Подходы к пространственному развитию двух крупнейших российских мегаполисов разные, но неизменным для обоих городов остаётся то, что им в определённый момент оказалось тесно в собственных границах.
Любая столица, хоть южная, хоть северная, манит к себе людей. Кто–то едет учиться, кто–то — работать, кто–то просто хочет жить в столице. В итоге деревня превращается в город, потом в мегаполис, мегалополис и наконец в метрополис (но это нескоро).
Городские агломерации начали расти только в середине XVIII века, когда люди стали создавать машины, способные передвигаться гораздо быстрее и дальше, чем любой прежний транспорт. Именно в этот период появились первые в истории города, преодолевшие порог численности 1 млн человек. После этого они начали развиваться всеми возможными способами.
Город может расти ввысь, выстреливая небоскрёбами, может вширь, захватывая новые территории. А может одновременно и так и так.
Некоторые, включая Чикаго и Нью–Йорк, выросли в высоту, так как технологии стального каркаса и лифта позволили возвести первые небоскрёбы. А вот с развитием автомобилестроения ряд городов, например Лос–Анджелес, стал расти горизонтально.
Читайте также:
Экономика
Мегаполисы столкнулись с проблемами XVII века
В советское время основа расширения города была вширь, когда бывшие сельхозземли активно застраивались индустриальным способом — возникали новые панельные кварталы с инфраструктурой.
Массовая застройка панельными домами не наше изобретение: начали это делать французы. Так, после войны город Гавр (кстати, побратим Ленинграда) был разрушен практически до основания. Требовалось его быстро восстановить, что и было сделано по проекту французского архитектора Огюста Перре, лидера архитектуры модерна и ар–деко. Он внёс в строительство идею стандартизации, что и отразилось на облике Гавра, превратив его в "город из бетона". И именно дома его проекта послужили одним из прототипов советских хрущёвок и других "коробок".
Но в 1990–е индустриальное строительство закончилось. Для того чтобы строить массово, необходимы были большие инвестиции в инженерную подготовку территорий, а их просто не было. Поэтому почти 15–20 лет застройщики в основном занимались уплотнительной застройкой — на оставшихся от советской власти пустых пятнах. Но всё хорошее когда–нибудь заканчивается, так закончились и свободные от застройки участки земли. И если в Москве уплотнительную застройку частично заменила программа реновации хрущёвок, то в Петербурге её не было.
Но спрос рос, а где есть спрос, рождается и предложение. В итоге к формированию Новой Москвы и Нового Петербурга оба мегаполиса подошли примерно в одно и то же время — в 2010–2012 годах.
В Москве это было инициативой сверху, когда президент Дмитрий Медведев в апреле 2012 года, под самый конец своих полномочий, предложил создать в посёлке Коммунарка новый административный центр страны и добавил Москве 30 км2. Туда должны были переехать обе палаты парламента (не получилось), администрация президента (тоже не получилось), высшие инстанции судебных и правоохранительных органов (ну, вы в курсе). Зато за освоение этих земель активно взялись застройщики.
В Северной столице появление Нового Петербурга (или закадья) стало реакцией бизнеса на действие городских властей. Когда к власти пришёл губернатор Георгий Полтавченко, он практически на полгода заморозил строительство жилья в городе. Ответ — застройщики начали осваивать поля Кудрово, Мурино, Бугров, Новоселья, где согласовать стройку любого масштаба было проще и дешевле. И понеслось.
Как говорят участники рынка, освоение крупных участков на периферии позволяет девелоперам значительно снизить долю затрат на землю в структуре себестоимости будущего жилого комплекса. Это, в свою очередь, отражается на стоимости жилья, делая его более доступным для покупателей.
Кроме того, крупные девелоперы стремятся к комплексному освоению территорий, где у них есть возможность возвести масштабные проекты с собственной инфраструктурой. Пригородные районы предлагают больше пространства, более качественную экологическую среду и возможность создания современной инфраструктуры.
"Районы за КАД могут предложить больше возможностей для развития и реализации различных проектов, включая благоустройство и создание комфортной среды для проживания. Многие территории за КАД застраиваются малоэтажными жилыми комплексами, которые определённая часть покупателей при прочих равных условиях предпочитают кварталам с плотной застройкой высотными зданиями", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).
Сегодня жизнь в многоэтажном пригороде более доступна, чем в индивидуальном жилом доме, говорят участники рынка.
"Покупая квартиру в развивающемся микрорайоне, люди получают не только более дешёвую “коммуналку”, но и общественные блага в пешей доступности от дома: магазины, разнообразные услуги, объекты социальной инфраструктуры и так далее. Таким образом, развитые пригороды в принципе снижают нагрузку на центр города, а в перспективе могут привести мегаполис к полицентричности", — говорит генеральный директор "О2 Групп" Алексей Дмитриев.
“
Развитие ближайших пригородов и расширение границ мегаполиса совершенно закономерно и логично, особенно в условиях ограниченного земельного ресурса в обжитых районах города. Сложности освоения пригородных земель чаще всего связывают с отсутствием инженерной подготовки участков, а сложности проживания в новых проектах — с плохой транспортной доступностью и отсутствием необходимой инфраструктуры. Однако новые проекты в пригородах демонстрируют высокую продуманность с точки зрения обеспечения комфорта и инфраструктуры: малая этажность, большие благоустроенные территории, современная инженерия в домах, интересные концепции, школы, детские сады, магазины. Девелоперы активно применяют все новинки и разработки в домостроении, создают инфраструктуру добрососедства. Продажи жилья в Ленобласти в последние 2 года показывают уверенный прирост. Благоприятствует этому в первую очередь меньшая стоимость по сравнению с жильём в городе.
Екатерина Немченко
коммерческий директор холдинга "РСТИ"
“
В центральных районах Санкт–Петербурга нет больших пятен под новое жилищное строительство, а развиваться городу необходимо. Плавно интерес застройщиков перемещается к близлежащим к границе Санкт–Петербурга территориям. Для комплексного освоения территорий жилищного строительства наиболее привлекательны земельные участки, имеющие хорошо развитую транспортную доступность. Земельные участки, расположенные у транспортных развязок с КАД, активно развиваются и застраиваются в настоящее время. В целях освоения новых территорий девелоперу необходимо решать комплексные вопросы, в том числе по подключению капитальных объектов к сетям инженерного обеспечения, а также по строительству объектов улично–дорожной сети, объектов социальной инфраструктуры и иных инфраструктурных объектов, проектируемых на территориях комплексного освоения, — это очень трудоёмкие как по времени, так и по финансовой части мероприятия. Новые кварталы застройки должны создаваться с комплексным подходом к созданию комфортного проживания жителей и здорового отдыха, а также чтобы у будущих жителей был выбор — работать у дома или перемещаться в другие районы города на работу.
Мария Баланкова
директор по развитию ГК "Полис"
