Минстрой требует включать в градостроительные планы участков требования к архитектуре. Правда, в Петербурге этих требований как бы и нет.
C 1 сентября вступил в силу приказ Минстроя РФ, согласно которому градпланы земельных участков (их сокращённо ещё называют ГПЗУ) дополнились графой об архитектурно–градостроительном облике (АГО) тех объектов, которые можно на них построить.
Градплан — важный документ для застройщика, первый обязательный этап для оформления разрешения на строительство. Вместе с тем эта бумага вторична в том смысле, что ничего нового не сообщает, а содержит лишь информацию об участке и выдержку из градостроительных требований (регламентов). "На сегодняшний день этот документ носит больше информационный характер, поскольку Градостроительный кодекс РФ не относит его к документации по планировке территорий", — пояснил "ДП" советник адвокатского бюро ЕПАМ Андрей Тузов.
Правила для местных
Сами регламенты прописываются в Правилах землепользования и застройки. Поэтому требования к АГО для того или иного участка тоже собираются брать из ПЗЗ. В тот же день, 1 сентября, вступило в силу постановление российского правительства, по которому требования к АГО должны быть включены в ПЗЗ (постановлению, в свою очередь, предшествовал федеральный закон).
"Постановление направлено на исключение субъективного подхода при согласовании АГО и возможных злоупотреблений со стороны местных властей. Для этого в градостроительном регламенте должен быть указан ограниченный и чётко определённый круг требований к объёмно–пространственным, архитектурно–стилистическим, цветовым решениям, отделочным материалам, подсветке, размещению технического и инженерного оборудования на фасадах и кровлях зданий", — прокомментировали постановление в Минстрое. Установлен также порядок согласования, который допускает привлечение отраслевых экспертов.
Муниципалитетам предстояло к 1 сентября определить территории, на которых необходимо согласовывать АГО (по задумке, это, например, исторические центры городов). Есть нюанс: в постановлении содержится оговорка, что оно не распространяется на города федерального значения, к коим относится и Петербург. Но для Петербургской агломерации документ всё равно важен, поскольку он изменит регулирование застройки вокруг города — что ведётся на территории Ленинградской области.
"В Ленобласти требования к АГО включат в Правила землепользования и застройки поселений и городских округов", — отметила в комментарии "ДП" старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Вера Рябова.
"Как видно, на территории Ленинградской области данная работа ведётся: ПЗЗ муниципальных образований (по крайней мере, многих) уже содержат карты территорий, в границах которых предусматриваются требования к архитектурно–градостроительному облику объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты также претерпевают необходимые изменения", — добавляет старший юрист петербургской практики недвижимости и строительства "Пепеляев Групп" Александра Грищенкова. Если ПЗЗ где–то обновить не успели, в градплане должно содержаться указание на отсутствие требований к архитектурно–градостроительному облику.
Ранее власти формулировали требования размыто. Архитектурно–градостроительный облик понимался по–разному, что нередко приводило к судебным спорам. Теперь же коррупциогенность и трудоёмкость процесса согласований снижается, прокомментировала "ДП" партнёр и руководитель практики "Недвижимость и строительство" Legal to Business Дарья Филина.
Туманный облик
В самом Петербурге исторический центр покрывается охранными зонами, в которых часто и устанавливаются отдельные требования к архитектурному облику зданий. За соблюдением режимов охранных зон следит комитет по охране памятников. Но комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) тоже требует согласования архитектурно–градостроительного облика — по всему городу. Его требования менее конкретны.
"Единственным нормативным требованием к архитектурно–градостроительному облику в Петербурге согласно действующему законодательству является его соответствие архитектурному облику города", — отмечает Александра Грищенкова.
То есть выходит масло масляное. Вместо того чтобы описать архитектурный облик города, утверждается необходимость ему соответствовать. Как ранее рассказывал "ДП", АГО утверждает главный архитектор (который может вынести вопрос на Градостроительный совет). Можно записаться на приём к главному архитектору, и он, наверное, расскажет, как следует понимать соответствие архитектурно–градостроительному облику Петербурга в каждом конкретном случае.
"Отсутствие более или менее чётких и понятных критериев оценки архитектурно–градостроительного облика при его согласовании давно является серьёзной проблемой для петербургских застройщиков, которую, к сожалению, принятые поправки в Градостроительный кодекс РФ не решают", — говорит Грищенкова.
"ДП" отправил запрос в КГА.
Дело техники
Несмотря на то что у города нет своих требований к АГО (в том числе в ПЗЗ), а федеральные требования на него не распространяются, в градпланы петербургских участков нужно будет тоже вносить сведения о требованиях к АГО.
"Информация о требованиях к архитектурно–градостроительному облику объекта заполняется в табличной форме", — сообщили в Центре информационного обеспечения градостроительной деятельности. Каждый показатель должен выражаться в текстовой или числовой форме.
Юристы полагают, что в Петербурге требования к архитектурно–градостроительному облику всё же будут отражены в Правилах землепользования и застройки (как именно это сделать, решат региональные власти).
"В Санкт–Петербурге конкретное содержание требований ещё предстоит разработать и внести в ПЗЗ", — говорит Вера Рябова.
Вероятно, до принятия новых ПЗЗ в градпланах по–прежнему будут лишь обтекаемые формулировки об архитектуре — вроде того, что выдача разрешения на строительство осуществляется при наличии решения о согласовании архитектурно–градостроительного облика объекта, предполагает Александра Грищенкова.
Правки, внесённые приказом Минстроя, скорее технические. Но в целом учёт требований АГО для такого города, как Петербург, должен быть обязательным, считает Дарья Филина.
