Всё ещё мало знакомый рынку формат light industrial активно развивается, частично закрывая потребности небольших производителей в качественных площадях. Но его массовое распространение сегодня невозможно.
Light industrial — это вовсе не лёгкая промышленность, а небольшие, от нескольких сотен до нескольких тысяч квадратных метров, помещения, спроектированные с учётом потребностей производственников, то есть с высокими потолками, достаточными инженерными мощностями, местами для погрузки, определённой нагрузкой на пол и пр. В них могут быть выделены небольшие зоны для шоу–румов (магазинов), административной работы и под хранение. Комплексы light industrial строятся под сдачу в аренду отсеками, которые легко могут быть объединены под "оптовый" запрос. Поскольку речь идёт о малом и среднем бизнесе, располагаются такие объекты обычно в локациях с хорошей транспортной доступностью. Также обычно за работу крупных объектов отвечает профессиональная управляющая компания, которая берёт на себя все вопросы.
Долгое время считалось, что в Петербурге запросы малого и среднего бизнеса из числа производителей закрывают старые промышленные корпуса, сдаваемые собственниками в аренду. Однако постепенно на рынке становилось всё меньше таких помещений — бывшие заводы активно скупали под снос для застройки жильём. А оставшиеся отличались низкой ликвидностью. Как альтернативу можно было использовать небольшие встроенные помещения или пристройки, однако это мало отвечало современным требованиям и представлениям о комфорте. Когда запрос на качественные объекты стал более заметным, предложение начало расти.
Традиционно считается, что первым комплексом формата light industrial в Петербурге был "Терминал" на проспекте Маршала Блюхера. Сегодня он полностью занят и готовится к расширению. За ним последовали и другие. В настоящее время рынок light industrial в Петербурге и Ленинградской области находится на этапе формирования, говорит Илья Князев, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости NF Group в Петербурге. По итогам I квартала 2024 года общая площадь light industrial составила 65,1 тыс. м2 (при этом общая площадь складских комплексов превышает 5 млн м2). Из них к классу А относится 21,2 тыс. м2 — это по сути премиальные объекты, которые занимают топовые арендаторы или собственники.
Крупнейшими локациями, где сегодня располагаются объекты формата light industrial, по данным NF Group, являются Шушары (27 тыс. м2), Порошкино (25,8 тыс. м2) и Виллозское городское поселение (6,5 тыс. м2).
По словам Ильи Князева, на рынке уже есть несколько крупных игроков. Среди них — компания ILR Construction (объекты "Промбокс"), "Первый базис" (объекты на Парашютной улице), индустриальный парк "Ломоносовский" (индустриальный парк на территории Виллозского городского поселения, это восточная часть Ломоносовского района Ленобласти). В марте также было анонсировано строительство объектов формата light industrial на территории индустриального парка "КиевскоЕ–95" общей площадью 58 тыс. м2, который может стать крупнейшим комплексом объектов данного формата на рынке. ГК "НСК" выводит на рынок 50 тыс. м2 light industrial в Разметелево.
Если изучить список инвесторов, то в глаза бросается, что в их числе есть компании с рынка жилищного строительства. Некоторое время назад консультанты и аналитики призывали застройщиков обратить внимание на перспективный сегмент, но встречали отказы — новый формат был недостаточно понятен, а привычные им жилые комплексы, казалось, не будут испытывать проблем. Сегодня ситуация изменилась. Так, проект "КиевскоЕ–95" реализует ГК "Факт", широко известная на рынке загородной недвижимости как застройщик коттеджных посёлков. Ещё один застройщик из Ленобласти планирует реализовать целый ряд объектов light industrial и даже официально получить для них статус индустриальных парков, который позволяет претендовать на определённые льготы и преференции. Интересуются сегментом и крупные компании, работающие на рынке индустриально–складской недвижимости. Компания RAUM в составе комплекса "RAUM Бугры" уже строит блок light industrial. Её примеру готовы последовать и другие представители крупного бизнеса.
Стоимость строительства объектов формата light industrial класса А без учёта стоимости земельного участка и стоимости подключения внешних сетей сопоставима со стоимостью строительства склада класса А и находится на уровне 60–70 тыс. руб. / м2 без НДС, говорит Илья Князев. Для объектов класса B стоимость значительно ниже и может достигать 35–45 тыс. руб. / м2 без учёта НДС. Спрос на производственные объекты — стабильно высокий, значительная часть площадей разбирается ещё на стадии проектирования и строительства. Объясняется это крайней нехваткой готовых производственных площадей в городе. Средние цены — около 100 тыс. рублей за 1 м2.
Что же препятствует массовому распространению на первый взгляд перспективного сегмента? Феликс Зборовский, президент и владелец ГК "Первый базис", основным фактором называет нехватку подходящих земельных участков по адекватной цене. Услышав о росте спроса на складские и производственные объекты, их собственники несколько лет назад выставили на свои активы цены, которые не укладываются в финансовые модели тех, кто хочет строить промку. По его словам, для дальнейшего распространения сегмента, столь необходимого производственникам всех отраслей, нужна поддержка со стороны города.
Как известно, в Москве при строительстве жилых кварталов застройщики обязаны предусмотреть в их составе объекты приложения труда. Light industrial идеально подходит под такой запрос, поскольку не требует санитарно–защитной зоны, а значит не будет сокращать показатель полезных площадей, достаточно быстро проектируется, строится и пр.
По данным брокеров, готовые помещения пользуются высоким спросом, причём не только со стороны конечных пользователей, но и со стороны инвесторов, которые сдают коммерческие площади в аренду. Есть и нюанс — зачастую спрос на них сформирован не производственными компаниями, а представителями e–commerce, постоянно нуждающимися в качественных складских площадях.
В Петербурге требований по созданию мест приложения труда ещё нет — власти пока что сосредоточены на закрытии дефицита социальной инфраструктуры. Как вариант можно было бы поддержать девелоперов экономически, считают участники рынка. Но на такой шаг Смольный пойдёт вряд ли. Идея предоставлять под такие проекты участки по упрощённой процедуре также безосновательна — подготовленных участков не хватает даже для крупных производителей из числа именитых инвесторов, готовых строить большие объёмы под собственные нужды.
В свою очередь широкому распространению формата в соседней Ленинградской области будет препятствовать плохая транспортная доступность большинства подходящих территорий, считают эксперты. Исключение составят участки рядом с КАД и площадки в составе населённых пунктов с большим объёмом жилищного строительства, таких как Мурино, Янино, Кудрово, Новосаратовка.
