Рынок недвижимости Сочи сейчас можно считать одним из самых динамично развивающихся в России.
Как говорится в исследовании федерального девелопера "Неометрия", за три квартала 2023 года в Сочи количество сделок на первичном рынке жилья выросло почти в 4 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 3,9 тыс. единиц.
Основным фактором повышенного интереса к новым проектам аналитики называют активный рост турпотока.
Что нам стоит
Средневзвешенная стоимость квадратного метра сочинской недвижимости по итогам сентября 2023 года составила 390,2 тыс. рублей, сообщает "Неометрия".
Есть и другие оценки. По данным аналитиков агентства "Оникс–Недвижимость", в октябре 2023 года стоимость квадратного метра в новых домах Сочи составляет 420,9 тыс. рублей. С начала 2023 года она выросла на 27,7 тыс. рублей.
"Наиболее доступная новостройка в Сочи — это апартамент–студия в Адлерском районе площадью 22 м2, которую планируют сдать в 2025 году. Её стоимость — 8,3 млн рублей. А самый недорогой однокомнатный вариант в Адлере обойдётся в 11,3 млн рублей за 30 м2 с планируемой сдачей в начале 2025 года", — говорится в сообщении риелторов.
На рынке сохраняется высокий уровень цен после ажиотажа 2020–2021 годов. Так, с марта 2021–го по июнь 2023 года новостройки премиум–класса в Сочи подорожали на 99,7%, а в отдельных проектах рост достигал рекордных 260%.
По данным "Неометрии", в топе регионов, сформировавших спрос на сочинскую недвижимость, — Москва (31%), Краснодарский край (14%), Свердловская и Челябинская области (6 и 5% соответственно). Петербург лишь на пятом месте с показателем 4%. Доля местных жителей в покупке курортных жилых комплексов минимальна.
В структуре спроса преобладают сделки по покупке однокомнатных квартир и студий, в сумме на них приходится 87% от всего объёма продаж. Зачастую их приобретают для сезонного отдыха или с целью инвестиций и последующей сдачи в аренду.
Жить и сдавать
По данным IBC Real Estate, около 77% предложения в составе существующих и строящихся апарт–отелей Черноморского побережья сосредоточено в Сочи. В городе насчитывается 10,2 тыс. апартаментов.
"Большинство апарт–отелей на Черноморском побережье имеют в своём составе не более 100 апартаментов. Часто такие проекты нельзя назвать профессиональными качественными апарт–отелями, поскольку они не имеют даже минимальной инфраструктуры, которая при малом арендном фоне становится нерентабельной, и характеризуются достаточно ограниченным содержанием сервисной составляющей", — рассказывает руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин.
В последние годы популярность у девелоперов и покупателей набирает формат сервисных апартаментов с наличием УК или гостиничного оператора, отмечает партнёр, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
"Прогнозируемая доходность при сдаче в аренду варьируется в зависимости от уровня проекта, категории апартамента и в среднем составляет порядка 10%", — говорит она.
По словам Евгения Саурина, частные инвесторы приобретают площади в подобных проектах в первую очередь для себя, а в период, когда не проживают на курорте, сдают их отдыхающим по согласованной с управляющей компанией цене.
"Но при таком формате управления говорить о высокой доходности не приходится. В первую очередь это связано с высокой стоимостью квадратного метра при покупке — цены на апартаменты в Сочи достигают столичных значений", — уверен эксперт.
Ждать и верить
Особенность рынка Сочи в том, что сейчас здесь действует мораторий на новое жилищное строительство, который был установлен в 2021 году, до принятия нового генплана (ожидается в конце этого года). Впрочем, на первичном рынке присутствуют объекты, получившие разрешительную документацию до вступления моратория в силу.
По мнению Ольги Широковой, происходящие изменения в градостроительной политике города станут одним из катализаторов развития "цивилизованного" рынка в целом.
Основу рынка строящейся жилой недвижимости Сочи составляют предложения в сегментах бизнес–класс и выше. "Доля высококлассного жилья демонстрировала выраженный рост с 2020 года, вытесняя массовые сегменты с рынка за счёт высокого спроса, острого дефицита, дорогой земли и повышения статуса города в качестве курорта. На протяжении последних лет постепенно развиваются и территории на удалении от “классических” курортных зон, появляются качественные проекты в более отдалённых локациях: Лазаревское, Якорная Щель, Лоо, Туапсе и другие", — говорит Ольга Широкова.
На фоне санкций, запретов для большинства граждан РФ посещать европейские страны и усложнившихся условий посещения своей недвижимости в Европе рынок недвижимости Сочи, как и всего Краснодарского края, чувствует себя уверенно, полагает директор по продажам "СЗ Про–Сервис" (девелопер апарт–отеля Alba del Mare) Елена Соловьева. "Ещё весной аналитики рынка отмечали небывалый рост цен на квартиры в Сочи, особенно в высоком сегменте. В некоторых объектах стоимость превышала 2 млн рублей за квадратный метр. Это выше, чем во многих зарубежных объектах схожего класса у побережья Франции или Испании", — говорит она.
Как считает эксперт, на фоне столь высоких цен на недвижимость инвесторы начинают искать альтернативы — например, Крым, где инвестиционный потенциал квартир и апартаментов намного выше сочинских.
