Решение Сбербанка изменить условия выдачи льготной ипотеки, увеличив комиссии для застройщиков, вызвало бурную реакцию последних. Заговорили в том числе и о возможности бойкота банка.
О том, что Сбербанк намерен увеличить комиссии за каждый выданный льготный кредит, стало известно во вторник. В презентации-разъяснении, которое получили застройщики, говорилось, что по госпрограмме с базовой ставкой 8% девелопер должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита, по семейной ипотеке — 8,4%, по IT-ипотеке — 8,9%, по дальневосточной и арктической — 11,5%.
Банк мотивировал это вступившим в силу с 23 декабря правительственным постановлением, урезающим субсидии банкам на покрытие разницы между льготной и рыночной ставками при выдаче ипотеки с господдержкой. Другими словами, то, что раньше давало государство, банк решил получить со строителей.
Всего в 2023 году в Петербурге и области было продано 3,6 млн м2 жилья, что на 29% больше показателя 2022 года. Из них 87% было продано с помощью ипотечных программ. При этом на долю льготных программ пришлось 97% всех выданных ссуд.
В петербургской агломерации на начало декабря "Сбер" занимал 53% ипотечного рынка. Далее следуют ВТБ (20%), банк "Санкт-Петербург" (6%), "Открытие" (3%), "Дом.РФ" (3%) и "Альфа Банк" (3%). У остальных банков доля в районе 1%.
Как говорят эксперты, если бы похожие комиссии действовали в этом году, то "Сбер" дополнительно заработал на льготной ипотеке около 32 млрд рублей. Это примерно 6% от выручки, полученной девелоперами за год.
Позднее Сбербанк разъяснил свою позицию. ""Сбер" не вводил комиссий для застройщиков, а лишь скорректировал тарифы, которые и раньше применялись в отношении аккредитованных застройщиков, как и в других российских банках. "Сберу" прежде всего важен конечный результат — обеспечение клиентов максимально доступным жильём в соответствии с рыночными условиями", — заявили в банке.
Однако, как говорят застройщики, таких высоких процентов у других банков нет. "А как увеличение комиссии поможет в доступности жилья — непонятно. Скорее "Сберу" прежде всего важен конечный результат — получить больше прибыли для акционеров", — предположил директор одного из застройщиков.
"Например, комиссия в 8,4% от максимально доступного займа в 12 млн рублей по семейной ипотеке составит более 1 млн руб. По обычной льготной ипотеке, ввиду вдвое меньшего лимита, комиссия будет соразмерно ниже. Но тут своя проблема — увеличившийся первоначальный взнос до 30%. Если оценивать по средней стоимости однокомнатной квартиры в Петербурге, то это вынуждает покупателя искать ещё почти миллион рублей на первоначальный взнос", — подсчитал коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Тем временем застройщики продумывают разнообразные планы по противодействию позиции "Сбера", тем более что пока другие банки не поддержали крупнейшего игрока на ипотечном рынке. Вполне возможно, что они ждут реакции застройщиков.
"Часть застройщиков уже высказали свое желание приостановить взаимодействие со "Сбером" до тех пор, пока ситуация не изменится в лучшую сторону. Доли сделок при таких изменениях перераспределятся в пользу банков, сохранивших прежние условия", — говорит руководитель департамента продаж группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти Максим Турта.
Конечно, полноценно заменить ипотеку застройщики не смогут. "Но опыт работы без банков у застройщиков велик. Есть рассрочки, трейд-ин, другие программы", — напоминает директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев. "Безусловно, снижение доступности программ льготной ипотеки ограничит спрос на новостройки. На фоне этого большую популярность может приобрести траншевая ипотека, программы трейд-ин, совместные программы девелоперов с банками, длительные рассрочки и возможность перехода с рассрочки на ипотеку со временем", — полагает директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
"При этом ряд банков может оставить прежние условия по выдаче льготной ипотеки, получив возможность позиционировать это как своё конкурентное преимущество, привлекая таким образом новых клиентов", — считает она.
Кроме того, банки в случае падения продаж будут вынуждены искать какое-то решение совместно с застройщиками. "Они кредитуют стройку, и если продаж не будет, то не с чего станет этот кредит отдавать. А значит банк просто останется с непроданными квартирами. Нет, в этом, конечно, может, и есть план Грефа, который обещал снизить цены на жильё. Но сомневаюсь, что снижения цен надо добиваться с помощью банкротства застройщиков", — говорит один из директоров строительных компаний
