"ДП" в рамках проекта "Деловой бестселлер" (придуман и реализуется в сотрудничестве с лидером строительного рынка "Группой ЛСР", которая, как и "ДП", была основана 30 лет назад) продолжает знакомить читателей с событиями в экономической жизни города, которые освещались на страницах издания с 1993 года.
В минувшем сентябре крупные владельцы торговой и офисной недвижимости в Петербурге обратились к федеральным властям с просьбой не утверждать кадастровую переоценку, из-за которой стоимость объектов существенно выросла. Подобное уже случалось в истории Северной столицы около десяти лет назад. Тогда бизнесмены также возмущались новой оценкой и даже массово грозились пойти в суд. Именно об этом шла речь в номере "Делового Петербурга" 3998 от 27 февраля 2014 года.
Из этой статьи вы узнаете, что:
- Квадратный метр в ТРК "Галерея" на тот момент оценили всего в 5,1 тыс. рублей
- При этом кадастровая стоимость здания "Максидома" в Весёлом посёлке превысила 50 тыс. рублей за м2
- Раньше базой для расчёта налога на имущество организаций с торговой и офисно-деловой функцией в Петербурге была балансовая стоимость, а не кадастровая
- До перехода на новую схему расчёта в городе было зарегистрировано 6,8 тыс. зданий с торговой и офисной функцией
Автор материала — Мария Тирская (сейчас продолжает работать в СМИ Петербурга)
Кадастровый беспорядок
Среди владельцев крупных объектов коммерческой недвижимости зреет недовольство результатами кадастровой оценки. Её по заказу комитета по земельным ресурсам и землеустройству проводило ГУП "ГУИОН". В результате многие объекты, по мнению собственников, оказались оценены слишком дорого. Это обернётся ростом налога на имущество, базой для расчёта которого со следующего года станет кадастровая стоимость. Зато владельцы самого дорогого в городе ТРК "Галерея", который оценили по стоимости многоярусной парковки, смогут сэкономить на налоге.
Разброс цен
Квадратный метр в ТРК "Галерея" (Лиговский пр., 30, литера А) оценен всего в 5107 рублей. Общая стоимость ТРК составляет 954,5 млн рублей. При этом рыночная стоимость сделки по продаже "Галереи" инвестфонду Morgan Stanley Real Estate Investing в 2012 году достигла $1,1 млрд (более 35 млрд рублей) и стала крупнейшей на российском рынке коммерческой недвижимости.
Все ближайшие конкуренты на бумаге значительно дороже "Галереи". Кадастровая стоимость 1 м2 в "Пассаже" на Невском пр., 48, в 11 раз больше — 58 017 рублей. Притом что "Пассаж" в несколько раз меньше по площади, общая стоимость здания сопоставима с "Галереей" — 933,2 млн рублей. Квадратный метр в ТК "Невский центр" (Stockmann) на углу с ул. Восстания оценен в 36 462 рубля. При этом ТЦ "Невский Атриум" над станцией метро "Маяковская" посчитали по 60 563 рубля за 1 м2. Недоумение вызывает и отличие в стоимости объектов в самом центре и на окраине. Так, ДЛТ на Большой Конюшенной оценен в 29 892 рубля за 1 м2, а "Гарден-Сити" в Лахте — в 46 167. Впрочем, сильно различаются в цене и соседние здания. Стоимость 1 м2 в ТК "Сенная" оказалась на 20% больше, чем у ТРК "ПИК".
"Есть явные несостыковки. Непонятно, по каким критериям проводилась оценка, явно, что не учитывалась специфика объектов. К нам никто за разъяснениями не обращался", — недоволен председатель совета директоров УК "Адамант" Дилявер Меметов. По его словам, по тем торговым комплексам, стоимость которых особенно завышена, будет заказана альтернативная оценка и поданы иски об оспаривании кадастровой стоимости.
"Окончательное решение о том, судиться или нет, ещё не принято. Мы заказали независимую оценку стоимости, ждём её результатов", — говорит гендиректор ЗАО "Петро Мир" (контролирует "ПИК") Руслан Линьков.
"Оценка была проведена, на наш взгляд, некорректно. Кадастровая стоимость здания "Максидома" на ул. Тельмана в Весёлом посёлке превышает 50 тыс. рублей за 1 м2, что даёт общую стоимость объекта 1,38 млрд рублей. Причём к этой цифре надо добавить стоимость земли. Это более чем в 2 раза выше рыночной стоимости", — считает член совета директоров ООО "Максидом" Мария Евневич. Её удивляет, как стоимость 1 м2 магазина из сэндвич–панелей в Весёлом посёлке могла быть оценена в 10 раз дороже, чем стоимость 1 м2 в торговом комплексе "Галерея" у станции метро "Площадь Восстания". "Мы будем оспаривать проведённую оценку в суде", — заявила Мария Евневич.
