Они возвращаются: британцы инвестировали в Петербург, свалки проверили по GPS

Главные новости Петербурга на неделе с 4 по 8 марта 2024 года:

• Основатель ЛСР Андрей Молчанов (№13 в Рейтинге миллиардеров "Делового Петербурга" с состоянием 61 млрд рублей по итогам 2023 года) покинул совет директоров и пост главы компании.
• Власти Ленинградской области запретили публиковать и распространять информацию о последствиях применения беспилотников.
• После инцидента со взрывом беспилотного летательного аппарата, который врезался в жилой дом на Пискарёвском проспекте, возбудили уголовное дело по статье о теракте.

В эти же даты 11 лет назад "Деловой Петербург" писал о крупных британских инвестициях в недвижимость Северной столицы, новой политике Смольного по изъятию участков под социалку и проблемах с уборкой снега. Но обо всём по порядку:

Деньги фондов для офисов и торговли

Статья вышла в номере "ДП" 3768 от 5 марта 2013 года. Автор — Наталья Ковтун.

Британская инвестиционная компания GHP GROUP Real Estate (до 2012 г. — Fleming Family & Partners) приступила к активной реализации двух проектов в Петербурге, купленных до кризиса. Инвестиции составят не менее $0,5 млрд. Это свидетельствует о том, что рынок коммерческой недвижимости РФ прошёл дно и снова интересен иностранцам, говорят эксперты.

Стройка с отсрочкой

Как рассказал dp.ru управляющий партнёр фонда GHP GROUP Олег Мышкин, фонд приступил к строительству двух объектов в Петербурге. Участки под них фонд приобрёл в 2006 и 2009 гг. "Проекты не были заморожены. Мы потратили это время на проектирование, получение разрешений и разработку финансовых схем", — пояснил он.

Речь идёт о многофункциональном комплексе "Тринити" площадью 150 тыс. м2 на участке 2,2 га бывшего завода "Вулкан" на наб. Адмирала Лазарева, 22. По словам Олега Мышкина, инвестиции в него составят около $0,5 млрд. "Это самый масштабный проект GHP GROUP на территории России на данный момент", — уточнил он.

Второй проект — бизнес-центр "Электро" на Московском пр., 156. Ранее GHP GROUP не афишировал, что владеет здесь участком площадью 0,3 га. Олег Мышкин сообщил, что на этой земле появится офисное здание класса А+ площадью 22 тыс. м2 с двухуровневой подземной парковкой.

Инвестиции не разглашаются. Но, по оценке АРИН, они составят около $55 млн.

Кризисный провал

До кризиса на российском рынке недвижимости работали более 60 иностранных инвестфондов. Но их активность в кризис сократилась в 10 раз.

По данным Jones Lang LaSalle , в 2009–2010 гг. прошло всего восемь сделок с участием зарубежных инвестфондов, которые составили всего 6% от общего объёма инвестиций того периода.

"На возможности европейских инвесторов влияют экономические и политические проблемы в зоне евро. Многие фонды либо не имеют свободных средств для инвестирования, либо находят приемлемую доходность инвестиций на европейских рынках", — говорят эксперты Astera.

Это подтвердил бывший гендиректор фонда Aberdeen Property Чарльз Восс. По его словам, фонд закончил свою работу в России.

Также недавно стало известно, что финский фонд ICECAPITAL Housing Fund продаёт квартиры в первом доходном доме Петербурга. В самом фонде эту инициативу не комментируют. Но заявлено, что на рынок попадут более 200 из 276 квартир, купленных финнами до кризиса.

Два года ренессанса

За последние 2 года активность иностранных фондов на рынке российской коммерческой недвижимости выросла.

"С 2011 г. было зафиксировано 13 сделок с участием зарубежных инвестфондов. Они составили около 24% от общего объёма транзакций за этот период", — утверждают эксперты Jones Lang LaSalle.

Самый активный иностранный фонд на российском рынке — Morgan Stanley. В конце 2011 г. он приобрёл ТРЦ "Галерея" в Петербурге, а в начале 2013 г. — ТРЦ "Метрополис" в Москве. Каждая из этих сделок превысила $1 млрд. Казахский фонд "Верный Капитал" купил гостиницу Ritz Carlton в Москве за $0,5 млрд. В Петербурге наиболее активен американский фонд Jensen Group. В 2011 г. он приобрёл "Невский Пассаж", а в 2012 г. — ТЦ "СуперСива". Сделки оценили в $80 млн и $10 млн соответственно.

Финансовый директор Jensen Group Джеймс Битти говорит, что репутация российского рынка недвижимости хуже, чем он есть на самом деле. "Знающих инвесторов привлекают макроэкономические показатели и политическая стабильность", — говорит он. "В России по–прежнему можно зарабатывать на недвижимости. Но для этого нужны опыт, локальное присутствие и умение договариваться с местными контрагентами. А у большинства иностранных инвесторов их нет", — говорит Олег Мышкин.

