Петербург стал третьим регионом после Москвы и Подмосковья по объёмам выдачи ипотеки (721 млрд) и количеству выданных ипотек (126,6 тыс.), следует из данных "Дом.РФ".
Всего по программе льготной ипотеки, которая действовала с 2020 года, было куплено порядка 84 млн м2 жилья, выдано свыше 1,5 млн кредитов на сумму порядка 6 трлн рублей. Больше всего ипотек выдали такие банки, как Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, банк "Дом.РФ" и Промсвязьбанк.
Как следует из представленных данных, средний размер кредита составил 3,8 млн рублей, средний срок кредита — 272 месяца, а площадь приобретённого по программе жилья — 52 м2. Средняя ставка, по которой россияне брали кредит по программе, составила 5,98%, а размер первоначального взноса — 30%.
Пятая часть всех выданных по госпрограмме ипотек пришлась на Москву (20%), также в топ-10 Петербург (15%), Подмосковье (12%), Краснодарский край (7%). На Тюменскую, Свердловскую, Ленинградскую, Новосибирскую и Ростовскую области, а также на Татарстан пришлось 2-4%.
“
"Льготная ипотека на новостройки полностью выполнила свою задачу как антикризисная мера. С её помощью более 1,5 млн семей улучшили жилищные условия — для кого-то это стало первым шагом в самостоятельную жизнь, кто-то расширил жилплощадь в связи с пополнением в семействе", — заявил гендиректор "Дом.РФ" Виталий Мутко (цитата по РБК).
Что изменила льготная ипотека
Программа льготной ипотеки действительно стала мощным драйвером спроса и хорошей поддержкой отрасли, особенно в момент неопределённости, связанной с периодом пандемии, а затем с началом санкций, говорят в "Ленстройтресте".
"Но у госипотеки с низкими ставками было как минимум два побочных эффекта. Во-первых, она вызвала небывалый интерес инвесторов, что обернулось безудержным ростом цен. И это оставило за бортом многих, кто действительно нуждался в улучшении жилищных условий", — отмечает директор по маркетингу компании Ян Фельдман.
Кроме того, негативным фактором, по его словам, стал дисбаланс цен между первичным и вторичным рынками. Раньше продажа готового жилья была самой популярной схемой покупки новостройки.
“
"Теперь вторичку уже не реализовать по желаемой цене — первичка ушла от неё далеко в отрыв. А уровень ипотечных ставок на рынке готового жилья не назвать иначе как заградительным", — поясняет представитель застройщика.
В ГК "ПСК" приметами льготной ипотеки называют повышение доступности жилья в отдельные периоды действия программы (особенно в первые 1,5-2 года) и качественное развитие предложения как такового.
"Льготная ипотека в определённой степени показала реальную потребность людей в жилой недвижимости. Даже если списать часть спроса на инвестиционные и спекулятивные покупки, объём приобретений недвижимости для собственного проживания всё равно будет очень велик", — считает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Программа льготной ипотеки была направлена на повышение доступности жилья, однако она не была адресной, обращают внимание в GloraX. На протяжении всего срока действия программы инвесторы активно скупали объекты недвижимости по программе льготной ипотеки со ставкой 6%, которая была на несколько процентов ниже, чем темпы инфляции. Объем сделок существенно рос, повышенный спрос привел к росту цен, в результате чего доступность жилья стала, напротив, снижаться.
Второй тенденцией стало закономерное уменьшение средней площади продаваемых квартир, считает представитель девелопера. Покупатели, имея ограниченный бюджет, стали чаще приобретать небольшие квартиры, уделяя особое внимание эргономике пространства и жертвуя "квадратами" с целью нивелировать растущую стоимость лотов. Постепенно средняя площадь квартир стала снижаться, на рынке появились студии менее 20 м2.
Что ждут на замену госпрограмме
Возможности девелоперов после 1 июля выглядят достаточно ограниченными, определённые надежды связаны с оставшимися на рынке госпрограммами — в первую очередь семейной ипотекой, считают в "Ленстройтресте". Там отмечают между тем, что условия по оставшимся госпрограммам до сих пор не озвучены.
"Судя по всему, их корректировка в сторону адресности уже не позволит застройщикам обеспечивать до 50% продаж, как это было ещё совсем недавно. В арсенале пока остаётся множество инструментов: разные программы рассрочки, кешбэк, траншевая ипотека, субсидируемые совместно с банками продукты, акционные программы. Но с новыми драйверами ситуация, судя по всему, станет определённой не раньше осени. Сначала нужно оценить, насколько просядет спрос на рынке из-за прекращения субсидируемых государством ипотечных программ", — поясняет Ян Фельдман.
Драйвер один — условия покупки, уверены в ПСК.
“
"Недвижимость или можно приобрести с адекватной нагрузкой на личные финансы, или нельзя. Поэтому ближайший "новый" драйвер — это так или иначе хорошо пересмотренный старый. Снять его с повестки могут только какие-либо кардинальные перемены. Например, массовый переход на строительство социального или арендного жилья, регулируемого государственно. Но это, во-первых, даже звучит пока фантастично. Во-вторых, совершенно не факт, что это будет хорошим решением. Поэтому вопрос ипотеки и разного рода спецпредложений, с ней связанных, остаётся", — комментирует Сергей Софронов.
Новым драйвером рынка выступят субсидированные программы от застройщиков, траншевая ипотека, когда заемщик несет основные расходы по кредиту после ввода дома в эксплуатацию, а также программы рассрочек и трейд-ин, считают в GloraX.
“
"Так, мы уже запустили программу субсидированной ипотеки со ставкой 8% на первые пять лет кредитования. Сохранили своё действие адресные программы — "семейная ипотека" с господдержкой, IT-ипотека, дальневосточная и арктическая ипотека. Разумеется, хотелось бы, чтобы драйвером спроса стал рост доходов населения. Вместе с тем, в среднесрочной перспективе спрос будет способно поддержать снижение ключевой ставки и ставок по базовым ипотечным программам", — комментирует директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
Банки и девелоперы уже придумывают новые инструменты, призванные демпфировать неизбежное снижение спроса. Видимо, речь вновь пойдёт о "субсидировании" ставки самими застройщиками и банками вместо государства, скрытых скидках и так далее. Но полностью компенсировать падение спроса удастся вряд ли. А значит, рост цен на первичном рынке хотя бы на время остановится, говорят опрошенные "ДП" участники рынка.
Последние годы одна из самых горячих тем в строительном сообществе — механизмы комплексного развития территорий (КРТ). Они позволяют девелоперам снять с себя часть рыночных рисков, получая фактически на льготных условиях землю, поддержку местных властей, гарантированный спрос в лице расселяемых жителей. Петербург пошёл своим путём.
