С девяностых по наши дни: как за 30 лет изменился рынок жилья в Петербурге

Процесс начался в 1990 году — по факту издания Закона "О собственности", который утвердил институт частной собственности в СССР, — впервые за долгое время. С 1992 года стартовала масштабная приватизация жилья, что предопределило формирование на рынке недвижимости больших объёмов предложения, а поскольку государство перестало давать гражданам квартиры, появился также и спрос.

Прекращение бюджетного финансирования заставило строительную отрасль искать новые решения в сложившихся экономических условиях. Выход из ситуации нашли в привлечении средств граждан. Для этого были разработаны договоры инвестирования или, как их стали называть, договоры долевого участия в строительстве. Для урегулирования отношений между застройщиком и дольщиком в 2004 году был принят соответствующий закон, который запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство.

До этого, к сожалению, на рынке были нередкостью недострои. Так, первой новостройкой для основанной 11 марта 1994 года "Петербургской недвижимости" стал дом на Белорусской улице, который "достался" компании от застройщика-банкрота. Дом был успешно достроен, все квартиры быстро проданы. Таким образом, стартовало в компании девелоперское направление. В 2008 году произошёл ребрендинг, и появился холдинг Setl Group, который объединил различные направления. Если в начале своего становления девелопер возводил небольшие единичные объекты, то, начав строительство масштабных проектов в Ленобласти, к 2016 году холдинг вошёл в топ-3 по России по объёму ввода жилья. К своему юбилею Setl Group сформировал адресную программу до 2050 года, планируя поддерживать темпы ввода на уровне 1 млн м2 в год.

Если говорить о ценах, то 30 лет назад объекты недвижимости оценивали в американской валюте. Затем стоимость перешла из "долларовой зоны" в рублёвую. И с 2000 года цены постоянно росли, за исключением короткого периода снижения во время мирового кризиса 2008-2009 годов. В 2000-м в регионе в среднем "квадрат" стоил 9 тыс. рублей, а сегодня — 236 тыс. рублей в массмаркете.

На протяжении всего периода в становлении рынка особую роль играл вопрос регулирования. "Законодательные новации имели существенное значение в развитии рынка недвижимости: переход сначала на 214-ФЗ, а потом и на эскроу. Не менее важным стало развитие ипотечного кредитования, без которого невозможно было бы достижение столь высоких показателей по спросу. Так, в начале становления рынка объём спроса едва достигал 1,5-2 млн м2, а в результате восстановления рынка после кризиса 2008-2009 годов стали возможны такие рекордные показатели, как 5 млн м2. В спокойные годы в равновесии спроса и предложения объём спроса в Петербурге и пригородах составлял около 4 млн м2", — говорит директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева.

Освоение пригородов и соцобъекты

В начале 2000-х годов строительство велось только в Петербурге, пригороды ещё не были охвачены застройкой. В то время в городе строилось 0,75-1 млн м2, тогда как сейчас 2,5-3 млн м2 — и на таком уровне объём ввода жилья соблюдается уже многие годы.

"Существенной вехой в становлении рынка в сегодняшнем виде стало появление проектов КОТ, в особенности — в пригородной зоне, которая именно благодаря им стала активно развиваться и расти. Это произошло с началом масштабного освоения Кудрово, когда туда пришёл холдинг Setl Group с крупнейшим проектом "Семь столиц", затем — Мурино и других пригородов", — рассказывает Ольга Трошева.

С 2013 года в объёме продаж Петербургской агломерации пригороды заняли устойчивую долю в 30-35%, привлекая своей ценой. Несмотря на рост цен за все эти годы, разница в стоимости городской и пригородной строящейся недвижимости по-прежнему составляет около трети, что является важным фактором для покупателей.

Уже больше 10 лет девелоперы занимаются и строительством социальной инфраструктуры — школ, детских садов, поликлиник, которые впоследствии передаются на баланс города. По данным Службы Госстройнадзора Петербурга, 2023 год стал рекордным по числу стартов таких проектов. Так, за минувший год петербургские застройщики получили разрешения на стройку 60 детских садов и 17 школ. За 30 лет своей работы один только холдинг Setl Group построил 64 соцобъекта, а также проложил 25 км дорог.