Шопинг в паркинге
Как удалось выяснить "ДП", в Государственном кадастре недвижимости за "Галереей" закреплён вид разрешённого использования как коммерческий комплекс с многоярусной автостоянкой. Таким образом, самый успешный в городе ТРК по документам проходит как паркинг.
"Мы не можем по собственному усмотрению оценивать объект по другому виду разрешённого использования — это противоречит законодательству. Поэтому оценивали комплекс по той функции, которая значилась в ГКН, — рассказал генеральный директор СПб ГУП "ГУИОН" Александр Зленко. — Этот случай ещё раз подтверждает, что в городе нет единой актуальной базы об объектах недвижимости". В Morgan Stanley не ответили на вопросы "ДП" о статусе ТРК "Галерея" и её кадастровой стоимости.
Небольшую разницу в цене между объектами на окраине и в центре в ГУИОН объясняют тем, что кадастровая стоимость зданий и сооружений, а также нежилых помещений определялась без учёта цены земельного участка, на котором располагается объект. "Местоположение не влияет на размер стоимости. Среди основных факторов, которые учитываются при расчёте, удельная стоимость строительства, износ здания (его физическое состояние)", — пояснил директор ГУП "ГУИОН".
Впрочем, довольные оценкой ГУИОН всё же есть: управляющий партнёр "Теоремы" Игорь Водопьянов сообщил "ДП", что некоторые из его бизнес-центров даже подешевели, кадастровая оценка оказалась ниже балансовой.
Несовершенство кадастровой оценки отразится на налоговых платежах. Со следующего года в Петербурге базой для расчёта налога на имущество организаций с торговой и офисно-деловой функцией станет кадастровая стоимость, а не балансовая, как сейчас.
Разработкой критериев для взимания налога по новой схеме занимается межведомственная рабочая группа, в которую вошли представители налоговой, Росреестра, ГУИОН, администрации губернатора Петербурга и профильных комитетов Смольного.
Больше трёх тысяч
В Петербурге налог на имущество от кадастровой стоимости объектов недвижимости будут взимать с собственников зданий площадью от 3 тыс. м2. Об этом заявил на встрече в Санкт-Петербургском союзе предпринимателей директор филиала ФГБУ "Федеральная государственная кадастровая палата по Санкт-Петербургу" Даниил Пильдес. Планка отсечения выбрана меньше, чем в Москве: в столице уже с 2014 года таким налогом облагаются здания административно-деловых и торговых центров площадью свыше 5 тыс. м2.
По данным ГУИОН, в Петербурге 399 объектов с торговой функцией и 882 офисных объекта с площадью свыше 3 тыс. м2. Стоит отметить, что не все эти объекты находятся в частной собственности. Всего в городе зарегистрировано 6,8 тыс. зданий с торговой и офисной функцией. Предельный размер ставок налога на имущество организаций, установленный Налоговым кодексом в 2015 году, — 1,5%, в 2016-м и последующие годы — 2%. Впрочем, регионам дано право уменьшать эти ставки по своему усмотрению.
Таким образом, при максимальной ставке владельцы "Галереи" будут должны заплатить налога на имущество на сумму 14,3 млн рублей в год, а собственники "Гранд Каньона" — 40,2 млн рублей в год.
Для всех остальных объектов, которые не подпадают под условия 307–ФЗ или площадь которых менее 3 тыс. м2, налог будет рассчитываться как и ранее — от остаточной стоимости объекта (то есть от балансовой, а не от кадастровой), пояснил Даниил Пильдес.
Он рекомендует крупным собственникам торговой и офисной недвижимости подготовиться к введению налога: заказать независимую оценку здания сейчас и через суд признать новую кадастровую стоимость здания.
Однако в 2013 году в Петербурге своим правом изменить оценку недвижимости в досудебном порядке, через комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра, воспользовался всего один заявитель (частное лицо, речь шла о пересмотре стоимости жилой квартиры).
В компаниях, которые владеют значимыми торговыми объектами города: Fort Group, Stockmann и Jensen Grouр, отказались комментировать результаты кадастровой оценки и перспективы судебных разбирательств.
Среди собственников крупных объектов недвижимости есть и те, кто всё ещё надеется договориться со Смольным. Александр Кожин, президент ЗАО "Стремберг" (владелец ТЦ "Питерлэнд" на Приморском пр.), рассказал, что добивается от городских властей полного освобождения от уплаты налога на имущество.
"По документам у нас детский развлекательный центр, в котором есть и объекты торговли. Когда нашему проекту был присвоен статус стратегического, также были обещаны налоговые льготы", — уверяет он. Реакции руководства города на своё обращение в "Стремберге" ожидают уже 1,5 года.
