Прокуратура оспорила сделки купли–продажи 53,3 га в Юкках между Росимуществом и ООО "Севзапстройинвест", связанным с уральскими бизнесменами.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассматривает иск прокуратуры Ленинградской области к ООО "Севзапстройинвест" (СЗСИ) и межтерриториальному управлению Росимущества по Петербургу и Ленобласти (МТУ). Прокуратура просит признать недействительной сделку по продаже МТУ в 2016 году СЗСИ земли (53,3 га) и применить последствия недействительности. То есть компания должна вернуть этот актив государству, а МТУ — деньги СЗСИ. Также прокуратура просит признать отсутствующим право СЗСИ на 14 объектов индивидуального жилищного строительства, возведённых на этих землях, и исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности компании на эти дома.
В МТУ сообщили, что получили иск прокуратуры только 18 июня. "Правовая позиция будет представлена в суд с учётом сроков, установленных Арбитражным судом Петербурга и Ленобласти", — уточнила заместитель руководителя МТУ Ксения Паркина и отметила, что рыночная оценка стоимости земельных участков на момент их продажи не проводилась.
Мотивы, которыми руководствуется прокуратура, пока неизвестны. В ведомстве не ответили на запрос "ДП". С "Севзапстройинвестом" связаться не удалось.
Спорные земли находятся в деревне Юкки (Всеволожский район) в 5 км от КАД с назначением "для индивидуального жилищного строительства". Схема получения этого актива, по мнению участников рынка недвижимости, могла быть следующей. Компания брала участок в аренду и по истечении определённого срока либо выкупала его по преимущественному праву, либо он выставлялся на торги с обременением в виде договора аренды (а это серьёзно снижает интерес других претендентов). Подобная схема получения земли долгое время была достаточно распространена.
На момент продажи размер арендной платы за землю составлял 19,7 млн рублей в год, или 3,69 тыс. за сотку. В 2016 году купить сотку в этой локации можно было за 250–400 тыс. рублей. Таким образом, по оценкам экспертов, справедливую стоимость аренды участка ИЖС в Юкках в 2016 году можно оценить в 12–17 тыс. рублей за сотку.
Сегодня стоимость подобного участка в схожей локации может составлять 1,5–2 млрд рублей, считают эксперты. Впрочем, цена может варьироваться в зависимости от обременений и наличия инженерных сетей.
"Земля в Юкках интересна и для девелоперов, и для покупателей. Главные плюсы — хорошая транспортная доступность (рядом КАД) и благоприятная экология. При этом Юкки находятся на возвышенности, что открывает вид на Петербург", — так охарактеризовал спорный актив генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
ООО "Севзапстройинвест", оказывающее посреднические услуги при купле–продаже недвижимости, принадлежит на 100% ООО "Фининвест" из Екатеринбурга. Им в свою очередь на 95% владеет офшор Amersham Invest Ltd из карибского государства Сент–Китс и Невис, оставшиеся 3% и 2% принадлежат ООО "Апрель–2001" (Екатеринбург) и Александру Городецкому соответственно. "КоммерсантЪ" писал, что Александр Городецкий является бенефициаром ООО "Богдановичский мясокомбинат" (торговая марка "Аверино").
По мнению партнёра юридической фирмы RuCourts Алексея Агеева, опирающегося на открытые данные, "не похоже, что требования государства связаны с ценой земли". "Из участков, являвшихся предметом сделки, два сохранились как есть, а два были впоследствии разделены, но с учёта не сняты. Что касается участков площадью 164 тыс. и 109 тыс. м2, то сохранились открытые сведения об их кадастровой стоимости на декабрь 2015 года — 85 млн и 53 млн рублей соответственно, — поясняет эксперт. — Скорее всего, участки реализованы именно по этой стоимости. Думаю, похожий порядок продажной цены был и у двух оставшихся участков. Поэтому можно предположить: земля продавалась по кадастровой стоимости, а с учётом даты её установления (за полгода до сделки) она, вероятно, приближена к рыночной".
По мнению руководителя практики специальных проектов Versus.legal Андрея Кулакова, требование прокуратуры может быть основано на незаконном выводе участков из земель лесного фонда. В пользу "лесной" версии говорит привлечение к участию в деле комитета по природным ресурсам Ленобласти.
Как уточняют эксперты, зачастую применяется следующая последовательность недобросовестных действий. Сначала лесные земли включаются в границы поселения (посредством генплана) с определением для них зоны рекреации. Затем они предоставляются инвестору с последующим созданием в этой зоне допустимых построек, к примеру спортивных сооружений. После этого следует выкуп земельных участков по нормативной стоимости и изменение допустимого использования земли в рамках генплана и Правил землепользования и застройки.
"Если изначально земельные участки были переведены с нарушением, то и их последующая продажа и возведение ИЖС также будут незаконными", — рассуждает Андрей Кулаков.
Формальным основанием иска, предполагает Алексей Агеев, может быть ссылка прокуратуры на нарушение способа предоставления земельных участков: они должны были отчуждаться через торги.
В целом же эксперты, опрошенные "ДП", не видят особой активности надзорного ведомства на рынке недвижимости Петербургской агломерации по ревизии сделок с землёй. "Усилия прокуратуры сосредоточены в основном на оспаривании продажи бизнеса в форме отчуждения долей в компаниях, акций, — говорит Алексей Агеев. — Это объясняется тем, что наиболее ценные с точки зрения государства активы отчуждались как компании, а не как составляющие бизнеса, например земельные участки".
"Я не стал бы говорить, что данный иск прокуратуры является частью какой–то кампании по пересмотру сделок с госимуществом. И хотя участники рынка в последнее время стали более тщательно проверять цепочку приобретения активов и в особенности возникновение права у первого частного субъекта, пока это просто предосторожность и повального оспаривания приватизации на рынке недвижимости нет", — резюмирует Андрей Кулаков.
