Сейчас в Петербурге чуть больше 120 коворкингов, и их становится всё больше, несмотря на параллельные процессы открытий и закрытий объектов.
По данным IBC Real Estate в Санкт–Петербурге, на март 2024 года на рынке сервисных офисов Северной столицы функционируют 61 тыс. м2 офисов и 10 тыс. рабочих мест.
За 2 месяца 2024 года объём увеличился практически на 5% в связи с открытием двух новых площадок сетевого оператора Page — BENUA CAMPUS PAGE (1,9 тыс. м2 и 167 рабочих мест) и Park Page (1,3 тыс. м2 и 190 рабочих мест).
Среди планируемых к открытию наиболее крупными на рынке являются сервисные офисы "Практик Чехова" (3,8 тыс. м2 и 620 рабочих мест) и Multispace Pravda (977 м2 и 136 рабочих мест).
К концу года, при соблюдении сроков открытия всех заявленных проектов, объём сервисных офисов Санкт–Петербурга может составить 75 тыс. м2 и 12 тыс. рабочих мест.
Начало
Сама идея коворкингов в Петербурга стартовала с необходимости что–то сделать с проблемной недвижимостью. Как рассказывают участники рынка, в 2017 году Александр Шарапов, владелец группы "Бекар", в очередной раз оптимизировал своё агентство недвижимости, в итоге образовались свободные площади в его бизнес–центре на Сампсониевском, которые надо было сдать. В итоге родилась идея — сделать коворкинг. Сейчас его площадь — 3500 "квадратов". В ближайшее время откроется ещё один — в апарт–отеле на ул. Орджоникидзе, 44. Два открыты в Москве, ещё один в Дубае.
Вторая история похожа. Андрей Лушников, владелец группы "БестЪ", купил на городских торгах здания бывшей фермы Бенуа на Светлановском проспекте. Из бывшего коровника вырос ресторан, сгоревший деревянный дом восстановили и устроили там детский центр. Но осталась небольшая кирпичная пристройка — всего 400 "квадратов". Как с ней поступить? Так стартовала сеть коворкингов PAGE.
Чуть позже к ней добавился ещё один проект — на Аптекарской набережной. Было небольшое пятно, которое осталось от строительства бизнес–центра "Авеню". Место хорошее, но для того чтобы сделать там ещё один бизнес–центр, маленькое. Так и получился самый большой на данный момент коворкинг в Петербурге — 5 тыс "квадратов", восемь этажей.
Впрочем, дальше строить на своих участках в группе "БестЪ" не стали, зато начали продавать франшизу. В итоге сейчас у сети девять коворкингов в разных районах.
Сравнение столиц
Обеспеченность коворкингами в Северной столице ниже, чем в Москве, примерно в 2 раза на 1 тыс. жителей. Но в этом нет ничего удивительного — Москва всегда обгоняет Санкт–Петербург по объёмам коммерческой недвижимости и по деловой активности.
Сегмент сервисных офисов успешно закрепился на московском рынке и уверенно конкурирует с классическим форматом офисной недвижимости, в том числе за счёт более раннего старта.
С 2018 года фиксируется его активное развитие — на рынок выходят ключевые операторы, действующие игроки наращивают портфели.
"В Санкт–Петербурге открытие ключевых площадок сервисных офисов началось позже, с 2020 года. Значительное влияние на замедление темпов развития рынка оказала пандемия, гибридный формат работы и экономическая нестабильность страны в целом", — рассказывает руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт–Петербурге Сергей Владимиров.
Аренда — да
Как говорят эксперты, сейчас основное развитие происходит в партнёрских отношениях, когда либо владелец помещения покупает франшизу, либо оператор арендует помещение. Сеть "Практик" начиная со своего проекта на 7–й Советской развивалась сразу по двум направлениям: первое — франчайзинговое, в эти объекты не вкладывалось ничего, кроме компетенций и опыта. Второе — партнёрские открытия. Сейчас у сети шесть проектов.
В Петербурге основная модель для операторов — это аренда части помещений в бизнес–центрах. Покупка объектов практически не встречается ввиду очень ограниченного предложения, а также необходимости вкладывать большие средства. Тем не менее есть и исключения: например, проект "Ясная Поляна".
"Ещё есть схема совместного бизнеса — когда собственник получает процент от выручки или дохода коворкинга. Операторы не выкупают помещения, потому что это невыгодно: коворкинг — это управленческий цифровой продукт, а владение недвижимостью — совсем другой бизнес. Кроме того, покупка очень сильно тормозит процесс масштабирования", — говорит вице–президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По её мнению, шеринг–экономика лучше работает в сетевых (масштабированных) проектах, на сетевых проектах можно заработать, а на единичном, да ещё и меньше 500 м2, — очень сложно.
По данным на март 2024 года, объём площадей сетевых сервисных офисов составляет 83% от суммарного объёма рынка гибких пространств Санкт–Петербурга. Сегодня в Северной столице открыты 50 тыс. м2 и 8 тыс. рабочих мест на 41 площадке сетевых сервисных офисов.
Не те сидят
Тем не менее на текущий момент эксперты выделяют два фактора, которые сдерживают влияние на развитие гибких офисов в Санкт–Петербурге.
"Прежде всего, если в Москве интерес к данному формату проявляют компании из всех ключевых отраслей экономики, у нас в городе спрос более ограничен: преимущественно это представители сферы IT и высоких технологий, e–commerce, а также нефтегазового сектора", — полагает директор по стратегии Pridex Spaces | Multispace Елизавета Голышева.
Кроме того, московский рынок уже давно ориентирован на крупный корпоративный бизнес и сосредоточен в большей степени на развитии форматов сервисных пространств для клиентов, которые рассматривают возможность переезда своего офиса целиком. В то время как петербургские операторы по–прежнему придерживаются формата коворкингов, где могут размещаться фрилансеры, стартапы, возможно, отдельные команды из крупных компаний, но не более.
При этом коворкинги не только открываются, но и закрываются. "Гибкие офисы стали чаще переформатироваться в классические офисы либо закрываться на реконструкцию, что обусловлено растущей конкуренцией и необходимостью усовершенствовать условия/услуги пространства, предлагаемые будущим арендаторам. Количество проектов увеличивается не так активно, как раньше, всё больший фокус отводится качеству и оснащённости локаций", — говорит Наталия Киреева, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group.
