В Петербурге возникла угроза появления новых "обманутых дольщиков". Рост себестоимости реконструкции исторических зданий "обнуляет" экономику проектов, в которые уже вложились частные инвесторы.
Председатель СК России Александр Бастрыкин на прошлой неделе дал поручение организовать проверку по факту массового обмана покупателей апартаментов в Петербурге. "В эфире одного из федеральных телеканалов озвучена информация о том, что десятки покупателей апартаментов в историческом центре города Санкт–Петербурга длительное время не могут оформить свои права собственников, несмотря на произведённую оплату объектов недвижимости. Для возврата им денежных средств продавцами предлагаются незаконные схемы", — говорится в сообщении СК.
Днём ранее в программе "Экстренный вызов 112" на Рен–ТВ был показан материал, в котором сообщалось, что якобы "в Петербурге десятки покупателей апартаментов в историческом центре города стали жертвами мошенников и уже написали заявления в полицию". По данным журналистов, реконструкция исторического здания затянулась, а покупателей попросили доплатить за их будущие апартаменты.
В упомянутом в сюжете ООО "Реновация девелопмент" не ответили на запрос "ДП". Примечательно, что на ЦИАН вывешено объявлено о продаже дома на Социалистической улице, который реконструирует компания. Его предлагают купить за 189 млн рублей. В объявлении не сказано о проблемах на объекте или наличии соинвесторов (покупателей отдельных помещений).
На рынке опасаются, что число таких историй может начать расти.
Как проводится реконструкция
Относительно массовым процесс реконструкции старых зданий в центре стал в 2020–2021 годах. "Город продавал аварийные здания недорого, в пределах 30–50 тыс. рублей за “квадрат”. При этом благодаря градозащитникам новое строительство в центре встало. Но спрос на жильё в этой локации есть всегда. Причём не только на очень дорогое, но и на дешёвое. Многим хочется ощущать “дух сердца Петербурга”, но при этом жить в современном жилье, а не в коммуналке", — рассказывает директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
Только в 2023 году на торгах РАД было продано 28 зданий (по поручению Смольного и других собственников) в историческом центре Петербурга.
Основатель инвестиционно–строительной компании Inreit Кирилл Кудинов, который реализовал несколько проектов реконструкции, описывает две наиболее распространённые схемы. "Первый вариант — реконструкция, — говорит он. — В этом случае застройщик проводит полный демонтаж в помещениях и создаёт проект. Такая схема легальна и в целом безопасна для покупателя, но на моей практике она реализуется без прибегания к эскроу–счетам, по предварительному договору. Риски для покупателя здесь выше, чем при покупке квартир у застройщика". Второй вариант — переделка коммунальных квартир в отельные юниты. "Несколько лет назад этот формат пользовался популярностью, поскольку давал возможность покупателям жить в небольших и недорогих студиях в историческом центре Петербурга. В последнее время согласование подобных проектов сделалось максимально затруднительным. А второй минус тут заключается в том, что нет возможности выделения отдельного кадастрового номера", — объясняет Кирилл Кудинов.
Капитальный ремонт не допускает серьёзных изменений планировки и количества квартир. Но многим тем не менее удаётся "распилить" всё здание на небольшие студии.
Реконструкция зданий подразумевает меньше согласований, чем новое строительство. Например, не надо получать разрешение на строительство. Помимо экономии времени, которая приводит и к экономии в деньгах, такие проекты освобождаются от согласований на Градостроительной комиссии — она их просто "не видит". А значит, не будет дополнительной соцнагрузки, обычно составляющей около 20 тыс. рублей на 1 м2 продаваемой площади.
В итоге квартиру в капитально отремонтированном доме можно купить гораздо дешевле, чем в новостройке в той же локации.
Не внакладе остались и многие девелоперы. "Профит был внушительным. Купили дом из расчёта 50 тыс. рублей за 1 м2, ещё 50 тыс. рублей (можно и меньше) вложили в документы, ремонт. Продали по 150 тыс. рублей. Причём по времени за счёт небольшого количества согласований можно было уложиться в год–полтора. В итоге доходность 70–100% годовых", — подсчитал эксперт рынка недвижимости Андрей Вересов один из вариантов.
Впрочем, часть предпринимателей, работающих в центре, говорят, что меньше 100 тыс. руб ./ м2 ремонт таких домов стоить не может. Некоторые девелоперы оценивают себестоимость своих проектов в 300–330 тыс. рублей за 1 м2. Участники рынка отмечают, что в последние 5 лет этот сегмент привлёк внимание многочисленных компаний, которые зачастую не обладали необходимой квалификацией, поэтому на торгах за такими объектами стали выстраиваться очереди. Но затем очень многие дома выставлялись на продажу по новой.
Кто работает на рынке реконструкции
Для больших строительных компаний этот рынок был практически не интересен. За всё время они реализовали не более десятка подобных проектов. Так, "Еврострой" реализовал ЖК "Три Грации" рядом с Таврическим садом и ЖК "Мадонна Бенуа" на Малом пр. П. С. Группа RBI купила и реконструировала дом на Крестовском пр., 4. "Абсолют Строй Сервис" превратил историческое здание цеха фабрики им. Крупской на Большом Сампсониевском пр., 77, в апартаменты. При этом все проекты продавались в соответствии с 214–ФЗ.
Целый портфель проектов реализовала ГК "Реновация" Яна Бобрышева. В частности, она отремонтировала дома на Тележной ул., планировавшиеся к сносу.
Одновременно появились небольшие компании, которые начинали завлекать инвесторов большой доходностью. К примеру, СК "Союз" на своём сайте предлагает заработать 36% годовых. "И это минимальная доходность наших инвесторов!" — пишет застройщик. Впрочем, объявление "не является публичной офертой".
