Участков под застройку в центральных районах Петербурга практически не осталось.
Проблемы, тормозящие освоение девелоперами центра города, — старые, но обострившиеся. Всё сильнее растёт дефицит площадок, особенно качественных — для создания высокобюджетного жилья (с уникальными видовыми характеристиками, транспортной доступностью и отсутствием очевидных недостатков). В свою очередь ликвидность предлагаемых на рынке площадок всё более сомнительна.
"Как правило, это участки с очень маленькой площадью застройки. На таких участках реализация жилых проектов не всегда представляется экономически целесообразной. А увеличить площадь за счёт присоединения смежных территорий сложно ввиду высокой плотности застройки в этих районах", — говорит генеральный директор компании Stavni Александр Свинолобов. Незначительная площадь в том числе не позволяет создать достаточную дворовую территорию и вынуждает застройщиков делать двухуровневые подземные паркинги, что оказывает существенное влияние на экономику проекта, добавляет он.
Какие участки продаются в центре Петербурга
Спрос на землю в центральных районах на достаточно высоком уровне, особенно под жильё, с учётом того, что возможности застройки Крестовского и Петровского островов почти закончились, говорит операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев. По его мнению, наиболее крупные потенциально перспективные для застройки участки в центральной части Петербурга занимают судостроители — Адмиралтейские верфи и Балтийский завод, располагающиеся на набережных Большой Невы. "Эти объекты имеют высокий рыночный потенциал в случае редевелопмента. При этом Адмиралтейские верфи ближе к престижным частям города, но развитие участков такого масштаба в любом случае создаст потенциал для коренной смены имиджа данных территорий города", — считает Игорь Кокорев.
Ожидается, что редевелопменту может подвергнуться и территория яхт–клуба на Петровском острове, которую ещё несколько лет назад ООО "Аврора" девелопера Александра Винника предлагало застройщикам. В прошлом году землю, идеально подходящую для строительства жилья, изъяли в собственность государства. Новостей о развитии участка пока нет.
Вторая потенциально перспективная локация на Петровском — площадка ПАО "Судостроительная фирма “Алмаз”" на Петровском проспекте, 26, которая выходит на воду. Бенефициарами "Алмаза" являются девелопер Сергей Фетисов и закрытый паевой инвестиционный фонд "Петровский остров". Это позволяет предполагать, что рано или поздно площадка уйдёт под застройку. По данным Росреестра, участок, занятый доком, давно принадлежит ЗПИФ "Петровский остров", а "Алмаз" является арендатором. С одной стороны, согласно действующему генплану, это производственная зона. С другой — ещё в начале 2000–х годов Петровский остров был занят в основном производствами, а теперь…
“
"Конечно, в случае гипотетического переезда Адмиралтейских верфей или “Алмаза” освободившаяся территория вызвала бы повышенный интерес девелоперов, работающих в премиальном сегменте", — комментирует директор по продажам LAR Development Евгений Бескровный.
Кстати, "Алмазу" также принадлежит не освоенный пока застройщиками участок на Васильевском острове — на Уральской улице, 19. Недалеко от него находится территория бывшей бумажной фабрики им. Горького, которая рано или поздно также пойдёт под застройку, уверены девелоперы.
Редевелопмента ждут и другие локации в центре. Так, на Васильевском острове в продаже находятся участки бывших завода "Вперёд" и фабрики "Рот–Фронт" на набережной реки Смоленки. Потенциально под застройку подходит и территория "Севкабель Порта" (основная производственная площадка бывшего завода "Севкабель" уже осваивается).
Участок и здания фабрики "Светоч" на Большой Пушкарской улице в конце 2020 года приобрело АО "Тим Кэпитал". Предположительно — тоже с прицелом на редевелопмент (но пока новостей по нему нет). На Петроградской стороне из незастроенных крупных промышленных площадок остался завод "Ригель", принадлежащий "Евроинвесту". В Адмиралтейском районе уже в ближайшее время может начаться освоение бывших производственных земель на Матисовом острове. В Центральном районе освоения ожидает территория бывшего завода Сан–Галли на Лиговском проспекте, 60–62. Финская EKE Group больше не планирует осваивать землю и готова продать актив, но сделка, которую надо согласовывать на правительственной комиссии, пока не состоялась.
