"Москва-Сити" формируется уже более 25 лет. Пять башен всё ещё строятся. Петербург в этом смысле гораздо нетороплипливее. И всё-таки их стоит сравнить.
Строительство "Лахта Центра" началось в 2012–м, завершилось в 2018 году, а заселение идёт до сих пор. В проекте — "Лахта–2" и "Лахта–3". Но у Сити "Газпрома" есть территориальное преимущество. Если "Москва–Сити" уже расшириться не может, то близость к Финскому заливу не ограничивает творчество. Может, когда–нибудь мы увидим "Лахта–99".
Арендная ставка и вакансия в "Москва–Сити"
По данным NF Group, на конец 2023 года доля вакантных площадей в ММДЦ "Москва–Сити" снизилась до 5,4 с 6,3% в 2022–м. Причиной снижения стало общее восстановление и рекордные показатели спроса на рынке. При этом средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А в "Москва–Сити" на конец 2023 года составила 46 тыс. руб. / м2/ год (без учёта OPEX и НДС) и в классe B — 18,9 тыс. руб ./ м2/ год (без учёта OPEX и НДС).
Арендная ставка и вакансия в "Газпром–Сити"
По оценкам экспертов, в случае выхода на рынок доля вакантных площадей в бизнес–центре подобного уровня была бы на уровне 3–4%. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды — 42–47 тыс. руб. / м2/ год (без учёта OPEX и НДС).
Транспортная доступность "Москва–Сити"
Система общественного транспорта ММДЦ "Москва–Сити" включает в себя линии Московского метрополитена, Московское центральное кольцо (МЦК), сообщение пригородных поездов и Московские центральные диаметры (МЦД). Сегодня на территории делового комплекса функционируют четыре станции метро ("Международная" и "Выставочная" Филёвской линии, "Деловой Центр" Большой кольцевой линии и Калининско–Солнцевской линии), станция МЦК "Деловой Центр" и станция "Тестовская" (ж.–д. сообщение пригородных поездов, МЦД–1 "Белорусско–Савёловский", аэроэкспресс до аэропорта Шереметьево).
В сентябре 2023 года был запущен МЦД–4 "Калужско–Нижегородский", ближайшая станция к ММДЦ "Москва–Сити" — "Тестовская".
Также в 2020 году начались подготовительные работы для строительства Рублёво–Архангельской линии метро, соединяющей ММДЦ с районом Рублёво–Архангельское, где планируется реализация масштабного проекта при поддержке Сбербанка. Сроки завершения строительства линии — до 2028 года.
В непосредственной близости от ММДЦ, на пересечении Шмитовского проезда и Шелепихинского шоссе, возведён новый транспортный терминал — ТПУ "Шелепиха", который объединён с одноимённой станцией БКЛ и МЦД.
Транспортная доступность"Газпром–Сити"
Можно добраться до станции метро "Беговая", введённой в эксплуатацию в 2018 году. Автобусы — 13 проходящих маршрутов, один маршрут будет введён в 2022 году. Трамвай — остановка "Лахтинский разлив" до станций метро "Беговая", "Чёрная речка", "Старая Деревня" — два маршрута.
До конца 2023 года должна была быть построена ж.–д. платформа Новая Лахта с пешеходным переходом. Но пока не построена.
“
Пока что "Москва–Сити" и "Лахта Центр" — это объекты разного формата. "Москва–Сити" — это классический новый центральный деловой район (CBD), а "Лахта Центр" — это headquarters (штаб–квартира), тяготеющая к формату кампуса, но с высотными зданиями. Вокруг "Лахта Центра" можно формировать Сити, но пока это только в планах. Удалённость от центра города, в том числе от "старого" делового центра, существенно меньше у "Москва–Сити" — оно в целом соответствует таким проектам CBD, как La Défense или Canary Wharf. "Лахта Центр" удалён существенно больше, что усложняет доступ из ряда периферийных районов города. Также для создания Сити в Лахте нужно дополнительное улучшение системы общественного транспорта, как минимум открытие станции метро. По видовым характеристикам трудно выделить однозначного лидера — "Лахта Центр" стоит на берегу залива, также имеет отличный вид на дельту Невы. А из башен "Москва–Сити" лучше вид на исторический центр города, поскольку он ближе. Если сравнивать только на основе объективных метрик, то "Москва–Сити" больше, а "Лахта Центр" выше.
Игорь Кокорев
операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers
“
Предлагаю избегать сравнения этих двух проектов, поскольку они разные по возрасту, площади и совершенно несравнимы по своей концепции. "Газпром–Сити", включающий "Лахта Центр" и будущие небоскрёбы, — это проект под собственные нужды, который реализуется для крупнейшего в России налогоплательщика. И по факту это штаб–квартира, которая должна подчеркнуть статус, имидж и мощь лидера нефтегазовой отрасли России. МФК "Лахта Центр" — это новый уникальный и самый современный проект офисной недвижимости в Европе, ввод в эксплуатацию состоялся в 2018 году, а сейчас мы наблюдаем этап заселения. Общая площадь МФК "Лахта Центр" составляет более 550 тыс. м2. Инвестиции в этот проект нельзя измерять рыночными рамками и говорить о доходности, окупаемости и ставках аренды. Локация, безусловно, для бизнес–проекта выбрана непростая — окраина города и удалённость от центральных районов, где исторически развиваются бизнес–агломерации. Но это вынужденное перемещение проекта с Охты на Лахту принесло городу и компании только положительные последствия: "Газпром" может развиваться в выбранной локации и действительно реализовать концепцию "Газпром–Сити", при этом город получает транспортную инфраструктуру, которая обновляется и развивается вместе со строительством небоскрёбов, новые станции метро, налоговые отчисления и новую архитектурную доминанту, которая уже является точкой притяжения для туристов. С появлением двух новых небоскрёбов (один высотой 703 м, второй — 555 м) локацию Лахты можно будет называть "Газпром–Сити", но уверен, что на тот момент планы по развитию этой локации неоднократно изменятся и будут включать новые объекты. "Москва–Сити" — это полностью спекулятивный проект, реализованный инвесторами, строительство которого стартовало в конце 1990–х — начале 2000–х. Проект, который включает в себя широкий функционал: офисы, апартаменты, торговые помещения и так далее. Согласно открытым данным, сейчас Сити насчитывает 22 объекта, общая площадь которых превышает 4 млн м2. При этом "Москва–Сити" изначально было задумано как точка сосредоточения бизнеса. Исходя из этого выбрана локация — неподалеку от центральной части города и станции метрополитена. Пожалуй, сравнить мы можем видовые характеристики: "Лахта Центр" смотрит на город и Финский залив, при этом при низкой облачности башня утопает в облаках. Видовые характеристики "Москва–Сити" не уступают — открывается вид на столицу и Москва–реку, но тут интереснее отметить, что сейчас престижно сидеть не только в "Москва–Сити", но и с видом на деловой квартал.
Иван Починщиков
управляющий партнёр IPG Россия