Меньше, но продуманнее

"Если говорить о форматах, то в районе 2001 года впервые появился такой вид квартиры, как "реал", который впоследствии трансформировался в такой формат, как студии. Не верится, но в эти годы средняя площадь квартиры составляла примерно 50 м2, тогда как сейчас — 35-40 м2. В квартирографии 50% занимали"однушки, 30% — двушки и 20% — трёшки. Сейчас студии занимают 20-25%, 40-45% — это однушки, а трёшек всего 8%, — говорит Ольга Трошева. — При этом примерно с 2013 года постоянно растёт доля квартир евроформата с кухней-гостиной. И сейчас на рынке есть проекты, где они уже занимают порядка 70% в доме и очень популярны у людей".

Заслуженный архитектор России, доцент СПбГАСУ Владимир Линов подтвердил, что за прошедшие 30 лет средняя площадь квартир постоянно уменьшалась, "буквально каждый год на один квадратный метр", поскольку платёжеспособный спрос требует квартир малого метража. Точно так же уменьшаются площади и однокомнатных квартир — вместо 40 м2 их уже делают и 38, и 36 м2. То же самое касается и двухкомнатных вариантов.

"При этом можно отметить и положительную динамику, когда в больших квартирах стандартом стало то, что предусмотрены два санузла. Ещё 30 лет назад это была редкость в двух- или в трёхкомнатных квартирах. Также появилось очень много квартир с большими остеклёнными лоджиями, которые даже можно назвать верандами. Это правильное направление, позволяющее людям иметь своего рода зимние сады в квартире, в нашем климате это очень востребовано", — отметил Владимир Линов.

Ниже и качественнее

Кроме того, по словам эксперта, за 30 лет очень сильно изменилась и технология строительства, например практически прекратилось возведение панельных домов. Сегодня распространены объекты из монолитного железобетона — либо с вентилируемыми фасадами, облицованными керамической плиткой, либо с фасадами, облицованными кирпичом с большим количеством утеплителя внутри. По словам Владимира Линова, это лёгкие материалы, которые хорошо изолируют от холода и предотвращают большие затраты на отопление.

"Также стоит отметить тенденцию на сокращение этажности, — рассказывает архитектор. — Причём в пригородах и в отдалённых частях окраинных районов — Московского, Красносельского, Пушкинского — появились очень приличные кварталы, застроенные малоэтажными жилыми домами", — говорит он.

Руководитель архитектурного бюро "А. Лен" Сергей Орешкин, в свою очередь, добавил, что в последние годы застройщики перестали проектировать "дворы-колодцы", где сильное эхо, не хватает солнечного света, много неудачных угловых квартир. Теперь среда стала более проницаемой, с отдельными корпусами и высотными доминантами. По всем параметрам выросло и качество строительства: начиная с планировок и фасадов, заканчивая ландшафтным дизайном.

"Можно сказать, что сегодня в России и Петербурге мировой уровень проектирования. По многим параметрам он уже даже обогнал среднеевропейский. Повысилось качество строительства, инженерии, в стране стали производить огромное количество фасадных материалов: керамогранита, штукатурки, кирпича. Появляются как новые заводы, так и восстанавливаются старые. Так что, несмотря на санкции и уход зарубежных производителей и поставщиков, на рынке появилось множество возможностей для отечественных производителей, строителей и архитекторов. Главное, суметь ими правильно воспользоваться", — уверен Сергей Орешкин.

Новые направления

В начале становления рынка недвижимости в Петербурге в силу исторически сложившейся его популярности активно застраивался север — Приморский и Выборгский районы. Их развитие продолжается и сейчас, но сегодня для освоения остались уже окраины обоих районов, практически граничащие с областью.

"В последние же годы активизировалось южное направление — Красносельский, а позднее и Петродворцовый район, а также в последние лет пять — Пушкинский и окраины Московского района, причём с ранее необычными для города малоэтажными проектами. Сейчас они становятся всё более популярными за счёт комфорта проживания. Также отметим появление новой территории — намыва на Васильевском острове, а ещё — активного развития в городе сегмента сервисных апартаментов за счёт высокой привлекательности Петербурга как туристического центра", — рассказала Ольга Трошева.

Что касается классов недвижимости, то они начали формироваться ещё 20 лет назад, так как в основном разделение происходило по статусности локаций, где строились дома. При этом большую трансформацию претерпели сами объекты, в особенности это заметно по дорогим сегментам, где требования намного выше.