Молодым промышленным компаниям негде осесть в Петербурге. Рынок предлагает им в аренду гигантские цеха крупных заводов или склады, которые они в основном и выбирают.
В Петербурге нет проблем с торговыми и офисными площадями, но появился дефицит производственных. "Практически нет площадок до 2 тыс. м2, где было бы сделано покрытие полов для высокоточных станков, перекрытия, способные выдержать большую нагрузку, а также подключённые мощности к электричеству хотя бы 0,5 МВт", — рассказал "ДП" генеральный директор научно–производственного объединения "АМБ" Павел Колесников.
Этот разработчик и производитель оптико–тепловизионных комплексов недавно выпустил тестовую партию двигателей внутреннего сгорания для дронов самолётного типа и планирует значительно нарастить объёмы их выпуска уже в следующем году.
По словам собеседника "ДП", площади старых советских предприятий, хотя и сдаются в аренду, под современные требования мало кому подходят. Один такой цех обычно имеет ширину 50 м, длину 300 м и высоту потолка 20 м, под которым установлены краны–балки. "Нам же нужны площади примерно 1,5 тыс. м2, из них первый этаж — под производство, второй — под сборку, НИОКР, офис. “Резать” на такие блоки крупные предприятия свои цеха не хотят, а девелоперы их не строят", — отмечает Колесников.
Его слова подтверждают другие участники рынка. Современная промышленность стала высокотехнологичной и довольно компактной, но места ей в исторических районах города уже не осталось. Основной спрос на производственные площадки сегодня приходится на блоки от 2 тыс. до 4 тыс. м2, обеспеченные энергоресурсами (электрической мощностью в достаточном объёме, водой, канализацией, газом). Другое же популярное направление — light industrial — подразумевает размещение "лёгких" производств, склад продукции, офис и шоурум. Самый востребованный метраж на этом рынке в городе также небольшой и составляет 1–1,5 тыс. м2.
На замену иностранцам
После ухода из России многих иностранных брендов российские предприятия стали пробовать замещать их продукцию. В том числе этим занялись и новые компании, малые и средние. Если несколько лет назад в Петербурге действовало 750 крупных и средних предприятий, то на июль этого года их число увеличилось уже до 867. "Рост начался по сути с 2020 года", — отметил недавно председатель городского комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Кирилл Соловейчик. По его оценке, 80 из этих 100 появившихся средних и крупных предприятий "выросли" из малых, а 20 — это новые крупные.
По данным Петростата, за 8 месяцев 2023 года индекс промышленного производства (ИПП) Санкт–Петербурга увеличился на 9,1% к январю–августу 2022–го. А обрабатывающие производства города приросли на ещё более увесистые 10,7%. Активнее всего выросло производство одежды, компьютеров, электронных и оптических изделий, текстиля. Иными словами, оживление происходит как раз в секторах, которые ориентированы на активное замещение импорта.
Смещаясь к югу
Территориально площадки под размещение новых производств сегодня всё больше сконцентрированы в южном и юго–восточном направлении, включая локации в Ленинградской области, расположенные поблизости от границы города.
"Острый дефицит промышленных площадей существует практически по всех районах Петербурга", — отмечает старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Кирилл Вечер. Так, на севере города фактически существует только особая экономическая зона "Новоорловская" и так называемый Greenfield, то есть пустые промышленные участки частных инвесторов, выставленные на продажу. А в Петроградском и Василеостровском районах на протяжении последних лет происходил процесс активного редевелопмента промышленных территорий, напоминает эксперт.
В отраслевом разрезе более других нехватку в подготовленных площадках в Петербурге испытывают пищевые производства, поскольку для них действуют более жёсткие требования к санитарным зонам. Пока для пищевых производств в городе существует только один кластер в районе Парнаса.
Ощущается дефицит площадок и для размещения объектов light industrial. По данным на лето 2023 года, качественное предложение в этом сегменте в Санкт–Петербурге составляет 43,9 тыс. м2 — это всего 1% от существующего объёма складских помещений в агломерации, замечает Кирилл Вечер.
Если же говорить о спросе, то его характеризуют такие цифры. Сегодня к аренде доступно менее 6 тыс. м2 в новых корпусах, расположенных в Новом Карлино и Шушарах, которые ввели в эксплуатацию в нынешнем году. А остальные готовые проекты уже заполнены арендаторами на 100%.
Свет в конце тоннеля
Этот рынок развивается: девелоперы заявили несколько новых проектов. В активной стадии строительства сегодня около 16 тыс. м2, а ещё более 77,5 тыс. м2 анонсированы к реализации в течение ближайших 2 лет. По подсчётам Nikoliers, к 2025–му объём предложения на рынке light industrial превысит 108 тыс. м2. Крупнейшие заявленные из них — "Альянс Парк" на Волхонском шоссе, где планируется возвести 95 тыс. м2, и "Малое Карлино" (58 тыс.), завершение их реализации запланировано на 2026–2028 годы.
"Однако и этот объём площадей вряд ли удовлетворит текущий спрос, который растёт намного активнее, чем предложение на рынке light industrial. Почти все имеющиеся площади сегмента реализуются и заполняются ещё до завершения строительства или в течение полугода после получения акта ввода в эксплуатацию", — подчёркивает Кирилл Вечер.
Аналогичного мнения придерживаются и другие эксперты. Арендопригодные блоки под производственные нужды в Петербурге находятся в дефиците последние несколько лет — наравне с сегментом складской недвижимости, говорит партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка. По его словам, в 2023 году предложение на основных промплощадках Санкт–Петербурга и Ленинградской области в сегменте 500–2 000 м2 и вовсе иссякло.
При этом, выбирая, что построить — склады или производственные площадки, инвесторы выбирают первое. "В условиях практически нулевой вакансии на индустриально–складском рынке девелоперы предпочитают работать над складскими проектами. Затраты на их строительство и оснащение значительно ниже, чем в промышленном сегменте", — поясняет Филипп Чайка.
По его мнению, развитие формата light industrial сегодня находится на начальном этапе и в целом не превышает 50 тыс. м2, а сам формат позволяет организовать лишь лёгкое сборочное производство. Задействовать эти площади под нужды средней или тяжёлой промышленности практически невозможно, добавляет эксперт.
Свет в конце тоннеля всё–таки, возможно, есть. Как писал ранее "ДП", Смольный затормозил перевод промышленных зон под застройку жильём. Большинство заявок на перевод земельных участков в промзонах под жилую застройку, которые были поданы в проект нового генерального плана города, отклонили. Таким образом, теоретически возможности для индустриального развития у районов Петербурга всё же остаются. Хотя вопрос о реновации этих промзон и остаётся нерешённым.
