Строители жилья начали переключиться на объекты промышленной недвижимости

Сейчас момент входа в такой интересный формат, как light industrial, особенно привлекателен. Сам формат, имея возможность множества вариаций производственных и складских площадей, притягивает к себе внимание девелоперов из других направлений недвижимости, так как это абсолютно новый продукт. До 2020 года у нас в городе не было качественных предложений этого формата, поэтому можно и сейчас отметить наличие отложенного спроса. А резкий рост арендных ставок заставляет арендатора искать возможность приобретения собственного помещения. Как и при строительстве жилья, коммерческая привлекательность объекта очень зависит от локации и количества мощностей. Также, чем крупнее объект, тем себестоимость строительства ниже, поэтому, на мой взгляд, только крупный девелопер сможет "поймать" экономику подобных качественных проектов. Такие девелоперы в основном ориентируются на участки площадью 20 га и более. Стоимость строительства без внешнего контура сейчас варьируется от 75 тыс. до 95 тыс. рублей за 1 м2.

При поиске участков под новые проекты для загородной или промышленной застройки есть ряд общих факторов, например транспортная доступность. Это не только удобство добираться до места на личном автомобиле, но и возможность доехать на общественном транспорте. На выбор территории также влияет и окружение локации. Только если для коттеджных посёлков важно наличие поблизости рек, водоёмов, других природных объектов, а также соседей и социальной инфраструктуры, то для индустриальных зон, наоборот, большую ценность несёт отсутствие такого окружения. Для нас девелопмент промышленных территорий — это расширение и диверсификация бизнеса, так как у каждого направления разная целевая аудитория и если один сегмент рынка испытывает сложности, то другой, наоборот, может переживать активный рост.

Промышленные предприятия редко занимаются строительством производственных объектов, для них роль девелопера — новая и непривычная, поэтому они чаще всего привлекают профессиональных игроков. При этом компании из других сегментов рынка недвижимости не должны испытывать сложностей с реализацией проектов индустриального парка. Безусловно, у каждого сегмента рынка есть своя специфика, но разобраться с ней — вполне посильная задача для профессиональной команды. Срок строительства производственного здания после получения разрешения меньше, чем жилого, число соинвесторов (если площади продаются) — гораздо меньше. Маржинальность, безусловно, будет ниже, зато оборачиваемость средств — быстрее. Поэтому сегмент, очевидно, является привлекательным для компаний из жилого сектора, вынужденных сегодня из–за снижения спроса сокращать объёмы строительства, запуск новых проектов, вывод очередей жилых комплексов и т. п. Также стоит отметить, что из–за снижения спроса и роста ключевой ставки в жилых проектах растёт кредитная нагрузка, поэтому участники рынка вынуждены рассматривать для себя новые ниши.

В последние 2–3 года в Санкт–Петербурге активно развивается производственно–складская недвижимость формата light industrial. Особый интерес к ней — у частных инвесторов. Полагаем, что после снижения ключевой ставки мы будем наблюдать дальнейшее развитие этого рынка. Наибольшим спросом этот формат пользуется у малого и среднего бизнеса, который предпочитает современные, но компактные объекты с развитой инфраструктурой и удобным доступом к транспортным развязкам.