В Петербурге стартовал один из первых процессов по оспариванию нового генплана. На кону — перспективы застройки 14 га земли. Ответчики — губернатор и ЗакС.
На прошлой неделе Городской суд Санкт–Петербурга рассмотрел по существу иск ООО "Специализированный застройщик “Вектор”", поданный к губернатору и Законодательному собранию Петербурга, о признании недействительным нового генплана города в части установления зоны Р2 на территории в районе пересечения Парашютной ул. и Шуваловского пр., известной как Шуваловский лес. Р2 — это зона рекреационного назначения, не предназначенная для жилой застройки.
По данным Росреестра и согласно пояснениям представителя компании в суде, Специализированный застройщик "Вектор" — собственник двух земельных участков в Шуваловском лесу общей площадью почти 14 га. Сама компания принадлежит владельцу "Севен Санс Девелопмент" Алексею Рыжкову, причём его доли, по данным "Контур.Фокус", заложены банку "Дом.РФ". Участки были приобретены в 2018 году у физических лиц. Считается, что ими могли быть наследники миллиардера Игоря Минакова.
В 2022 году о планах застройки Шуваловского леса узнали жители расположенного рядом ЖК "Шуваловский". Лесополоса отделяет их дома от промзоны. На тот момент (с 2014 года) по генплану и ПЗЗ она находилась в зоне многоэтажной жилой застройки. Жители пошли в суд с требованием вернуть участкам рекреационное назначение. Процесс дошёл до Верховного суда, и вердикт оказался не в пользу граждан.
Но тут им на помощь пришёл депутат ЗакСа Николай Бондаренко. Когда принимался новый генплан, он внёс поправку с предложением установить на участках зону Р2. Это оказалась одна из немногих депутатских поправок, которую поддержало Заксобрание. И тогда в суд пошёл уже собственник участка.
Аргументы сторон
Представитель истца заявил в суде, что, по его мнению, при принятии генплана были допущены процессуальные нарушения. Дело в том, что в ходе второго чтения законопроекта рассматривались две поправки об установлении в Шуваловском лесу зоны Р2 и одну депутаты приняли, а вторую отвергли. "Это влечёт незаконность принятого нормативного акта и является основанием для признания его недействующим в части изменения функционального назначения в отношении двух земельных участков", — сказал представитель "Вектора".
“
"Два раза одну и ту же поправку у нас не рассматривают", — отреагировала представитель ЗакСа.
Истец также заявил, что принятые поправки противоречат Положению о территориальном планировании, а также несут убытки для компании. "Мы в 2017 году, приобретая данные земельные участки, приобретали их именно как участки, предназначенные для жилой застройки, несли определённые расходы на разработку проектной документации и т. д.", — сетовал он.
Представитель ЗакСа ответила, что собственник может использовать их любым другим способом, разрешённым по закону. Перевод в Р2 не означает их изъятия в пользу государства, отметила она. Представитель губернатора поддержала доводы юриста Заксобрания.
Очередное заседание суда назначено на 9 апреля. На нём уже может быть вынесено решение по делу.
Цена вопроса
По оценке генерального директора компании "Интекон" Игоря Лучкова, в 2017–2018 годах участки "Вектора" могли стоить 4–5,5 млрд рублей. На них можно было построить около 236 тыс. м2 жилья.
В текущей ситуации эти затраты, вероятно, можно списать в убыток. "Стоимость земли под рекреацию, если она покрыта лесом и там запрещена вырубка, а строительство невозможно, будет стремиться к нулю. Если бы это был пустой земельный участок, то можно было бы как–то вывернуться и построить апартаменты", — объясняет Игорь Лучков.
В "Севен Санс Девелопмент" отказались от комментариев.
Кто оспаривал генплан ранее
Новый генплан Петербурга до 2050 года был принят ЗакСом в конце прошлого года и подписан губернатором в последних числах декабря. "ДП" неоднократно писал о различных девелоперских проектах, которые стали невозможны из–за изменения зонирования земли. Ещё на этапе обсуждений эксперты прогнозировали, что часть собственников участков пойдут в суды. Но пока что массовым это явление не стало. Возможно, даже нынешнее дело — первое в таком роде после вступления в силу нового генплана.
Однако ранее иски к ЗакСу, правительству Петербурга и губернатору об оспаривании градостроительного законодательства не являлись чем–то уникальным. Например, в конце прошлого года группа граждан проиграла дело, в рамках которого оспаривала отнесение усадьбы Шуваловых к зоне общественно–деловой застройки. А в 2019 году компания "УНИСТО Петросталь" дошла до Верховного суда и добилась признания незаконным перевода участка на Сытнинской улице из зоны общественно–деловой застройки в рекреационную. Правда, это не помогло ей реализовать скандально известный проект строительства общественно–делового центра. В нижестоящем после генплана документе — Правилах землепользования и застройки — участок остался зоной рекреационного назначения.
"Судебная практика складывается по–разному, в зависимости от нюансов спора", — говорит старший юрист компании 4R Group Илья Козлов. По его словам, суд должен будет отменить нормативно–правовой акт, если он нарушает права, свободы и законные интересы истца; принят с нарушениями; или противоречит нормативным актам, имеющим большую правовую силу.
