Рынок складской недвижимости ждут перемены — в топ собственников в ближайшее время может войти Wildberries. "ДП" разбирался, кому принадлежат крупнейшие склады Петербурга.
Складская недвижимость — наиболее развивающийся сегмент рынка коммерческой недвижимости сегодня как с точки зрения аренды, так и с точки зрения инвестиций и девелопмента. Только в этом году в Петербурге и Ленобласти ожидается ввод почти 1 млн м2 складов (для сравнения: по офисам анонсирован ввод 180 тыс. м2, по торговым центрам — 76 тыс. м2). Рынок интересен не только инвесторам, но и девелоперам. Девелопмент здесь процветает даже на фоне растущей себестоимости и высокой ключевой ставки — в том числе из–за того, что многие объекты строятся под конкретных заказчиков, заключающих долгосрочные договоры. В первую очередь это онлайн–ретейлеры. Но есть и те, кто строит "в рынок", — в расчёте на сдачу в аренду в процессе строительства или после ввода в эксплуатацию.
По подсчётам брокеров, прямо сейчас потенциальные арендаторы в состоянии поглотить порядка 0,5 млн м2 складов, что даже не приведёт к падению ставок или серьёзному росту объёмов свободных площадей. И это притом, что в прошлом году в складах были заключены сделки суммарно на 970 тыс. м2 (рекордный показатель, рост по сравнению с 2022 годом — в 3 раза). Отметим, что ставки от такой активности заметно выросли.
По данным NF Group, за 2023 год средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка triple net на построенные площади класса А в Петербурге увеличилась на 50% — с 5 750 до 8 650 руб. / м2/ г. А в строящихся объектах значение средневзвешенной арендной ставки, по данным на конец 2023 года, составило 8850 руб. / м2/ г. triple net.
Собственники складских комплексов в столь благоприятных условиях чувствуют себя комфортно и готовы наращивать свои портфели активов. Общее предложение на складском рынке Петербурга составляет 5,1 млн м2, из которых суммарно 2,2 млн м2 принадлежат крупнейшим игрокам рынка, подсчитали в IBC Real Estate.
Кто владеет складами Петербурга и Ленобласти
Возглавляет рейтинг компания Raven Russia, владеющая тремя логистическими парками общей площадью 272 тыс. м2: "Шушары" (148 тыс. м2), "Гориго" в промзоне Горелово (87 тыс. м2) и "Пулково" (37 тыс. м2). Новые проекты Raven Russia не анонсирует уже давно. До 2022 года компания принадлежала британской Raven Property Group. Новым владельцем стал российский менеджмент компании, говорилось в официальном сообщении. По данным ЕГРЮЛ, компании — владельцы конкретных объектов сейчас принадлежат фирмам из ОАЭ.
На втором месте — холдинг "Адамант", крупнейший владелец коммерческой недвижимости в Петербурге, которому принадлежат не только склады, но и торговые комплексы, бизнес–центры, производственные объекты. Площадь складских объектов компании — около 265 тыс. м2. Крупнейшие — складской комплекс "Армада Парк" на Московском шоссе (104 тыс. м2), ПЛК на Минеральной улице (71 тыс. м2), "Армада Парк Север" в Парголово (49 тыс. м2). В конце прошлого года "Адамант" получил разрешение на строительство распределительного центра в Шушарах площадью 70 тыс. м2. "Адамант" — непубличное акционерное общество. Его акционерами считаются миллиардеры Игорь Лейтис, Михаил Баженов, Евгений Гуревич и Владимир Голубев.
На третьем месте рейтинга крупнейших владельцев складской недвижимости Петербурга находится корпорация "Стерх", единственный складской актив которой — комплекс "Осиновая роща" площадью 238 тыс. м2 в Парголово. "Стерх", по данным ЕГРЮЛ, принадлежит Любови Федоровой, к которой в январе перешли активы Андрея Федорова.
