"ДП" в рамках проекта "Деловой бестселлер" (придуман и реализуется в сотрудничестве с лидером строительного рынка "Группой ЛСР", которая, как и "ДП", была основана 30 лет назад) продолжает знакомить читателей с событиями в экономической жизни города, которые освещались на страницах издания с 1993 года.
Россияне практически утратили возможность покупать зарубежную недвижимость. Даже в соседней Финляндии, которая раньше лидировала по спросу, граждане РФ совершили всего 64 сделки за год. Это минимальное значение с 2003-го. Последний раз ажиотажный интерес к заграничному жилью фиксировался после финансового кризиса 2008 года. Именно об этом шла речь в номере "Делового Петербурга" 3425 от 19 сентября 2011 года.
Из этой статьи вы узнаете, что:
- Продажи инвестиционных квартир в Петербурге после завершения экономического кризиса росли ошеломляющими темпами
- Многие инвесторы в 2011 году избавлялись от квартир в Петербурге и перекладывали средства в зарубежную недвижимость
- За короткий срок спрос на покупку квартир в других странах вырос в Петербурге на 40%
- До кризиса популярностью пользовалась курортная недвижимость в Болгарии и Черногории, однако затем приоритеты изменились и петербуржцы начали чаще совершать сделки с квартирами в Финляндии, Германии, Италии, Франции и Испании
- Средний диапазон сделок с зарубежной недвижимостью в 2011 году составлял 150–200 тыс. евро
Автор материала — Наталья Ковтун (сегодня продолжает работать в петербургской журналистике).
Инвесторы устраивают распродажи
В Петербурге в 4 раза выросли продажи инвестиционных квартир, которые горожане покупали до кризиса и держали в ожидании сверхприбылей. Вырученные деньги утекают за рубеж.
Как выяснил "ДП", в Петербурге растут продажи инвестиционных квартир — самых ликвидных однушек и студий, которые горожане активно покупали до кризиса в надежде заработать.
Сейчас из всех квартир, выставленных на продав Петербурге, инвестиционные занимают 10–12%, во время кризиса их доля составляла всего лишь 3–4%, сообщили эксперты АРИН. Впрочем, до кризиса доля инвестквартир составляла вообще 30–40%.
Динамичный рост количества продаваемых инвестиционных квартир заметили и эксперты АН "Бекар": таких квартир в общем объёме предложения около 10%, но количество сделок растет. Если учесть, что в прошлом году в Петербурге было продано около 15 тыс. квартир, инвестиционных из них около 1,5–2 тыс. штук. Стоимость этой недвижимости эксперты оценивают в 3,7–4 млрд рублей.
Портрет продавца
Опрошенные брокеры рисуют такой портрет подобных инвесторов: обычно это топ-менеджеры крупных фирм или собственники бизнеса в возрасте 40–45 лет с доходом не ниже 150 тыс. рублей в месяц. Иногда такой инвестор выкупает сразу несколько квартир — целый подъезд. Среди них немало менеджеров строительных фирм, брокеров и подрядчиков, у которых к инвестквартирам был самый прямой и лёгкий доступ.
Участники рынка рассказали, что на волне ажиотажного спроса на жилье менеджеры крупных строительных компаний покупали квартиры в строящихся домах своих фирм — обычно на нулевой стадии, иногда в рассрочку и с небольшими скидками. "Прибыль от реализации таких квартир после сдачи дома могла достигать 35% на вложенную сумму. В случае когда квартиру сразу оплачивали полностью — около 10–15%", — говорят в "Бекаре".
В кризис ряды счастливых обладателей инвестиционной недвижимости пополнили подрядчики и брокеры, с которыми периодически расплачивались построенным жильём.
Только не у нас
Опрошенные застройщики заявили, что случаи приобретения сотрудниками квартир в родной компании в инвестиционных целях не носят массового характера и уж точно не стимулируются.
"Возможно, это есть в фирмах, у которых кризис продаж", — предполагает директор по корпоративным коммуникациям "Группы ЛСР" Юлия Соколова.
Директор по развитию ЛЭК Надежда Калашникова уверяет, что в её компании такие вещи под запретом. "Ведь это злоупотребление служебным положением", — возмущается она. А гендиректор Setl City Илья Еременко сообщил, что в его компании бывают индивидуальные случаи, когда компания делает скидки сотрудникам при покупке квартиры. "Но небольшие и только в ситуациях, когда речь идёт о решении срочной проблемы с жильём для себя или родственников", — пояснил он.
