Сбербанк первым из крупных банков официально объявил об изменении условий выдачи субсидируемых ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья по госпрограммам. Он хочет заставить застройщиков компенсировать выпадающие от выдачи ссуд доходы.
Девелоперы боятся нового роста цен.
“
Как говорятся в официальном сообщении банка, "с 11 января подписание кредитного договора будет возможно при условии субсидирования аккредитованным партнёром (застройщиком. — Ред.). Новые условия применяются к программам "Господдержка", "Семейная ипотека", "Дальневосточная ипотека", "Арктическая ипотека", "Ипотека для IT". Совместные программы с застройщиками позволят сохранить льготные ставки, несмотря на ужесточение требований к выдаче кредитов".
При этом во всех своих комментариях банк заявляет, что компенсироваться будет сокращающаяся при выдаче кредитов маржа банка. Постановлением правительства её урезали с 2,5 до 1,5%. То есть подразумевается, что партнёры-девелоперы будут компенсировать "Сберу" всего 1%.
При этом в разъяснении, которое получили застройщики, проценты указаны другие. Так, согласно презентации, которая есть в распоряжении "Делового Петербурга", по госпрограмме с базовой ставкой 8% девелопер должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита, по "семейке" комиссия для застройщиков составит 8,4%, по IT-ипотеке— 8,9%, по "Дальневосточной" и "Арктической" ипотеке — 11,5%.
Банк мотивирует это вступившим в силу с 23 декабря правительственным постановлением, урезающим субсидии банкам на покрытие разницы между льготной и рыночными ставками при выдаче ипотеки с господдержкой.
Но, как говорят участники рынка, в постановлении, на которое ссылается специалисты Сбербанка, не указано, что банки могут напрямую компенсировать свои потери за счёт застройщиков.
"Банки ссылаются на то, что им становится невыгодно работать с госпрограммами. Согласно последнему постановлению, им существенно снизили компенсацию, а поднять ставки выше действующих по льготным программам они не могут. Решение ввести комиссию с застройщика неоднозначное, которое вновь приведёт рынок к росту стоимости жилья", — полагает заместитель гендиректора агентства недвижимости "Главстрой" Ольга Кузнецова.
Тем не менее Сбербанк — ведущий игрок на рынке ипотечного кредитования.
“
"Поэтому вне зависимости от решения других банков это плохая новость для рынка, тем более в одном ряду с другими изменениями. Напомним, что с декабря до 30% уже поднялся первоначальный взнос, снизился до 6 млн рублей размер кредита по госпрограммам, а теперь появится и дополнительная финансовая нагрузка от банка. И это в условиях высокой ключевой ставки, а значит и без того дорогих кредитов как для застройщиков, так и для покупателей", — говорит директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
"Если аналогичную комиссию введёт и ВТБ-банк, а об этом уже рынок говорит, то это будет ориентировочно 75-80% ипотечного рынка. В таком случае предположу, что все комиссии в дальнейшем лягут на плечи конечного покупателя и стоимость недвижимости вырастет, а это в свою очередь ещё уменьшит реальный потребительский спрос и уменьшит объёмы реализации. Но вполне возможно, что в этом и есть задача, чтобы обуздать инфляцию", — говорит коммерческий директор ГК "Полис" Дмитрий Макаров.
С ним согласна генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
"Новые реалии приведут к повышению цен на квартиры с середины января 2024 года, ведь для девелоперов это станет возможностью компенсировать комиссию, — считает она. — Особенно увеличение цены за квадратный метр коснется недвижимости в сегменте массмаркет, так как продажи в таких объектах низкомаржинальные и застройщики не смогут компенсировать комиссию за свой счёт. Повышение цен повлечёт за собой снижение объёма продаж с 11 января следующего года, поэтому сейчас лучшее время для приобретения жилья по текущим условиям".
Как говорит вице-президент, руководитель блока маркетинга и продаж ГК "Страна Девелопмент" Александр Гуторов, банки уже начали "подкручивать гайки" заёмщикам: тщательнее смотреть, кому давать и кому не давать ипотечные кредиты и в каких суммах.
"Могут увеличивать первый взнос, как это уже сделал "Газпромбанк", — отмечает эксперт. — Если всё-таки все банки введут дополнительные комиссии, застройщики будут искать альтернативные способы компенсировать затраты — варианты рассрочек для клиентов как альтернативы ипотечным программы с высоким процентом и первым взносом".
Коммерческий директор группы "Самолет" Кирилл Храпов ожидает, что и другие банки примут те же меры, что и Сбербанк.
“
"Так как мы работаем в системе эскроу, маржинальность девелоперов уже видна банкам в финмоделях. Снизить цены на 7,5-11,5% у компаний возможности нет, поэтому эти изменения приведут к новому витку роста цен на рынке недвижимости", — полагает он.
В России с весны, как писал ранее "Деловой Петербург, ужесточаются требования к ипотеке. ЦБ объявил о повышении надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера вступит в силу с 1 марта 2024 года. Также ранее сообщалось, что регулятор поддерживает изменения условий льготной ипотеки.
Петербург между тем занял лишь 26-е место в списке регионов по скорости накопления первоначального взноса семьёй с одним ребёнком. Семье с одним ребёнком потребуется на это примерно 5 лет, а доля семей, которая не сможет достичь этой цели даже за 10 лет, превышает 16%.
Как говорит Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы "Аквилон" в Петербурге и ЛО, часть банков подтвердили схожую позицию со Сбером, ряд банков ищут решение проблемы маржинальности путем увеличения первого взноса до 50%, есть те, кто занял позицию тишины. "По другую сторону рынка девелоперы уже высказали свое желание приостановить взаимодействие со Сбером до тех пор, пока ситуация не изменится в лучшую сторону. Доли сделок при таких изменениях перераспределится в пользу банков, сохранивших прежние условия", — уточняет он.
“
Под конец года новости про ипотеку одна "лучше" другой.
Так или иначе это решение окажет влияние из-за высокой доли Сбера на рынке ипотеки. Ждем как отреагируют другие банки. Кто не последует примеру Сбера, сможет увеличить свою долю рынка.
Дополнительный платеж в виде комиссии банку приведет к росту цен на квартиры, как минимум на размер комиссии.
Например, комиссия в 8,4% от максимально доступного займа в 12 млн.руб. по семейной ипотеке составит более 1 млн руб. По обычной льготной ипотеке, ввиду вдвое меньшего лимита, комиссия будет соразмерно ниже. Но тут своя проблема -- увеличившийся первоначальный взнос до 30%. Если оценивать по средней стоимости однокомнатной квартиры в Петербурге, то это вынуждает покупателя искать ещё почти миллион рублей на первоначальный взнос.
Решение Сбера и дополнительной комиссии также идеи в разрез политике ЦБ, который пытается ограничить искусственное завышение стоимости квартир за счет включения комиссий в цену квартир. Возможно, ЦБ как-то отреагирует на эти «новшества».
В общем, если оценивать всю череду этих негативных решений по ипотеке, то они слишком стремительны.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