Для элитного сегмента подходит реконструкция
"Что касается освоения новых индустриальных территорий в историческом центре, то основным фактором являются реалии нового генерального плана, по которому строительство на таких территориях жилых объектов невозможно, — напоминает Александр Свинолобов. — В случае освобождения от производства под жилые цели любой из этих объектов будет представлять потенциальный интерес для застройщиков из–за расположения".
На рынке элитного жилья Петербурга в ближайшие годы можно ожидать увеличения числа проектов реконструкции, считает аналитик–консультант NF Group Ксения Фёдорова. "С коммерческой точки зрения формат реконструкции более целесообразен именно для элитных объектов. С одной стороны, реконструкция исторического здания существенно выше по стоимости для девелопера по сравнению с новым строительством. С другой стороны, уникальность подобного продукта повышает его востребованность, позволяя реализовывать квартиры или апартаменты по более высокой цене", — поясняет она.
До последнего времени выходом для девелоперов, готовых работать со старым фондом, могла стать покупка на торгах аварийных зданий под проекты бизнес– или элит–класса, отмечает Евгений Бескровный. Но этот процесс в последние годы практически сошёл на нет. "К тому же далеко не все аварийные здания можно превратить в премиальное жильё. Всё же за счёт старых запасов, то есть того, что было куплено ранее, подобные объекты ещё на рынке появляться будут. Но всё реже и реже", — считает он.
Риск несопоставим с прибылью
Основная проблема — отсутствие у предлагаемых в центре участков градостроительной документации и разрешения на строительство, отмечает управляющий партнёр группы Fizika Development Александр Кравцов. "При покупке девелоперу самому требуется проходить все согласования, при необходимости заниматься переводом категории земли и так далее. Это напрямую отражается на сроках реализации и экономике проекта. Риски для застройщика могут быть несопоставимыми с потенциальной прибылью, — говорит он. — Каждый более–менее подходящий участок земли в центре сегодня для девелоперов на вес золота. Особенно для тех, кто работает в высоких сегментах недвижимости и строит жильё премиум–класса и выше. Например, на закрытие сделки по приобретению элитного проекта на улице Моисеенко, 10, мы потратили 2 года".
Девелоперы зачастую работают с участками в общественно–деловой зоне генплана города (зоне "Д"), на которой в зависимости от Правил землепользования и застройки (ожидается, что они будут приняты в этом году) очень сильно отличается возможный коэффициент застройки жильём. Конечно, помимо жилья здесь можно будет строить коммерческую недвижимость (например, апартаменты и офисы), но девелопер автоматически может "потерять" половину участка, за который собственник–продавец обычно рассчитывает получить сумму как за полностью жилой.
Продавцы регулярно повышают цены на площадки. В итоге более–менее ликвидные участки в центре вырастают в стоимости в процессе переговоров, поскольку на один участок приходится сразу несколько интересантов.
Растёт интерес к набережным
Потенциально перспективным участники рынка называют внедрение в Петербурге механизма комплексного развития территорий (КРТ) — это более сбалансированно и эффективно позволяет развивать локации и задействовать городскую землю, а также договариваться с собственниками участков, которые используются неэффективно. Но в Петербурге КРТ не работает, что признают в том числе и на федеральном уровне.
На этом фоне развитие всё активнее получают "околоцентральные" локации, где реализуются комплексные проекты комфорт–класса, позволяющие создавать инфраструктуру — социальную, коммерческую, рекреационную. Сегодня наиболее очевиден тренд на развитие локаций вдоль набережных Невы — Синопской, Арсенальной и Свердловской, где сосредоточено много объектов для потенциального редевелопмента, говорит коммерческий директор девелопера AAG Ольга Захарова. Считается, что высокий потенциал есть у ранее плохо освоенных локаций южнее Обводного канала, в районе реки Охты, промзоны вокруг улицы Салова.
Близость центра является очень важным конкурентным преимуществом, и уже сейчас в проектах квартальной застройки (от 50 тыс. м2), расположенных в 20–30–минутной транспортной доступности от центра города, стоимость квадратного метра превышает 250 тыс. рублей.