Самые надёжные
Большинство инвестиционных квартир покупалось до кризиса, когда цены росли на 50–70% в год. Но в 2008 году на рынке недвижимости начался резкий спад покупательной активности и цены замерли. За последние 5 лет средний рост цен составлял всего 20–30% годовых. "По итогам этого года мы прогнозируем рост на 8%. Очевидно, что таких темпов развития, как раньше, уже не будет", — считает гендиректор компании "Ойкумена" Лев Гниденко.
Кроме того, сейчас часть инвесторов переключила внимание на другие финансовые инструменты, обеспечивающие доходность выше инвестиций в жильё. "Выгоднее покупать валюту, в частности, доллар с 1 июня укрепился к рублю более чем на 8,6%", — говорит эксперт "ФИНАМ" Ярослав Кабаков. Также, по его словам, весьма привлекательно золото.
"С 1 июня золото подорожало более чем на 15%, что существенно превышает ожидаемый уровень инфляции в 6,5–7%", — поясняет он.
Впрочем, глава Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов уверен, что вложения в недвижимость надёжнее. "Цены на жильё в кризис упали на 30%, но люди деньги не потеряли. Дивиденды из продаж ушли в аренду", — говорит он.
Равнение на Запад
Если раньше прибыль от реализации инвестквартир продавцы вкладывали в бизнес или покупку новой недвижимости на родине,то сейчас бизнесмены из Петербурга всё активнее интересуются недвижимостью за рубежом. За лето число обращений граждан в агентства с просьбой "подобрать что-нибудь там" выросло на 40%.
Следом за однушками, по прогнозу брокеров, вырастет объём предложения в сегменте элитного жилья. Пока собственники придерживают "элиту", поскольку нынешние цены на неё не позволяют даже вернуть вложения, не говоря о прибыли. Но многие состоятельные люди не прочь обзавестись "запасным аэродромом" за рубежом, и вряд ли они будут долго ждать рост цен.
Здесь то выборы, то дефолт
Одновременно с ростом продаж инвестквартир в Петербурге горожане стали проявлять серьёзный интерес к зарубежной недвижимости. Многие из них, похоже, готовят запасной аэродром.
Количество обращений, запросов и поездок петербуржцев для просмотра объектов недвижимости за границей в этом году выросло на 30–40%. "Пик интереса пришёлся на конец лета. Правда, горожане реже, чем до кризиса, покупают недвижимость за границей с первой поездки — осторожничают", — говорит гендиректор компании GFPI ВЕСАВ Валентина Нагиева.
Смена блюд
До кризиса популярностью у соотечественников пользовалась курортная недвижимость (Болгария, Черногория, ОАЭ), однако за последние 3 года приоритеты изменились.
Основные направления, которые интересуют петербуржцев сегодня, — Финляндия, Германия, а также курортные страны — Италия, Франция, Кипр и Испания.
Там из-за кризиса появилось много объектов с привлекательными характеристиками, цена которых соизмерима со стоимостью элитной квартиры в Петербурге.
Средний диапазон сделок, по данным аналитиков, — 150–200 тыс. евро (5–6 млн рублей). За эти деньги в Петербурге можно купить двушку в спальном районе или однушку в центре. Для сравнения, это цена зимнего дома в Финляндии или апартаментов на Кипре.
"Россияне ищут возможности для вложения средств за границей, которые обеспечат арендный доход на уровне минимум 5%. И покупают всё, что даёт более 7%", — поясняет эксперт Knight Frank St Petersburg Елизавета Конвей.
Богатые тоже продают
Но зарубежной недвижимостью активно интересуются не только владельцы небольших инвестиционных квартир, но и крупные бизнесмены — собственники элитных пентхаусов и особняков.
Корреспондент "ДП" позвонил по нескольким объявлениям о продаже такой собственности в Петербурге. Например, продавец элитной квартиры стоимостью более 200 млн рублей в центре города сообщил, что действует в интересах своего друга, входящего в топ-100 Forbes.
"Мой друг вышел на пенсию и живёт за границей. Недвижимость в Петербурге ему больше не нужна", —заявил собеседник. Ещё один продавец признался, что хочет домик на Кипре, поскольку своё будущее и будущее своих детей с Россией не связывает. "Здесь то выборы, то кризис, то дефолт", — жалуется он.
Известный петербургский бизнесмен Василий Сопромадзе рассказал "ДП", что продал в Петербурге весь бизнес, кроме личной собственности, и живёт теперь в Великобритании (в Лондоне) и во Франции.
"Я люблю Россию, но вероятность проблем здесь выше, чем в Европе. Нужно иметь запасной аэродром. На всякий случай", — говорит он.