Выгоднее, чем в Европе

Прогноз инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2013 году — $7,2 млрд (в 2012 г. было $8 млрд). Доля иностранных инвестиций, по ожиданиям аналитиков, составит 20%. Рост активности иностранных фондов эксперты объясняют тем, что рынок недвижимости стабилизировался: риски снизились, а доходность превышает европейскую.

"Средняя ставка капитализации при покупке объектов коммерческой недвижимости в РФ составляет 10–12%. В Европе — 4–6%", — утверждают эксперты Knight Frank St. Petersburg. "Популярность инвестирования в недвижимость с постоянными арендными платежами будет расти", — уверен Артем Санфиров из инвестфонда Stone Hedge.

Справка: фонд GHP GROUP Real Estate (ранее FF&P)

• В 1873 г. Роберт Флеминг основал компанию Robert Fleming & Co для управления активами фондов прямых инвестиций, хедж–фондов, фондов недвижимости, семейных трастов.
• В России с 2003 г. контролирует два фонда недвижимости на $300 млн от частных институциональных инвесторов.
• В 2012 г. переименована в GHP Group после того, как акционеры Марк Гарбер, Иэн Хэннэм и топ–менеджеры выкупили у семьи Флеминг российское подразделение группы.

Торги без права на участие

Статья вышла в номере "ДП" 3767 от 4 марта 2013 года. Автор — Наталья Ковтун, Мария Тирская.

Отбирать землю у строителей и отдавать её под социальное жилье — новый курс администрации Петербурга. Миллионы рублей, потраченных строителями на разработку документации, им никто не собирается возвращать.

В Петербурге за прошлый год было продано меньше 50 га из городской земли под строительство коммерческого жилья. Это в 10 раз меньше, чем в 2010 году. Плановое задание Фонда имущества по наполнению бюджета в 2013 году — 8,18 млрд рублей. Но сможет ли фонд выполнить план — большой вопрос. Политика городского руководства, которое не спешит принимать решение о земельных аукционах, этому явно не способствует.

Вопросы о торгах регулярно выносят на городское правительство. Но губернатор так же регулярно заворачивает анонсированные лоты с формулировкой "нужны для госнужд". Причём часто решение градоначальника становится сюрпризом даже для профильных чиновников.

Только за 2 месяца с начала этого года с торгов сняли подготовленные лоты, на которые рассчитывали 10 компаний. Все они за свой счёт по заказу города разрабатывали пакеты документов и рассчитывали как минимум получить законные 10% от итоговой суммы продаж (а некоторые фирмы готовились бороться за право застройки этих участков). В итоге ни земли, ни денег они не увидят.

В числе обиженных оказались, в частности, Товарищество долевого строительства, Приморский центр, Первая инжиниринговая компания, "Сфера", "ЮИТ Санкт–Петербург".

"Это только вершина айсберга. В ближайшее время таких случаев станет на порядок больше", — заявил один из экспертов рынка на условиях анонимности. По его словам, многие фирмы, которые брали на себя разработку документации к торгам, пока не могут закончить работу из–за моратория на утверждение проектов планировки территории (ППТ). "Но рано или поздно контракт с городом у них истечёт. Они пополнят ряды вынужденных дарителей и будут громко и вполне справедливо возмущаться", — говорит он.

Город–рейдер

В комитете по строительству Смольного dp.ru заявили, что готовят проект постановления правительства города "О бюджетных инвестициях… в сфере государственной жилищной политики СПб". "В приложении к этому документу будет дан адресный перечень участков под соцжильё. Сейчас он актуализируется, а проект постановления находится на этапе согласования", — сообщили в комитете.

Некоторые фирмы, чья земля попала в этот список, уже понесли убытки. Например, Товарищество долевого строительства подготовило к торгам 1,1 га в Петергофе под строительство 20 тыс. м2 жилья, но аукцион перенесли и, похоже, вовсе отменят. Владимир Потапчук, генеральный директор компании, настроен пессимистично: "Город нас просто кинул. Мы несём огромные убытки, поскольку взяли в банке кредит для участия в торгах. Эта ситуация нас разорит!".

В похожем положении оказался Александр Лаптев, генеральный директор компании "Сфера". Компания 3 года готовила к торгам 11 участков общей площадью 34 га в посёлке Понтонный, где можно построить 250 тыс. м2 жилья. По словам Александра Лаптева, участки были готовы к аукциону в конце лета 2012 года.

"Последние согласования зависли на уровне администрации, и никакие переговоры сдвинуть ситуацию с мёртвой точки не могут. Похоже, власти просто ждут, пока в августе 2013 года истечёт договор с нами, чтобы забрать разработанные нами документы себе", — сетует он.

