Квартиру и дом экс–владелицы винзавода "Северная Венеция" выставят на торги

Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассмотрел заявление Станислава Османкина, финансового управляющего бывшей владелицы винодельческого ООО "Завод “Северная Венеция”" Ольги Котович. Он просил о снятии обеспечительных мер с недвижимости.

Завод и его экс–владелица признаны судом банкротами в феврале и июле 2022 года соответственно. В отношении "Северной Венеции" было открыто конкурсное производство (размер долгов предприятия составлял около 500 млн рублей), а в отношении Ольги Котович — реализация имущества.

Бенефициар "Северной Венеции" по заявлению конкурсного управляющего завода в июле 2023 года была привлечена арбитражным судом к субсидиарной ответственности. Размер её задолженности составляет 420 млн рублей.

Ольге Котович принадлежали квартира (155 м2) на Смоленской улице, 1Д, и жилой дом с участком (750 м2) на улице Мосина, 21Б, в Сестрорецке. Однако, как следует из материалов дела, незадолго до своего банкротства она формально избавилась от недвижимости, переоформив её через цепочку сделок на близких людей.

В рамках банкротного процесса "Северной Венеции" конкурсный управляющий завода добился применения обеспечительных мер: квартира и дом с участком были арестованы, а Росреестру запретили совершать с этими объектами регистрационные действия.

Финансовый управляющий экс–владелицы завода в арбитражном суде оспорил сделки по выводу недвижимости. Летом 2023 года суд признал их недействительными и вернул объекты в конкурсную массу Ольги Котович.

Однако зарегистрировать права бывшей владелицы "Северной Венеции" на дом с участком и квартиру, как того требует закон, финансовый управляющий не смог. Этому препятствовал ранее наложенный запрет на совершение регистрационных сделок. Тогда управляющий и обратился в арбитраж с заявлением об отмене обеспечительной меры.

В конце марта Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти удовлетворил ходатайство финансового управляющего Ольги Котович, признав, что запрет мешает дальнейшей реализации этого имущества.

Сколько может стоить недвижимость

По оценке экспертов, и квартира, и дом с участком имеют свои достоинства и будут интересны рынку. "Это очень достойная вторичка: квартира расположена в шаге от Московского проспекта, в непосредственной близости от станции метро “Фрунзенская”. Это хороший, крепкий лот", — считает вице–президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

Правда, цены на вторичку ведут себя очень неуверенно и падают. По оценке эксперта, средняя цена на вторичном рынке сейчас — 200–201 тыс. рублей за 1 м2. С учётом локации квартира может стоить 250–270 тыс. рублей за 1 м2. Если же в ней сделаны дизайнерский ремонт и планировка, то стоимость "квадрата" поднимется выше 300 тыс. "Жилой дом на земельном участке 7,5 сотки — это совсем подарок: на Приморском шоссе, между Сестрорецким разливом и Финском заливом, близко к городу. Классный лот и, безо всяких сомнений, ликвидный", — считает Ольга Шарыгина.

Руководитель отдела элитной недвижимости NF Group в Петербурге Алия Ханбекова полагает, что ценовой диапазон дома с участком колеблется в пределах 41–52 млн рублей и зависит от использованных при строительстве дома материалов. "Это относительно новая постройка (2014 года), что говорит об отсутствии значительного износа. Думаю, его достаточно быстро купят благодаря удачному сочетанию локации и качества дома", — прогнозирует Алия Ханбекова.

Ольга Шарыгина полагает, что определить стоимость дома сложнее, чем квартиры, но с его ценой можно поиграть, если не торопиться. "Дом — 180 м2, земля — 7,5 сотки, состояние дома непонятное, так что идём от минимума — 110–130 тыс. рублей за 1 м2 дома, получаем 18–23,4 млн. А дальше уже зависит от качества лота и текущей рыночной стоимости аналогичных объектов", — говорит вице–президент Becar Asset Management.

Когда ожидаются торги

Путь недвижимости от момента её возврата в конкурсную массу и до первых торгов, по оптимистичному сценарию, может занять около 4 месяцев, говорит адвокат юридической компании "Иммунитет" Александр Белов. "Финансовый управляющий, получив вступившее в силу решение суда о возврате в конкурсную массу имущества, должен провести оценку этого актива, регистрацию права собственности должника на возвращённые в конкурсную массу объекты недвижимости в МФЦ, утвердить в суде положение о порядке продажи имущества. И только после этого он сможет организовать открытые торги", — говорит Александр Белов.

По мнению партнёра юридической компании Impravo Полины Чижиковой, 4–месячный срок — это скорее теория. На практике же этого времени не хватает для завершения формирования конкурсной массы. "Важно понимать, что если Ольга Котович или её кредиторы намерены вмешиваться в работу управляющего или бороться за имущество, то процессу реализации будут препятствовать оспаривание условий продажи, например в части стоимости имущества", — обращает внимание на возможные трудности эксперт.

Александр Белов соглашается с тем, что одним из основных препятствий на пути к торгам может как раз стать оспаривание положения об условиях реализации имущества, утверждаемое арбитражным судом. "Оспаривание этого документа может увеличить процедуру реализации имущества должника на 1–1,5 года", — отмечает адвокат. Кроме того, если между участниками процесса не будет единого мнения, они могут просить о назначении запрета на торги до разрешения всех разногласий.