На фоне роста банковских ставок девелоперы привлекают инвесторов гарантированной доходностью от апартаментов в первые 2–3 года после покупки. Расчёт делается на привлекательность такой недвижимости для сферы внутреннего туризма.
Заработать на сдаче в аренду апартаментов можно двумя общеизвестными способами. Первый — через плавающий тариф, который учитывает сезонность, загрузку и параметры самих помещений. Здесь потенциальная доходность выше, но и риски тоже. Второй способ предполагает так называемую гарантированную доходность. По ней инвестор получает от УК фиксированную оговорённую сумму ежемесячно или ежегодно вне зависимости от уровня загрузки апарт–отеля. Как говорят эксперты, данная программа хорошо зарекомендовала себя во время экономической нестабильности, например в период пандемии, и отлично помогает инвесторам получить некоторую устойчивость в период раскрутки отеля в первые пару лет после его открытия.
Кто не рискует
Схемы с гарантированной доходностью были популярны 5–7 лет назад, когда рынок сервисных апартаментов активно развивался. Тогда главной задачей девелоперов было показать, что инвестиции в любом случае будут приносить дивиденды. Сейчас эта практика возвращается.
"На фоне падения продаж апартаментов застройщики возвращаются к программе гарантированной доходности. Сейчас во многих проектах апарт–комплексов предлагаются такие программы, но на разных условиях", — говорит Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service.
"Практически все застройщики апартаментов на протяжении последнего времени предлагали программу гарантированного дохода", — отмечает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical.
"Особенно если это первый объект и компания не очень известна на рынке", — добавляет Николай Антонов, генеральный директор МТЛ.
Размер гарантированной доходности бывает разным. Пять лет назад некоторые девелоперы обещали инвесторам 17–25% годовых. Сейчас найти такие ставки сложно. В среднем действительная доходность одного юнита в функционирующих апарт–отелях составляет около 6–7% годовых (без учёта капитализации недвижимости). "А в некоторых проектах с удачным расположением — на крупных трассах, рядом с вокзалами или аэропортом — доходность может превышать 10–12% благодаря круглогодичному краткосрочному формату работы", — отмечает Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт–Петербурге.
Высокий сезон
Возвращение интереса к инвестициям в апартаменты связано с тем, что туристический поток в Петербурге вырос в 2022 году на 32%. По состоянию на август в этом году город посетили 5,3 млн человек. Это составляет почти 70% от числа гостей за весь 2022 год. Поэтому растёт загрузка апарт–отелей: со средней 73% увеличилась до 84%.
“
"Туристический сезон — 2023 оказался удачнее прошлогоднего. Средняя загрузка составила 90%. Мы анализируем доходность инвесторов за 2023 год, цифры по нашим отелям очень позитивные, они заработали на 15–20% больше, чем за аналогичный период 2022 года. Но точные цифры мы презентуем в ближайшее время", — говорит Александр Терентьев.
Как рассказывает Антон Агапов, директор по развитию сети апарт–отелей YE’S, по итогам летнего периода 2023 года средняя загрузка апарт–отелей в Петербурге составляла порядка 98%, в отдельные периоды достигая 100%. "Средняя стоимость ADR (Average Daily Rate — стоимость суток. — Ред.) в сравнении с июнем–августом 2022 года также выросла на 30% за номер категории Standard", — говорит он.
"При этом в Петербурге до сих пор существует нехватка качественных сервисных апартов, которые способны конкурировать с гостиницами уровня четыре звезды и предоставлять сервис класса комфорт+ и бизнес, где при этом более бюджетно может остановиться семья или командированный. Такой проект мы и строим, и наша аналитика изначально показывала, что это самый востребованный сегмент у инвесторов", — подчёркивает Алексей Бушуев.
Анализируйте это
Впрочем, как говорят участники рынка, годовая доходность от аренды юнита — это лишь часть потенциального дохода. Общая прибыль от инвестиций зависит от совокупности факторов, таких как стоимость входа в проект (стартовая сумма, которую инвестор готов вложить в моменте), варианты рассрочки, ипотечные условия и ставки. Также необходимо учесть и факторы капитализации самого юнита, рост его стоимости, что обеспечивает возврат инвестируемого капитала.
"Основным преимуществом формата сервисных апартаментов перед другими типами недвижимости для частных инвестиций остаётся всё ещё комфортный порог входа в готовый продукт с отделкой и мебелью (за счёт малой площади лотов), а также наличие управляющей компании, которая предлагает инвестору пассивный доход без его участия", — говорит Алина Базаева.
С ней согласен Алексей Бушуев, директор по продажам DVA Group.
"На сегодняшний день окупаемость нашего проекта составляет не более 5 лет, что является крайне привлекательным показателем. А низкий порог входа, например рассрочка от 20%, говорит о том, что, имея на руках меньше миллиона рублей, можно приобрести объект, приносящий доход. Если воспользоваться ипотекой с первоначальным взносом от 10%, то порог входа составит менее 500 тыс. рублей. И, по сути, после получения ключей юнит будет и обслуживать ипотеку, и приносить прибыль ежемесячно", — рассказывает он.
Факторы спроса
Сейчас инвесторы внимательно относятся к локации выбираемого для вложений проекта, его концепции, инфраструктуре, предлагаемым доходным программам, а также репутации и результатам работы УК. "На повышение спроса может влиять выход на рынок объектов нового строительства с низкой ценой на старте продаж, условия приобретения недвижимости (рассрочки с низким первым взносом, "длинные" рассрочки, ипотека траншами, ипотека с субсидированной ставкой)", — говорит Константин Сторожев.
"Инвесторы предпочитают юниты либо уже построенные, с реальными показателями заполняемости и доходности, либо в строящихся объектах, с потенциалом роста цены, чтобы заработать не только будущий рентный доход, но и получить перед сдачей подорожавший актив", — считает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical.
Последние годы цена апартаментов стабильна. По данным Nikoliers, средневзвешенная стоимость квадратного метра в комплексах апартаментов за первое полугодие 2023 года практически не изменилась и составила 275 тыс. рублей. В сервисном формате показатель с конца 2022 года продемонстрировал небольшое снижение на 3%, до 251 тыс. рублей, а в несервисном — повышение на 3%, до 323,1 тыс. рублей. В целом корректировка стоимости квадратного метра обусловлена в первую очередь снижением темпа роста рынка, ограничением количества предложения и высокой зависимостью от выхода новых проектов или завершения продаж в уже готовых.
“
Сеть апарт-отелей Avenir фактически работает первый год. Прошедший высокий сезон стал первым для наших апарт-отелей. Основной задачей было обеспечение как можно более высокой загрузки, несмотря на то, что бренд на рынке новый и на его "раскрутку" обычно требуется два года. Поэтому, с одной стороны, мы заключили ряд корпоративных контрактов на размещение гостей с крупными компаниями. С другой — обеспечили большой объём загрузки в формате посуточной аренды, использовав высокий сезон по-максимуму. В результате средняя загрузка номерного фонда в управлении PSK Invest за период с 1 июня по 30 августа составила 92,9%. А именно: в Putilov Avenir — 93,1% (максимальная 97,5% в августе), в Kirovsky Avenir — 90% (максимальная 99% в августе), в Moskovsky Avenir — 95,6% (максимальная 98% в июле). Программы гарантированной доходности также остаются в силе, и у инвесторов есть выбор среди моделей. Покупатели апартаментов с целью инвестирования ориентируются на фактические показатели работы, которые они зачастую запрашивают в процессе принятия своего решения.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