Ещё один собеседник dp.ru, рассчитывавший на участок, оказавшийся в списке, возмущён не столько потерей денег и времени, сколько отношением властей.

"Мы прошли адов круг согласований. Все обязательства выполнили. А нас лишают даже возможности вернуть свои деньги. И никто не желает с нами говорить о происходящем", — говорит он.

Тысячи семей в очереди

Аргумент чиновников о необходимости строить на изъятой земле социальное жильё застройщики считают отговоркой.

"Мы беседовали с администрацией Колпинского района, к которому относится наш участок. Есть письмо, где написано, что для нужд района достаточно передать ему 7 тыс. м2 жилья в нашем проекте", — говорит Александр Лаптев.

Правда, глава колпинской администрации Дмитрий Кобицкий заявил dp.ru, что новый квартал в Понтонном нужен району целиком. "У нас целых 7 тыс. коммунальных квартир требуют расселения. Не говоря про очередь из врачей и учителей, а также из сотрудников новых заводов, которые активно строят в окрестностях нашего района", — говорит он.

В Петербурге, по данным жилищного комитета, в очереди на улучшение жилищных условий стоят 188,8 тыс. семей (каждый восьмой горожанин). В 2013 году город намерен построить за счёт бюджета 210 тыс. м2 жилья (в 2012 году — 261 тыс. м2). Такими темпами на ликвидацию очереди потребуются десятилетия.

Прокуратура запретила свалку

Статья вышла в номере "ДП" 3768 от 5 марта 2013 года. Автор — Александр Аликин.

"Деловой Петербург" через прокуратуру добился запрета свалки снега на Крестовском острове.

Борьба "ДП" с администрацией Петроградского района за чистку свалки на Крестовском острове началась в феврале. К тому моменту между Крестовским и Морским пр. образовалась трёхметровая груда снега, которую, судя по виду, не убирали с начала зимы.

Начало борьбы

Такие свалки снега, как правило, появляются потому, что у управляющих компаний, которые чистят дворы, не хватает денег на его вывоз и утилизацию. Во многих случаях весной такие свалки тают, оставляя после себя груду вонючего мусора, который некому убирать. Местные жители добиваются через СМИ чистки территории к лету. В то время когда всё цветет, место бывшей свалки выглядит уныло и на ней даже не растёт трава.

Однако чиновники заверили "ДП", что снег со свалки на Крестовском острове убирают в течение 5 дней после того, как его туда привозят, как того требует закон.

Чтобы проверить эти слова, "ДП" купил три GPS–маяка, поместил их на свалку и заодно написал заявление в прокуратуру.

Победа

За неделю GPS–маяки не сдвинулись с места, а прокуратура начала проверку. В результате природоохранный прокурор города Юлия Пытхырева потребовала от главы района Юрия Гладунова ликвидировать несанкционированную свалку. По мнению прокуроров, на свалке фактически осуществляется сброс отходов на почву.

Орнитоз, или попугайная болезнь, — острое инфекционное заболевание, которое сопровождается лихорадкой, интоксикацией, поражением лёгких, центральной нервной системы, увеличением печени и селезенки.

Нет денег

Пока прокуратура проводила проверку, заместитель главы Петроградского района Валерий Сапожников пытался доказать "ДП", что свалка законная.

Во–первых, говорил он, свалка удалена от жилых домов, как и полагается по закону, более чем на 50 м. Во–вторых, она не попадает в водоохранную зону, которая составляет 200 метров для дельты Невы и 500 метров для Финского залива.

В районе работают три снегоплавильных пункта общей мощностью 750 м3/ч. Утилизация 1 м3 снега стоит 300 рублей.

У ЖКС № 1 и 14 управляющих компаний (УК), которые убирают внутриквартальные территории, нет денег на утилизацию снега, утверждал Валерий Сапожников. К примеру, снег высотой 20 см, один раз убранный с 1,2 млн м2 кровель домов района, имеет объём около 120 тыс. м3, а на его утилизацию необходимо 36 млн рублей. Между тем жилкомсервисы и УК за эту работу могут получить от жителей не более 1,8 млн рублей в год, поскольку плата за вывоз снега начисляется местным жителям исходя из расчёта 6 копеек за 1 м2.

В районе работают ещё три маленьких снегоплавильных пункта, они установлены во дворах наб. реки Карповки, 10, на Каменноостровском пр., 27–29 и 26–28. Каждый из них растапливает 1,5 м3/ч.

Однако, чтобы решить проблему свалок, чиновникам нужно около сотни таких пунктов, каждый из которых стоит около 400–600 тыс. рублей. "Таких денег нет ни у нас, ни у управляющих компаний", — утверждает чиновник.

Жильцы заплатят

После того как районная администрация получила предписание прокуратуры, чиновники довели эту информацию до жилкомсервисов и управляющих компаний, рассказал Валерий Сапожников.