Сейчас, по данным "Авито", в Ленобласти продаётся 10 122 участка. Из них примерно половина — это земли сельхозназначения (в том числе СПТ и ДНП) и ИЖС (в том числе коттеджные посёлки). Количество участков, продаваемых под промышленное назначение, всего 115.
При этом 496 участков — это большие массивы земли площадью свыше 500 соток. От 30 до 500 соток — более 2 тыс. объявлений. Остальная масса — это участки от 6 до 30 соток. Впрочем, можно купить и меньше. Так, в продаже есть четыре предложения приобрести участок в 1 сотку — во Всеволожске, Луге, Сиверске и Тихвине. Цена колеблется от 65 тыс. до 5,8 млн рублей.
Дорогая моя земля
"Деловой Петербург" нашёл семь самых дорогих участков — с ценой более 1 млрд рублей. В основном это зоны промназначения. Но, например, за 1,6 млрд можно стать обладателем участка ИЖС 36 га в Колтушском городском поселении. А ровно 1 млрд стоит участок 1,4 га в Мурино, на Привокзальной площади, 6.
При этом эксперты уверены, что самая дорогая в Ленинградской области земля находится во Всеволожском районе у восточного полукольца КАД и предназначена под строительство многоквартирных жилых домов. Впрочем, её стоимость считается уже не за сотки и гектары, а по количеству квадратных метров, которые можно на ней построить. К примеру, в Янино на 1 га земли можно построить 10 тыс. м2 жилья, соответственно, цена такого гектара составит 100–150 млн рублей.
А, к примеру, в Мурино, Буграх или Кудрово можно (при наличии договорённостей с правительством ЛО, например обязуясь достроить какой–нибудь долгострой с обманутыми дольщиками) возвести 17 тыс. м2 жилья. С учётом того, что и цена здесь выше, стоимость 1 га может уже доходить до 0,6–0,8 млрд рублей.
Что нужно и сколько стоит
Как говорит директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty Марина Шкурко, стоимость земли зависит от локации и планов по дальнейшему использованию земельных участков.
"Например, земли сельхозназначения для ведения профильной деятельности могут стоить от 35 тыс. рублей за гектар. Если сельскохозяйственная земля под дачное строительство, то в розничных продажах её цена может составлять 300–400 тыс. рублей за сотку в зависимости от местоположения и индивидуальных природных характеристик участка", — отмечает собеседник.
Главная проблема, что процедура перевода земельного участка в Ленинградской области очень сложная и имеет большие неопределённости по срокам.
"Есть примеры поселений в Ленобласти, где годами не могут актуализировать градостроительную документацию. К сожалению, очень многие собственники сельхозземель не понимают сложностей и рисков изменения назначения категории и выставляют свою землю по завышенной цене, ориентируясь на соседние переведённые участки. Реальная стоимость сделок по землям с/ х назначения в несколько раз ниже, чем средняя цена на сайтах–агрегаторах, и составляет от 3 тыс. до 20 тыс. рублей за сотку в зависимости от близости к городу и массы других характеристик",— говорит директор департамента развития и инвестиций ГК "Факт" Александр Порывакин.
Партнёр и руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка предлагает другой вариант определения стоимости земель, который зависит от удалённости от КАД: "Так, стоимость земли на расстоянии 1–5 км от КАД будет находиться в диапазоне 3–4 тыс. рублей за 1 м2, на расстоянии 5–15 км — 2,5–3 тыс., земля, удалённая на 15–30 км, будет стоить 1,2–1,7 тыс. за 1 м2. Цены приведены без учёта коммуникаций".
Поднимаем промышленность
Стоимость земель промышленного назначения под профильное использование начинается от 100 тыс. и может доходить до 1 млн рублей за сотку. На формирование цены влияют локация и наличие подъездных путей к главным магистралям региона.
