Статистика утверждает: всё больше гостей Петербурга в качестве средства размещения выбирают сервисные апартаменты. Этот формат уверенно наращивает долю в структуре спроса. Поэтому новым проектам апарт-отелей точно быть.
Северная столица по праву считается колыбелью данного формата: первые проекты были запущены более 10 лет назад, и сегодня число доступных номеров близится к отметке 20 тыс., более чем половиной из которых управляют профессиональные операторы.
"Рынок апарт–отелей Санкт–Петербурга сохраняет высокие темпы развития и занимает всё большую долю в общем объёме средств размещения. По итогам 2023 года в Санкт–Петербурге было открыто семь апарт–отелей с номерным фондом 2,1 тыс. юнитов, что в 11 раз превышает номерной фонд открытых за данный период гостиниц", — говорит партнёр NF Group Ольга Широкова. По словам эксперта, в 2024 году к открытию заявлено 18 апарт–отелей совокупным номерным фондом 4,9 тыс. юнитов. Причём в 2023–м на рынок было выведено несколько проектов от девелоперов, которые раньше в данном сегменте не работали.
Понятен интерес как участников строительного рынка, так и инвесторов — в 2023 году, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", было продано 3,4 тыс. апартов, что на 30% превышает показатели 2022 года. В случае с сервисными апартаментами покупатели получают "долю" в гостиничном бизнесе, при этом у объекта много собственников — и затраты на строительство распределяются между ними. Поэтому, с одной стороны, апарт–отели можно строить и быстрее, чем гостиницы, и в большем количестве, чем даже сейчас. С другой — порог входа относительно низкий, в том числе если сравнивать с сегментом жилой недвижимости. Арендаторы же ценят новизну номерного фонда, технологические и цифровые решения, предложенные наборы сервисов, инфраструктурное наполнение.
Будет ещё
Драйвером развития сегмента является растущий турпоток. В 2023 году Петербург посетили 9,4 млн гостей — и город продолжает работать над привлечением как новой аудитории, так и возвратного туриста. Причём в низкий сезон сегодня проводится всё больше MICE–мероприятий — то есть увеличивается поток бизнес–туристов, что как раз призвано выровнять сезонность для индустрии гостеприимства. По данным Nikoliers, среднегодовая загрузка апарт–отелей в 2023 году была выше значений 2022–го — 80,9% против 76,8%. В 2024 году аналитики ожидают сохранения достигнутого уровня.
А главная изюминка сегмента сервисных апартаментов заключается в том, что перестраиваются поведенческие паттерны, говорят эксперты. Апарт–отели сегодня привлекают арендатора, потому что расположены в удобных локациях относительно различных целей приезда в Петербург. Моральная свежесть объектов — ещё одна причина повышенного интереса. Кроме того, ежегодно растёт доля апартаментов, являющихся классифицированной гостиничной недвижимостью. По оценкам экспертов рынка, это уже более 50% юнитов. В данном случае "звёздность" предполагает и определённый уровень сервиса, что и ценят гости. При этом, несмотря на рост цен на аренду, стоимость размещения в апарт–отелях три–четыре звезды сопоставима с тарифами в "классических" гостиницах.
Опять же растущая стоимость аренды говорит о повышении доходности самих сервисных апартаментов — игроки рынка прогнозируют, что к концу 2024 года цены на проживание прибавят порядка 20% в данном сегменте. Впрочем, доходность во многом будет зависеть от выбранной собственником программы — управляющие компании (УК), осуществляющие операционную деятельность в апарт–отелях Петербурга, предлагают различные варианты. Многих прельщает комбинированная, поскольку она учитывает показатели кратко– и долгосрочной аренды, а первая в сезон масштабных мероприятий взлетает в разы. Так, Петербургский экономический форум разгоняет цены на размещение в 3–8 раз, показал опрос "ДП".
С другой стороны, неизменным спросом инвесторов пользуются программы гарантированной доходности — их предлагают порядка 80% управляющих компаний региона. Что, кстати, говорит об уверенной позиции конкретных УК и проекта на рынке (в сложные времена большинство игроков их убирали с "витрин").
В цене растут и сами юниты — если рассматривать такой объект недвижимости с точки зрения капитализации. В 2024 году повышение составит порядка 4%, как и в 2023–м, прогнозируют эксперты. При этом сегодня на рынке Петербурга доступны лоты стоимостью от 5 млн рублей. Привлекательны для туриста, понятны для инвестора — даже неквалифицированного, вполне выгодны для девелопера. Кажется, будущее сегмента уже "строится". До насыщения рынка пока далеко.
Больше вариантов
Как раз благодаря тому, что в Петербурге рынок сервисных апартаментов уже давно сложился, здесь сформировалась оптимальная формула успеха проекта. Его определяют: расположение объекта; его инфраструктурное наполнение; грамотная концепция; качество обслуживания; профессионализм, надёжность и адаптивность УК; уровень персонализации предложения, а также цифровизации; наличие маркетинговых активностей для привлечения новой аудитории. Но всё же на первом месте локация. И если говорить о будущих проектах — действительно, интересные участки есть, говорят эксперты.
Например, ГК "ПСК", в портфеле которой уже есть три введённых в эксплуатацию апарт–отеля сети Avenir: Moskovsky Avenir (в Московском районе у станции метро "Фрунзенская"), Putilov Avenir (в Кировском районе у станции метро "Кировский завод"), Kirovsky Avenir (в Кировском районе у станции метро "Автово"), — недавно анонсировала старт ещё одного проекта в сети, который расположится на проспекте Стачек. Третий объект в Кировском районе весьма оправдан, уверены в управляющей компании PSK Invest (входит в ГК "ПСК"), учитывая, что уже работающие демонстрируют среднюю загрузку в течение года 90–99%.
Доходность апартаментов сети достигает 10,2% годовых — и это соответствует средним цифрам по рынку, говорит коммерческий директор УК Елена Ехлакова.
Правда, по вводу его обгонит Ladozhsky Avenir — этот апарт–отель сегодня строится в Красногвардейском районе возле станции метро "Ладожская". Его запуск запланирован уже на конец 2024 года. Девелопером он заявлен как многофункциональный комплекс, поскольку в локации активно развивается деловой кластер и ожидаем спрос на расширенный перечень доступных сервисов. Тем более тренд на увеличение числа предлагаемых апарт–отелем функций диктует рынок с его растущей конкуренцией. В проекте представлено 960 юнитов — и он станет одним из самых крупных из введённых в эксплуатацию в 2024–м. Но в PSK Invest масштаб называют оправданным: локация находится недалеко от центра, что также является существенным нюансом в вопросе обеспечения потока гостей.
Сегмент сервисных апартаментов сохраняет свою привлекательность не только за счёт наличия на рынке различных вариантов получения дохода, популярности формата среди туристов и вариативности управления таким активом — для покупателя предусмотрены рассрочки, субсидируемые программы, акционные предложения и скидки. Однако выгода всё же будет зависеть от соответствия проекта формуле успеха.
