ООО "Управляющая компания “Свиньин и партнёры”" проиграло спор с правительством Ленобласти из–за крупного участка во Всеволожском районе.
Ленинградский областной суд рассмотрел административный иск управляющей компании "Свиньин и партнёры", создающей и развивающей инвестиционные фонды для портфельных инвесторов, к правительству Ленобласти. Компания просила признать недействующим постановление чиновников, вносящее изменения в генплан МО "Заневское городское поселение" (Всеволожский район) от 3 августа 2022 года. В частности, претензии предпринимателей касались положения документа, исключившего земельный участок №31 из границ населённых пунктов и отнёсшего его к функциональной зоне лесов.
Согласно официальному сообщению УК "Свиньин и партнёры", размещённому на Федресурсе, в собственности ЗПИФ "Гео–ресурс" находятся три земельных участка в Заневском городском поселении общей площадью 70,6 га. Кадастровый номер одного из них площадью 6,6 га заканчивается на 31. Он был исключён из границ населённого пункта Мяглово и отнесён к зоне лесов, говорится в материалах генплана Заневского городского поселения. Там же сообщается, что данное решение оспаривается.
Также из материалов генплана следует, что УК "Свиньин и партнёры" рассматривала возможность девелопмента на территории Мяглово. Так, компания подавала заявку на повышение предельной высоты застройки на одном из участков ЗПИФ "Гео–ресурс" до восьми этажей (сейчас это зона индивидуальной жилой застройки). Впрочем, местные власти ей отказали.
Участок, о котором идёт речь, примыкает к Мурманскому шоссе. Вид разрешённого использования участка — объекты торговли (торговые центры, торгово–развлекательные центры — комплексы).
"Не могу сказать, что это самая крутая локация для торговли, — рассуждает управляющий партнёр Rusland SP Андрей Бойков. — Да, это на первой линии Мурманского шоссе, имеющего достаточно высокий трафик. Участок не маленький, но я не думаю, что там можно было бы реализовать большой проект. Надо ждать окружающей застройки". По его мнению, если бы на участке всё–таки можно было бы построить торговый центр, он стоил бы 100–150 млн рублей.
В УК "Свиньин и партнёры" от комментариев отказались. Правительство Ленобласти на запрос "ДП" не ответило.
В суде истец ссылался на то, что действия чиновников являются незаконными и нарушают права владельцев земельного участка. В свою очередь областная администрация говорила, что документы приняты в пределах её полномочий и в соответствии с процедурой, утверждённой действующим законодательством.
Как следует из материалов дела, ещё в 2013 и в 2020 годах проект изменений генплана направлялся в Федеральное агентство лесного хозяйства. Но ни один из вариантов, предусматривающих включение в состав населённых пунктов земель, входящих в лесной фонд, не был согласован федеральными властями. Тем не менее генплан Заневского поселения утвердили.
Собственно, эта ситуация и привела к появлению данного спора.
По общему правилу категория земель, к которой относится участок, включается в сведения ЕГРН. Однако эти данные могут не соответствовать сведениям Государственного лесного реестра (ГЛР) либо документов, на основании которых в этот реестр вносятся сведения.
“
"Иными словами, застройщик, получивший выписку из ЕГРН, увидит в ней, что участок относится к землям населённых пунктов. А в местном лесхозе есть документы, по которым этот участок относится к землям лесного фонда и о которых никому, кроме властей, не известно, — говорит партнёр юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев. — Причём это могут быть документы из разряда “карта квартала № такой–то, лесничество такое–то”. Но как этот квартал привязан к кадастровым картам ЕГРН — вопрос открытый. По закону частное лицо может получить сведения из ГЛР, но насколько они будут достоверны, актуальны и как соотносятся с ЕГРН — неизвестно".
В итоге Леноблсуд отказался удовлетворить иск управляющей компании "Свиньин и партнёры".
Споров такой категории не много, и практика складывается, как правило, в пользу чиновников. Дело в том, что основное, на что смотрит суд в таких случаях, — была ли соблюдена формальная процедура. "Если да, то общее место судебных решений — “акт государственного (муниципального) органа принят в пределах предоставленных ему полномочий”. Конечно, есть разъяснение Верховного суда, что подобные акты госорганов не должны создавать правовую неопределённость. Но наличие или отсутствие этой неопределённости устанавливает суд по своему усмотрению", — отмечает Алексей Агеев.
Генеральный директор юридической компании "Эклекс" Артём Швайка обращает внимание на то, что УК "Свиньин и партнёры" поздно включилась в борьбу. "Оспаривать изменения можно было на каждом этапе согласования генплана (обращения в администрацию, участие в слушаниях и т. д.)", — поясняет он.
Пока неизвестно, будет ли обжаловать решение Леноблсуда истец, но эксперты, опрошенные "ДП", навскидку не смогли привести оснований для его пересмотра в пользу компании.
"Этот спор ещё раз подтверждает, что инвестиционная деятельность в сфере недвижимости сопряжена с достаточно высокими рисками и что каждый проект надо досконально анализировать, оценивать риски, и то это может не уберечь", — резюмирует Андрей Бойков.
Не исключено, что количество подобных споров может увеличиться. Как следует из решения Леноблсуда, сейчас проводится работа по проверке баз двух реестров — ЕГРН и ГЛР, чтобы исключить разночтения в данных. Поэтому, возможно, предприниматели столкнутся со схожими ситуациями.
В таких случаях Артём Швайка предлагает коммерсантам пройти все судебные стадии до конца. "А в случае отказа компания может вести внесудебную работу по оспариванию генплана, ведь сейчас они получили доступ к документам, обосновывающим каждый этап согласования изменений", — рекомендует эксперт.