"Самая дорогая земля промышленного назначения в Ленобласти расположена на севере, с внешней стороны КАД, а именно во Всеволожском районе. Цена гектара в тех локациях составляет около 70–90 млн рублей, причём земля чаще всего почти не подготовлена со стороны инженерии, а значит требует дополнительных вложений. Чем дальше от КАД, тем заметнее снижается цена. Например, в 40 км от КАД гектар можно приобрести уже за 20 млн рублей и ниже (при конструктивном диалоге с собственником)",— рассказывает Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
На стоимость земли очень сильно влияет наличие коммуникаций.
"Нужно различать три категории участков: участок “с возможностью” подведения коммуникаций, участок “с трубами” по границе без гарантии наличия лимитов в этих трубах и участок с реально заведёнными коммуникациями и заключёнными договорами с поставщиками энергоресурсов. Очень часто переход участка из первой или второй категории в третью невозможен или стоит в разы дороже, чем исходная разница между этими участками",— уточняет Александр Порывакин.
По его словам, чаще всего приобретается уже переведённая в промышленное назначение земля.
"От земель сельхозназначения и покупатели, и консультанты стараются отказываться, поскольку существуют риски, что участки не будут переведены в другое назначение", — добавляет эксперт. Ещё один востребованный формат — земли под складскую недвижимость.
"На них наблюдается высокий спрос благодаря развитию e–commerce и логистических компаний, которые готовы строить объекты для собственных нужд. А ввиду сильного дефицита свободных площадей на рынке приобретение земельных участков под склады в привлекательных локациях (вроде Шушар) стало основой развития",— уверен руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании NF Group в Санкт–Петербурге Илья Князев. Но здесь нужна земля рядом с Петербургом и с хорошей транспортной доступностью. В среднем стоимость промышленных участков и земель для складов колеблется между 15 млн и 40 млн рублей за гектар. Всё зависит от удалённости, наличия коммуникаций, транспортной доступности и других ключевых характеристик.
Озеро/лес
В средней ценовой категории — участки земли с рекреационным назначением для туризма и отдыха.
"В привлекательном месте (например, на берегу озера или в сосновом лесу) будут стоить от 300 тыс. рублей за сотку для конечного потребителя. Но построенные здесь дома регистрируются только как нежилые, то есть на них нельзя получить ипотеку. Важным фактором при формировании стоимости также является возможность перевода конкретного земельного участка в необходимое для планов инвестора назначение",— рассказывает Марина Шкурко.
Впрочем, как говорят участники рынка, ситуация с рекреационной землёй неоднозначна. Например, рекреация, расположенная на границе с Курортным районом, может иметь более высокую цену, и перевести её в другой статус крайне сложно.
"На цену влияет множество факторов, но основным является её местоположение вне зависимости от категории назначения участка. Так, земли промышленной зоны могут быть дороже земли населённых пунктов, если находятся в хорошей локации. Поэтому сложно назвать, что дороже, а что дешевле", — резюмирует генеральный директор ГК "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
Конкретные цены
По данным ГК "Факт", в Ломоносовском районе есть коттеджные посёлки с полным набором коммуникаций и в хорошей стадии готовности. Здесь их довольно мало, а цены начинаются от 200–250 тыс. рублей за сотку. Если рассматриваются проекты с меньшим набором коммуникаций, то цена за сотку варьируется от 100 тыс. до 150 тыс. Всеволожский район: в посёлке с хорошим набором коммуникаций (вода, электричество, газ, охрана, проект не на стадии поля) цена составляет 350–450 тыс. рублей за сотку. Если проект находится на стадии поля — конечно, цена за сотку меньше. Если берём аналогичные проекты, но находящиеся на удалении 30–40 км от города, то цена в посёлке с полным набором коммуникаций начинается от 270 тыс. рублей за сотку.
Если рассматривать коттеджный посёлок экономкласса, без управления, с минимальным набором коммуникаций, то там цена начинается (первичка, не вторичка) от 150–200 тыс. рублей.
