Московский офис под инвестора: спрос на качественное предложение растёт

На рынке офисной недвижимости столицы эксперты зафиксировали сразу несколько рекордов: по спросу, объёму предложения, уровню вакансии и скорости её сжатия. Что касается интереса инвесторов — его можно оценить по объёму сделок купли-продажи. в 2023 году опять же был поставлен рекорд по этому показателю — 479 тыс. м2, "побивший" результат 2008-го, следует из данных компании CORE.XP.

"Это связано с ростом востребованности офисов как одного из инструментов защиты капитала и появлением на рынке качественного доступного предложения", — поясняет Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP. По оценке компании, 2024 год начался активно, с уменьшением доли незанятых офисных площадей на рынке с 7,0% в конце 2023 года до 6,6% к февралю 2024-го.

Сначала цифры

В среднем по рынку Москвы доля спроса, генерируемого частными инвесторами, составляет около 50%, остальные приходятся на конечных пользователей, рассказывает Мария Зимина, партнёр, директор департамента офисной недвижимости NF Group. "Ожидаемую доходность инвесторов в целом можно усреднённо определить на уровне 10% и более, однако в реальности зачастую показатель может составляет от 8–10%, в зависимости от расположения проекта и его удалённости от метро. Тем не менее, возможно получить и более высокий уровень доходности при покупке на старте проекта", — уточняет эксперт.

Последний фактор определил повышенный интерес именно к строящимся объектам. Эксперты отмечают, что в текущих условиях приобретение офиса может обеспечить более высокую доходность, чем жилая недвижимость — и коммерческая окупается почти в два раза быстрее. В ООО "Пионер-М" поясняют, что многое зависит от проекта, его концепции, характеристик, а также уровня конкуренции в локации. Когда компания запланировала вывод на рынок нового объекта — БЦ Rublevo Business Park, изучила наиболее реальные возможности для инвестора. "Так, при вложениях в строящийся проект с целью продажи помещения в готовом состоянии, годовая доходность может составить 10–12%, — описывают в "Пионер-М" доступные сценарии. — Сдача помещения в аренду, благодаря росту стоимости недвижимости и арендному потоку, может приносить до 14% годовой доходности. 15% — возможно получить при сдаче помещения в аренду и последующей продаже объекта как готового арендного бизнеса".

И для достижения каждого из вариантов сегодня существуют позитивные предпосылки. "Общий объём спроса на аренду и покупку офисной недвижимости в Москве спровоцировал рекордный объём поглощения на уровне 1,9 млн м2 по итогам 2023 года, — приводит данные управляющий партнёр IPG Россия Иван Починщиков. — Высокая деловая активность сказалась на дефиците качественного предложения (вакансия в классе А составила 11,3%) и росте арендных ставок на 9,2% в сегменте офисов класса А в пределах МКАД (итог 2023 года — 35,3 тыс. руб./м2 в год без НДС и ОРЕХ)".

Несмотря на то, что появляются новые проекты, переизбытка востребованного продукта эксперты не прогнозируют. Свою роль играет грамотная сегментация по форматам и расположению. Но главное — отличающиеся инвестиционной привлекательностью офисы быстро находят покупателя. "Качественного офисного предложения по-прежнему недостаточно, — уверена Ирина Хорошилова. — Объём ввода новых офисов в 2024 году может вырасти в 3 раза до 868 тыс. м2 к итогу 2023 года, когда было введено всего 280 тыс. м2 новых офисов. При этом, порядка 69% площадей из нового строительства на 2024 год уже реализованы/забронированы. Помимо того, в 2024 года возможно сокращение запуска новых проектов из–за роста стоимости кредитных ресурсов. Это приведёт к уменьшению доступного предложения в 2026–2027 гг., учитывая строительный цикл офисов в 2–3 года".

При этом сегодня начался процесс "возвращения" команд в офисы, отмечают эксперты. Параллельно сотрудники становятся всё более требовательными к качеству среды, рабочего пространства — и борьба за талантливый кадры в условиях острого дефицита вынуждает работодателей рассматривать более современные продуманные с разных точек зрения варианты помещений. И самое интересное — появляются продуктовые решения от девелоперов, опережающие запрос потенциального клиента.

Удивить качеством

"Совокупный проектный объём новопостроенных и строящихся (завершение строительства запланировано в 2024–2027 годы) офисов на продажу на рынке Москвы составляет 1,5 млн м2, — говорит Мария Зимина. — Данный объём распределён между 35 проектами, которые находятся на разной стадии строительства. 96% проектных площадей офисов на продажу относятся к классу А и расположены в пределах МКАД".

Эксперты отмечают, что в последнее время особым спросом в сегменте пользуются лоты "в мелкую нарезку" — до 1 тыс. м2. Параллельно не стихает интерес к строящимся офисным зданиям со стороны госструктур, промышленного сектора, IT-компаний. И предложение активно адаптируется под спрос. Так, например, в БЦ Rublevo Business Park, в башне "А" есть офисы площадью от 70 до 2,4 тыс. м2 в нарезку, а башню "В" (32 тыс. м2) возможно приобрести целиком. Общая площадь бизнес-центра при этом составляет 105 тыс. м2: 62 тыс. м2 — отведено под 80 офисов, 10 тыс. м2 — под торговую недвижимость. Предусмотрены и нестандартные офисные помещения — например, с террасами. Сам проект — премьера текущего года в классе А, ввод в эксплуатацию запланирован на второй квартал 2025-го.

И этот проект как раз является ярким примером того, как новое качественное предложение формирует комфортную рабочую среду для будущих резидентов. Архитектурную концепцию мест общего пользования в Rublevo Business Park разработало российское бюро UNK corporate interiors. Главная архитектурная идея родилась из концепции "la machine à habiter" — в данном контексте "дом у дороги". Дело в том, что бизнес-центр размещается на пересечении МКАДа и Новорижского шоссе в районе Мякинино. Об удобстве расположения для бизнеса также говорит возможность доехать до аэропортов "Шереметьево" и "Внуково" менее, чем за 40 минут, а до "Москвы-Сити" — за 20. Здесь предусмотрены: подземный паркинг на 700 машино-мест; просторное лобби; фитнес-центр и студия йоги; коммерческая инфраструктура первого этажа, которая включит кафе, рестораны, магазины, салоны красоты, химчистка и супермаркет. Таким образом, пространство разработано с учётом различных сценариев как для работы, так и отдыха.

Это ещё раз доказывает, что сегмент офисной недвижимости в Москве продолжает наращивать вариативность в части форматов и предложений. "В целом покупка офисных площадей может быть интересна как конечным пользователям, а именно компаниям малого и среднего бизнеса различных отраслей, так и частным инвесторам, которые в дальнейшем будут реализовывать эти площади на рынке аренды", — резюмирует Мария Зимина.