Четвёртое место по итогам прошлого года занимают "Современные Фонды Недвижимости". В прошлом году компания приобрела несколько блоков в "PNK Парк Шушары 3" общей площадью 116 тыс. м2. "Современные Фонды Недвижимости" (прежнее название — ООО "Сбер Фонды Недвижимости") — управляющая компания розничных фондов недвижимости.
К числу крупнейших владельцев складской недвижимости в IBC Real Estate также относят RAUM (232 тыс. м2), САФМАР (УК MLP, 210 тыс. м2), "Статус Консалтинг" (183 тыс. м2), Central Properties (149 тыс. м2), PST Development (139 тыс. м2) и PLT (103 тыс. м2).
Wildberries войдёт в список крупнейших собственников складов
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт–Петербурге, обращает внимание, что новых имён в топ–10 крупнейших собственников за 2023 год не появилось. В то же время за последние несколько лет на рынок вышли новые для региона инвесторы, которые планируют и дальше наращивать свой портфель складскими объектами: "Современные Фонды Недвижимости", Central Properties, PLT, — говорят в IBC Real Estate. По данным компании, девелоперы также рассчитывают повышать свою долю присутствия: до конца 2024 года ключевыми игроками запланировано завершение строительства более 200 тыс. м2.
"Поскольку наибольший объём ввода за 2024 год ожидается со стороны объектов, строящихся под нужды онлайн–торговли (49% от общего ожидаемого объёма ввода за год), то мы увидим увеличение портфеля у тех компаний, которые владеют объектами, где арендуют площади компании онлайн–торговли, и в первую очередь Ozon. Среди таких компаний — “PST Девелопмент”, “Современные Фонды Недвижимости” и ЗПИФ Parus Asset Management", — говорит Илья Князев.
Он добавляет, что в будущем, после реализации проекта в Красном Бору (154 тыс. м2, запуск ожидается в 2025–м) и реконструкции сгоревшего объекта в Шушарах (105 тыс. м2), в топ–5 крупнейших собственников складов Петербурга и Ленобласти сможет войти онлайн–ретейлер Wildberries. Wildberries в этом плане — компания уникальная, так как в основном участники рынка e–commerce предпочитают арендовать объекты.
В каких регионах будут строить склады
Петербург — второй по объёму рынка регион России, он по–прежнему интересен для инвесторов, особенно в условиях, когда компании готовы заключать долгосрочные договоры аренды в строящихся объектах. "По этой причине мы видим новых инвесторов, например ЗПИФ “Фортис”", — отмечает Илья Князев.
"Дополнительный рост загруженности портов Петербурга и области будет обеспечивать “Октябрьская железная дорога”, где сейчас обсуждается возможность реализации инвестпроекта по восстановлению семи веток на границе с Белоруссией, заброшенных в постперестроечный период. А так как строительство транспортной инфраструктуры невозможно без инвестиций в складскую недвижимость, это станет драйвером развития рынка региона на ближайшие несколько лет", — прогнозирует Дарья Перковская, партнёр по аудиту и консалтингу группы "Деловой Профиль".
Она напоминает, что санкции существенно изменили торговые маршруты. Поэтому профессиональным инвесторам будут интересны субъекты, в которых сосредоточены ключевые точки транспортного коридора "Север — Юг" и Северного морского пути, считает она.
"Основной тренд сегодня — это увеличение строительства качественных складских объектов в регионах России помимо Санкт–Петербурга и Москвы. Поэтому мы можем ожидать, что основной объём инвестиций мы увидим именно там. Среди наиболее привлекательных регионов — Екатеринбург, Краснодар, Новосибирск, Казань и Воронеж. Именно там наблюдается значительный рост предложения", — комментирует Илья Князев. Дарья Перковская к числу наиболее привлекательных для инвестиций регионов также относит Астрахань и Архангельск, где до 2030 года планируется сосредоточить перевалку до 150 млн тонн зерна, угля, нефти и других грузов.
