Проекты строительства новых офисных центров в Петербурге заморожены до лучших времён. Особенно это касается дорогих проектов класса А. Несмотря на снижающуюся вакантность и потенциальный дефицит площадей, новых строек в 2024 году не намечается.
По данным Nikoliers, в разное время на рынке Петербурга были озвучены планы по строительству как минимум 18 бизнес-центров класса А, из них шесть должны были вестись в эксплуатацию в ближайшие 2-3 года (суммарная GLA объектов может составить 229,1 тыс. м2). Но сейчас строятся только проекты, уже законтрактованные арендаторами. Например, очереди БЦ "Невская ратуша" на 80 тыс. "квадратов", которые в прошлом году арендовала "Газпром нефть".
Как говорит директор департамента офисной недвижимости NF Group Регина Волошенко, в Санкт-Петербурге девелоперская активность на офисном рынке минимальна и ограничена высокой себестоимостью строительства, удорожанием заёмного финансирования и невысоким уровнем платёжеспособного спроса.
"Поэтому приостановлено строительство таких офисных центров класса А, как "Северная Пальмира" и зданий в рамках проекта San Gally Park, которые могут выйти на рынок через 1–2 года в случае возобновления строительства", — рассказывает она.
Ещё одна проблема — санкционные ограничения, уверен руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров. "Инженерия и оборудования в БЦ, в основном, было импортным и подставлялось в том числе из недружественных стран. Девелоперы перешли на импортное оборудование из дружественных стран. Но сроки поставок и платежи стали явно не в пользу девелоперов", — отметил эксперт.
Также дефицит нового строительства на ближайший год обусловлен факторами прошлых лет. Пандемия и геополитические события сдержали планирование и отодвинули девелоперский цикл (поиск и покупка земельного участка, разработка проекта, девелопмент и ввод).
По оценкам IBC Real Estate, стоимость строительства "квадрата" высококлассного офисного центра сейчас составляет около 200 тыс. рублей + НДС. "Стоимость земли в эту цифру не входит", — уточняет Сергей Владимиров.
Как подсчитали в Bright Rich | CORFAC International, на текущий момент объём предложения на офисном рынке Петербурга невысок. На конец первого квартала он составит всего 216 тыс. м2. "При этом на рынке представлен ряд объектов в состоянии shell&core, которые ждут якорного арендатора. Новые площади, выходящие на рынок, безусловно, будут востребованы, особенно с готовой отделкой", — считает сооснователь и партнёр Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин
Драйверами спроса в Петербурге остаются нефтегазовые и торгово-производственные компании. Ставки аренды в целом держатся на уровне конца 2023 года — 2 085 рублей/м2 с учётом НДС и OPEX в классе А и 1500 рублей/ м2 в классе В+.
По прогнозам экспертов, в условиях высокого спроса и низкой девелоперской активности вакантность в среднем по рынку сократится до 5–6% и ниже к концу 2024 года. Арендные ставки в классе А вернутся к показателям конца 2021 года и увеличатся до 2300 рублей/м2/месяц.
Впрочем, как полагает директор офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова, при дальнейшем отсутствии внешних угроз для сегмента офисной недвижимости, новый виток девелопмента можно ожидать в среднесрочной перспективе (2–3 года). Замороженные же проекты при подборе якорного арендатора могут быть запущены в течение 6–8 месяцев.
