Август вернул застройщиков во времена, когда все выставленные на продажу квартиры разлетались как горячие пирожки. Сентябрь обещает быть таким же.
В августе 2023 года в петербургском регионе было заключено 7,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 45% больше, чем в июле, по числу лотов и на 46% — по оценке выручки, посчитали аналитики Dataflat.ru.
Если в июле в Петербурге было продано 3,8 тыс. квартир общей площадью 157,9 тыс. м2, то в августе — уже 5,6 тыс. (230,8 тыс. м2). В области объём продаж вырос с 1,5 тыс. в июле (59,4 тыс. м2) до 2 тыс. квартир (82,4 тыс. м2) в августе.
Выручка девелоперов в Северной столице увеличилась с 35,7 млрд до 52,7 млрд рублей, в области — с 8,7 млрд до 12,1 млрд. Доля сделок с ипотекой подросла с 81 до 83%.
В обеих локациях оценочная цена "квадрата" поднялась за месяц на 1%. Средний чек при этом в Петербурге опустился на 1%, сейчас на квартиры в новостройках в среднем тратят 9,3 млн рублей, в Ленобласти наблюдается рост на 3% — до 5,9 млн рублей.
Ещё более значительный прирост показателей фиксируют эксперты консалтингового центра "Петербургская недвижимость": 10,3 тыс. сделок за август, 22,9 тыс. — за три летних месяца, плюс 58% к периоду июнь–август прошлого года (расхождение в абсолютных цифрах объясняется применением разных методик подсчёта: в КЦ "ПН" учитывают также продажи жилья, находящегося на балансе застройщика, в том числе — в уже сданных домах).
При этом объём предложения строящегося жилья в регионе за август сократился на 27%. На 1 августа в петербургских "спальниках" и районах Ленобласти в продаже находилось 49,4 тыс. вариантов, на 1 сентября — 36,2 тыс. лотов.
Факторы роста
Продажи на рынке строящегося жилья растут на фоне ослабления курса рубля, роста инфляционных ожиданий и новостей об изменении ипотечных программ — все эти факторы подталкивают покупателей к активным действиям. "Покупатель в моменте принимает решение, даже если планировал совершить покупку позже, дождавшись более комфортных условий или более определённой ситуации", — рассказывает Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК "Полис".
Такую же тенденцию видит Максим Турта, руководитель департамента продаж группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти. "Мы одновременно наблюдаем ускорение и сокращение цикла сделки. Клиенты, которые ранее думали, выбирали наиболее подходящие варианты, стали оперативнее решать вопрос покупки жилья в условиях неопределённости. При этом повышенный спрос по итогам первых дней сентября продолжается", — говорит эксперт.
В ожидании холодов
При этом власти делают всё, чтобы успокоить рынок. Так, в начале сентября было принято решение об увеличении минимального первоначального взноса по субсидированной ипотеке с 15 до 20%. "Кроме повышения размера первоначального взноса по ипотеке с господдержкой есть сокращение субсидирования банкам по таким программам на 0,5 п. п. Оба решения направлены на экономию бюджетных средств, динамика расходов которых пока значительно опережает изначальные расчёты. Из–за роста первоначального взноса объём выдачи льготной ипотеки осенью может сократиться на 10–15%", — прогнозирует Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
Об этом же говорит Максим Турта. "Повышение первоначального взноса до 20% усложнит покупку недвижимости многим покупателям. Это, безусловно, отразится на объёмах продаж, пока девелоперы и банки не найдут совместное решение", — считает он.
В итоге осенью, скорее всего, продажи опять упадут, говорят участники рынка.
"Предполагаю, что в октябре–ноябре рынок будет менее активный, чем в апреле–июне, так как многие не стали откладывать покупку в долгий ящик, плюс потребуется некоторое время на адаптацию рынка к новым условиям в связи с изменением первоначального взноса. Все изменения, связанные с увеличением первоначального взноса и увеличением ставок по ипотеке, всегда снижают активность рынка, для застройщиков это негативный фактор", — считает Дмитрий Макаров.
“
По итогам августа у нас продажи выше почти на 20% от плановых показателей. Основная причина — реакция покупателей на повышение ключевой ставки. Точно такая же реакция рынка на повышение первоначального взноса — продажи растут, так как те клиенты, у кого есть только 15% от стоимости, пытаются успеть заключить сделку, пока нормативы не вступили в силу. Сейчас доля сделок с субсидированной государством ипотекой в продажах составляет 70–80%, поэтому любое заявление или решение сказывается на рынке. Осенью можно будет ожидать снижения продаж, так как часть клиентов уйдёт в выжидательную позицию, часть будет копить на повышенный первоначальный взнос. А девелоперы — искать варианты снижения ежемесячного платежа по ипотеке. При этом возвращение околонулевых ставок возможно, но пока непонятно, как на это отреагирует Центральный банк России.
Александр Гуторов
вице–президент ГК "Страна девелопмент", руководитель блока маркетинга и продажи
“
По количеству ДДУ на первичном рынке Петербурга за август этого года было заключено примерно наполовину больше сделок, чем в июле. Это рекордные результаты для 2023 года. При этом в упомянутых показателях доля ипотечных сделок с использованием господдержки составляет порядка 80%. Мы видим, что на фоне новостей о росте ключевой ставки и увеличения ставок по базовым ипотечным продуктам в ряде банков клиенты переориентируются на рынок новостроек, где действуют льготные программы, либо оформляют кредиты на ранее одобренных условиях. Отсутствие ясного понимания, как будет развиваться ситуация в дальнейшем, мотивирует клиентов быстро принимать решение, а не откладывать приобретение жилья на более поздний срок. Растущий спрос на квартиры также частично обусловлен и другими факторами, например снижением курса рубля. Традиционно в период ослабления национальной валюты инвесторы ищут возможности сохранения денежных средств и вкладываются в наиболее надёжный сектор — недвижимость.
Егор Фёдоров
коммерческий директор GloraX
