристая.
"Многие приобретают недвижимость без чёткого понимания дальнейшего использования актива", — говорит руководитель компании "Петрополь" Марк Лернер.
Глава Первого ипотечного агентства Максим Ельцов рассказывает о всплеске спроса на первичку. "Несубсидируемые ипотечные ставки погнались за ключевой, в среднем заняв позиции на уровне 14%. Выданные до повышения ставки одобрения у банков будут действительны лишь 60–90 дней, и тут уже нелепо не воспользоваться раскладом, хотя раньше доля одобренных, но невостребованных заявок могла доходить до 20%", — отмечает Ельцов.
Кто–то из инвесторов успел оформить заявку по старым ставкам до скачка ключевой. Плюс обострились опасения граждан, будут ли доступны льготные жилищные кредиты. Эти люди тоже встали в очередь за квартирами. На фоне эйфории застройщики недвусмысленно начали намекать на рост цен. И даже осторожный отдел аналитики ЦИАН ожидает его до конца года. Но, резюмирует Ельцов, после краткосрочного бума спрос на первичку просядет, что вряд ли будет на руку эмитентам. На вторичке он тоже снизится. А ведь сегодняшние инвесторы в квартиры продать приобретённое смогут только на вторичном рынке.
Резюмируя, получается: ликвидность облигаций ощутимо обгоняет показатели недвижимости.
Риски пока терпимые
Между тем поведение ценных бумаг девелоперов носит несколько двойственный характер. Доходность по ним в среднем чуть выше, с премией по отношению к другим отраслям. При этом, отмечает Сергей Кирюшатов, по традиции инвесторы до сих пор скопом относят бумаги девелоперов к рынку ВДО, менее популярное название которых "высокорисковые". То есть выпускаемые некрупными эмитентами и с низкими рейтингами.
Такое отношение несколько устарело. Например, эмитентами облигаций являются ведущие стройкомпании. У ПИКа кредитные рейтинги A+ от "Эксперт РА" и AA– от НКР. У ГК "Самолет" — А от АКРА и НКР. У "Группы ЛСР" — A от "Эксперт РА". И если посмотреть в нижнюю часть топ–10, то там увидим Setl Group (A от АКРА), ГК "Кортрос" (ВВВ+ от АКРА) и ГК "Главстрой" (ВВВ– от АКРА и ВВ+ от "Эксперт РА").
Иначе говоря, рейтинги девелоперов вполне приличные. Но всё же не постоянные. "У нас есть рейтинги с негативным прогнозом, что с высокой вероятностью означает снижение рейтинга на отрезке в 12 месяцев", — поясняет директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков.
Конечно, ниже топ–10 в сегменте корпоративных облигаций есть и высокорисковые. И осенью прошлого — весной текущего года деловые СМИ пестрели рекомендациями физлицам избегать приобретения таких бумаг.
"Несмотря на то что ценные бумаги российских строительных компаний сильно подешевели и находятся на привлекательных для покупки уровнях, вкладывать в них деньги пока не стоит, так как лимит падения ещё не исчерпан", — рассуждали в прошлом октябре эксперты РИА Новости. А другие ресурсы сулили дальнейший рост премии к аналогичным бумагам эмитентов других отраслей более 1% годовых в силу нарастающих рисков.
Но сегмент оправился. "Во II квартале 2023 года экономика преодолела этот спад: ВВП в реальном выражении оказался на 0,2% выше показателя двухлетней давности", — говорит руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ "Финам" Ольга Беленькая и среди лидирующих отраслей называет строительство (+9,8%).
После марта 2015 года (крушение ГК "СУ–155" и дефолт трёх выпусков бумаг на 2,3 млрд рублей) крупных обвалов рынок не знает. Впрочем, небольшие спады в сфере ВДО случаются. Например, площадка Boomin.ru вспоминает дефолт "Ноймарка" на 110 млн рублей в минувшем году.
С другой стороны, сообщает Национальное рейтинговое агентство, в первом полугодии 2023 года многие эмитенты (почти 100 выпусков облигаций) "решили выйти на долговой рынок, пользуясь относительно невысокой ключевой ставкой, наличием свободной ликвидности как у крупных участников рынка, так и у розничных инвесторов, а также отсутствием более привлекательных инструментов для инвестиций. Благодаря этому совокупный объём обращающихся рыночных корпоративных рублёвых облигаций на лето 2023 года смог достигнуть отметки 21,5 трлн рублей". Правда, строителей в этом движении было не много.
С точки зрения рисков пока облигации выигрывают у бетона, например, с его шансами не найти арендаторов на объект при необходимости вносить ежемесячно квартплату.
Перспективы осени
В "Велес Капитал" с точки зрения "риски — доходность" называют следующие приоритетные бумаги в порядке убывания: "Легенда1р4", "Пионер1р5", "ГК ЕКС БО1", "Брус 2р01", "Страна02".
При этом АКРА по итогам полугодия не прогнозировало массовых дефолтов и "в ближайшие месяцы в отсутствие на рынке новых “чёрных лебедей”". Впрочем, из–за ключевой ставки 12% годовых (следующее решение регулятора о размере ставки будет объявлено 15 сентября) риски эмитентов могут несколько возрасти. Но, уверяют эксперты, не критично.
По словам эксперта "Русипотеки" Сергея Гордейко, есть серьёзные ожидания, что в сентябре ипотечные ставки подрастут до 15%. Но в "Велес Капитал" констатируют, что рынок пока ставит на относительно короткий период повышенной ключевой (до 6 месяцев), ибо рубль в текущих условиях ростом ставок не удержать, а вот экономику "переохладить" можно. В целом рост ипотечных ставок не исключает возможности перекредитования в будущем по более низким уровням.
К этому Василий Танурков добавляет, что делать выводы, впадёт или не впадёт строительная отрасль в стагнацию, пока рановато. Хотя при текущей ключевой такой риск существует. "Нынешняя ставка краткосрочна, а ипотека — долгосрочна. Ипотечные ставки долго держались у горизонта 11%, и если посмотреть на кривую доходности ОФЗ, то сдвиг после увеличения ключевой оказался умеренным. Этого можно ждать и от ипотечных ставок, — уточняет эксперт. — Поэтому эффект для стройкомпаний может быть далеко не таким ощутимым, как может показаться на первый взгляд".
