В спорах, связанных с землёй, до сих пор остаётся много неурегулированных моментов, что сказывается и на рынке. Юристы Петербурга по просьбе "ДП" выбрали несколько арбитражных дел, интересных для коммерсантов.
Спор на 1,5 млрд рублей
Департамент лесного хозяйства СЗФО в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти попытался оспорить права четырёх индивидуальных предпринимателей на землю. В совокупности им принадлежало 43,4 га в Выборгском районе Ленобласти. Проигрыш этого иска привёл бы к утрате прав собственности на земельные участки стоимостью более 1,5 млрд рублей, отмечает партнёр адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов (бюро представляло интересы предпринимателей).
"Нам удалось восстановить всю историю возникновения участков и доказать, что они никогда не входили в лесной фонд. А потому нет юридических оснований считать, что они охватываются предъявленным Департаментом свидетельством на участок лесного фонда", — пояснил эксперт.
Вместе с тем выигрыш этого процесса не привёл к восстановлению прав заявителей: участки остались числиться с двойным учётом, что препятствовало распоряжению ими.
Поэтому в рамках следующего спора Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти в сентябре 2023 года удовлетворил иск предпринимателей о понуждении к исключению из реестров сведений о двойном учёте в общей сложности 84 различных земельных участков площадью 43,4 га.
“
"Судебной практикой не выработано единого подхода к разрешению споров, связанных с двойным учётом земельных участков. И существует достаточное количество примеров принятия решений в пользу государства, а в ситуации с наличием зарегистрированного права собственности государства на лесной участок (пусть даже и не имеющий установленных границ на местности) количество выигранных частными субъектами споров стремится к нулю", — объясняет значимость этого кейса Дмитрий Некрестьянов.
Наложение "чужих" границ
В другом споре микропредприятие из Приозерска "Отдых" выступило против АО "РЖД", обратившись в 2021 году в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. Проблема заключалась в наложении границ участков, принадлежащих РЖД и "Отдыху", неподалёку от Вуоксы. Границы земельного участка, арендуемого РЖД, пересекают границы арендованного "Отдыхом" участка и расположенного на нём нежилого здания. Истец просил признать недействительными результаты межевания земельного участка и установления его новых координат.
И хотя выводы судебной экспертизы подтвердили позицию "Отдыха" о реестровой ошибке, но всё же суды первой и апелляционной инстанции отказались удовлетворить иск.
Однако в конце 2023 года Арбитражный суд Северо-Западного округа направил дело на новое рассмотрение. По мнению кассации, если исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. Вывод суда апелляционной инстанции о невозможности такого исправления в рассматриваемом случае противоречит норме закона.
“
"Суд округа создал интересный прецедент, указав: лицо, использующее земельный участок на законном основании, может оспаривать границы чужого земельного участка, если имеет место наложение "чужих" границ на его участок, — говорит партнёр юридической компании "Варшавский и партнёры" Игорь Шануренко. — Такой иск является иском об исправлении реестровой ошибки, хотя изменение границ земельного участка всегда влечёт за собой изменение площади участка, а значит, могло бы считаться спором о праве, но окружной суд предложил более простой вариант рассмотрения подобных дел".
Чиновники против ИП
Партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Дарья Филина обращает внимание на спор администрации Всеволожского района (Ленобласть) против нескольких индивидуальных предпринимателей. Чиновники просили Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти о признании недействительным описания местоположения границ и поворотных точек земельного участка и исключении из ЕГРН сведений о местоположении границ.
На кону — участок размером 57,5 тыс. м2. И фактически в данном деле речь идёт об оспаривании зарегистрированного права собственности.
По версии администрации, спорный участок был сформирован ошибочно — за пределами земель совхоза АОЗТ "Выборгское", предназначенных для выдачи паёв из общей долевой собственности, и в нарушение градостроительного законодательства и документов территориального планирования. События, отметим, датировано ещё 2016 годом.
Первоначально первая инстанция в 2022 году отказалась удовлетворить требования чиновников. Но в апреле 2023 года Арбитражный суд Северо-Западного округа по жалобе администрации Всеволожского района отменил решение первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение. Процесс ещё не завершён.
По мнению Дарьи Филиной, ситуация, изложенная в этом кейсе, не является редкостью, есть несколько подобных дел как в арбитражном суде, так и во Всеволожском суде Ленинградской области.
Последствиями этого спора могут быть заявления о сносе самовольных построек, об освобождении земельных участков. Под "удар" попадают не только бизнес и частные предприниматели, но и физические лица, так как многие покупали подобные участки в коттеджных посёлках, строили там дома с согласия властей.
“
"В широком смысле слова — это дело о стабильности гражданского оборота, о последовательности действий органов власти, о взаимопонимании между органами власти и собственниками недвижимости, которые попали в подобную ситуацию не по своей вине, об ответственности и надлежащей проверке объектов недвижимости", — резюмирует партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business.
