Видовые квартиры на рынке элитной недвижимости Петербурга могут стать дефицитом

По итогам 2023 года на элитном рынке Петербурга реализовано 1,4 тыс. квартир, что в 2 раза превышает показатели 2022–го, следует из данных консалтингового центра "Петербургская недвижимость". Итоги продаж первых месяцев 2024–го позволяют говорить о том, что в текущем году рост продолжится. Так, только в январе, который когда–то считался месяцем с низкой покупательской активностью, заключены сделки по более чем 80 элитным квартирам — это 60% от количества сделок за весь I квартал 2023 года.

По словам брокеров, предпосылок для спада в этом сегменте нет, а запросов становится всё больше — как со стороны местных жителей, так и от готовых вкладываться в жильё в историческом центре Петербурга москвичей и региональных покупателей. Иногородних представителей становится всё больше, что объясняется не только продолжающимся переездом структур "Газпрома", но и сокращением возможностей для инвестиций за границей, появлением новой категории платёжеспособных клиентов и другими факторами.

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", к началу 2024 года предложение в сегменте элитного жилья составляло 2,2 тыс. лотов (квартир и апартаментов), что на 27% меньше, чем на конец 2022-го. Такое сокращение на фоне снижения объёмов нового строительства и стабильного интереса к данному сегменту недвижимости в Петербурге будет способствовать дальнейшему росту цен, прогнозируют аналитики. Отметим, что именно в "элитке" цены по итогам 2023-го показали наиболее существенный рост — примерно на 17%. При этом рост цен был зафиксирован и в 2022-м, и в 2021-м, и в ковидном 2020-м.

Существенного увеличения объёмов предложения в элитном сегменте не ожидается — это связано не только с текущим пересмотром сроков реализации проектов отдельных застройщиков, но и с нехваткой участков под новое строительство в историческом центре Петербурга и сложностями при реализации проектов реконструкции исторических зданий. И это приводит к тому, что ликвидного предложения на рынке всё меньше, а спрос на него — всё больше. Так, видовые квартиры, из окон которых открывается обзор на Неву или топовые городские достопримечательности, становятся более ценным товаром, за которым в скором времени может развернуться настоящая охота.

Покупатели готовы ждать

Продавцы уже отмечают изменения в запросах покупателей дорогого жилья, связанные с дефицитом. Ранее клиенты в основном рассматривали квартиры в уже построенных объектах или в домах в высокой степени готовности (исключение — трофейное жильё). Объясняется это тем, что покупатели дорогой недвижимости предпочитают не ждать, пока построится дом, выбирая объект "на бумаге", а хотят получить его сразу же. К тому же они, очевидно, имеют возможность не экономить, вкладываясь "в котлован".

Но сегодня на фоне сокращающегося предложения растёт количество сделок по квартирам в жилых комплексах на начальных этапах строительства. Так, по итогам 2023 года на долю готового жилья приходилось 25% предложения на рынке, а в спросе этот показатель составил 39%, свидетельствуют данные консалтингового центра "Петербургская недвижимость". Стоит отметить, что традиционно самые дорогостоящие квартиры продаются на завершающих этапах строительства или уже в готовых объектах.

Наибольшее количество сделок в элитном сегменте много лет приходится на проекты в Петроградском районе Петербурга, что во многом объясняется высокой активностью застройщиков в этой локации (преимущественно — на Петровском острове). По итогам 2023 года 81% сделок на рынке дорогого жилья заключено по объектам именно в Петроградском районе.

При этом на Петроградской стороне ещё можно найти квартиры в готовых домах высокого класса. Так, осенью 2023 года в центре Петровского острова, на первой линии Малой Невы был введён в эксплуатацию ЖК премиум-класса Grand View, часть квартир которого находится в продаже. Последние квартиры остались в построенном клубном доме премиум-класса The ONE на берегу Малой Невы.

Не только Петроградский

Брокеры уже много лет говорят о нехватке новых качественных проектов в других центральных районах города, к которым относятся Центральный, Василеостровский и Адмиралтейский. Новые объекты в этих локациях выходят на рынок крайне редко — буквально по несколько жилых комплексов в год. Но появление каждого нового сразу же привлекает внимание покупателей и приводит к росту сделок.

Например, в 2023 году брокеры зафиксировали рост спроса премиальной аудитории на объекты в Василеостровском районе на 14%. Это объясняется выводом на рынок нового проекта — элитного ЖК Imperial Club, который строится на первой линии Большой Невы рядом с набережной Лейтенанта Шмидта. Высокий спрос проекту помимо всего прочего традиционно обеспечили удачная локация и большое количество квартир с эксклюзивными панорамами на Неву и парадный Петербург.

Запрос на уникальность

Участники рынка обращают внимание, что виды — существенное, но не единственное требование покупателей элитного жилья. В таких проектах часто встречаются нестандартные планировки и, как следствие, уникальные квартиры, которые востребованы взыскательными покупателями, рассчитывающими на эксклюзив. Например, в черте города, в том числе в историческом центре, есть запрос на сити-виллы — квартиры с отдельным входом и собственной территорией.

Удовлетворить такой запрос можно не в каждом проекте, но в продаже эти квартиры всё же появляются. Встречаются они чаще всего в новых проектах — в том же Imperial Club спроектированы двухуровневые сити-виллы с высотой потолков 5,5 м, собственным выходом во двор и огороженными патио. В этом же проекте предлагаются и другие "специфические" квартиры — с возможностью обустройства зимних садов или установки камина, с открытыми террасами и пр.

Принципиальное отличие элитного сегмента от всех других — в квартирографии. Здесь в силу платёжеспособности клиентов нет массового запроса на сокращение площади квартир, на однушки или студии.

"Основу спроса в 2023 году составили квартиры с двумя и тремя спальнями — 32 и 26% соответственно. В числе новых запросов потенциальных покупателей можно выделить гостиничный сервис, особенно часто он встречается в формате элитных апартаментов. В жилых комплексах указанного сегмента часто эти опции предусматривает консьерж-сервис. В целом элитная категория покупателей достаточно консервативна в своих предпочтениях", — резюмирует директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.