Как меняется рынок элитной загородной недвижимости, какие направления и проекты востребованы, "ДП" рассказала Татьяна Разенкова, генеральный директор ООО "Тадгорд" (застройщик коттеджного посёлка "Ингела Парк").
По итогам 2023 года эксперты отмечали рост количества сделок в этом сегменте, прогнозируя, что 2024-й также продемонстрирует новые рекорды. Как развивается ситуация в вашей нише?
— В коттеджном строительстве высокая ценовая категория — узкий сегмент, он занимает 1–2% от всего рынка загородной недвижимости, и к нему интерес всегда высок. При этом в последние пару лет отмечался дефицит предложения, поскольку инвесторы не торопились выводить новые проекты.
Кроме того, премиальный сегмент предполагает особые требования к локации и качеству предложения: элитарность, расположение в комфортной близости к городу — никто не любит жить в пробках, хороший вид, узкий круг людей, личная большая площадь, но небольшая площадь самой застройки и так далее — пунктов очень много. А подходящих территорий недалеко от Петербурга становится всё меньше. Росту спроса способствуют новые тренды в потребительском поведении, геополитика, экономическая ситуация. Поэтому многие игроки рынка в этом году отмечают рекордные продажи как домов, так и земельных участков в Ленинградской области.
Люди всегда в поиске хороших мест для жизни. Прошла эпоха, когда приобретали неважно что, лишь бы взять, пристроить деньги. Подход стал более осознанным. Сейчас уже люди покупают недвижимость в Ленобласти по второму и третьему разу: меняют место жительства, работу, разделяют загородные дома — для отдыха, для корпоративных встреч и так далее. Кроме того, покупателей привлекают регионы, испытывающие экономический подъём, ведь сейчас отличный шанс построить очень хороший бизнес. Это также объясняет высокий интерес к Северной столице и прилегающим территориям.
Татьяна Разенкова, генеральный директор ООО "Тадгорд"
Какие локации наиболее перспективны?
— Если говорить именно о Ленобласти, 10–15 лет назад север в основном уже был распределён — там шикарная природа, озёра. Но этот опыт указал и на важный нюанс — люди предпочитают территории поближе к городу. Вертолётные площадки сейчас не везде построишь — до Петербурга по-прежнему приходится добираться на автомобиле. Желательно не дольше часа. И хотя, например, высок потенциал Выборгского района с точки зрения наличия пятен под строительство, сегодня растёт популярность именно южного направления.
Его территории на данный момент ещё позволяют создать приватную зону. Когда большой дом — 600 м2, но территория всего лишь 20–30 соток, такую зону может обеспечить только большой забор. Получается, ты себе за свои деньги строишь тюрьму, и при таких условиях очень тяжело создать приятную атмосферу. Когда площадь земельного участка большая — есть возможность расположить дома на достаточном удалении, обеспечить приватность.
На примере коттеджных посёлков в Новгородской области, Карелии мы видим, что люди сегодня предпочитают жить в некой коммуне, создают сообщества. Они строят для своих детей элитные школы, рестораны на территории. В одном из объектов нашей компании собственники организовали бильярдную и баскетбольные площадки. И для этого тоже нужна большая территория посёлка. Красивые виды — это прекрасно, но жизнь одна — и люди хотят прожить её ярко, в рамках собственного понимания слова "уют".
То есть приоритеты и требования покупателя меняются?
— Есть константы: локация, наличие всех инженерных коммуникаций. Но сегодня, мне кажется, истинная элитарность — это прекрасные архитектурные и ландшафтные решения, развитая инфраструктура, хороший регламент, один менталитет людей, высокий уровень обеспечения безопасности.
Считаю идеальным, когда при едином архитектурном стиле коттеджного посёлка — дома разные. Должен быть интересный ландшафт с холмами, с ручейками — такой, как будто это не рукотворный проект, а нетронутая природа. Обязательна хорошая система безопасности. Коттеджному посёлку необходима инфраструктура для досуга — детские и спортивные площадки, клубы и так далее. Рядом должны быть магазины, торговые центры, рестораны.
Большое значение имеет контингент. Я за клубную систему — высший пилотаж, если будущих собственников подбирают по менталитету, с равными требованиями к комфорту. Не всем хочется жить с соседом, у которого комплекс Мюнхгаузена, когда в 10 утра — подвиг, или он любит стрелять из ружья по ночам. Конечно, это трудно прогнозировать. Но здесь поможет регламент посёлка — он сократит количество возможных конфликтов.
Когда ты знаешь соседей, люди живут спокойной тихой жизнью — это и есть настоящая элитарность. Деньги — это хорошо. Но отлично, когда в определённых жизненных ситуациях их не требуется применять.
В вопросе обеспечения безопасности несколько лет назад в сегменте активно предлагали различные умные решения. Насколько они востребованы сегодня?
— Мы предлагаем оснащение коттеджей системами умного дома, но у нас это не встроенная опция. Выбирают 30–35% собственников. Как правило, её очень любят мужчины, домохозяйки меньше, но чаще всего управлением заведует прислуга. Большая часть владельцев либо не доверяет технологиям — учитывая растущее число кибератак и мошенников, либо по другим причинам предпочитает обходиться без подобных помощников, применяя лишь самый минимум функций: охрана, контроль ворот, запуск полива, подогрев строений на участке и т. п.
Кстати, в вашем проекте следуете всем обозначенным принципам?
— Да, в "Ингела Парк" предусмотрен единый архитектурный стиль посёлка, для 74 домовладений разработано восемь типовых проектов, но возможно строительство по индивидуальному. Если говорить о трендах на рынке, то сейчас самое большое распространение получили одноэтажные дома — любой площади.
Мы изначально руководствовались принципом "комфорт и удобство во всём", начиная с транспортной доступности. Посёлок расположен в 4 км от КАД, поездка до центра города займёт порядка 35–50 минут. На закрытой территории расположатся детская площадка и прогулочная зона. Проект ландшафтного дизайна дополнит окружающий пейзаж: холмы, просторы, вид на Финский залив.
В проекте придерживаемся "классики", присущей сегменту, — камень, кирпич, черепица. При этом импортозамещение в нашем сегменте началось давно — есть проверенные поставщики качественных отечественных материалов. В том числе так называемых "квартир на земле". Они создаются по финской технологии трёхслойного утеплённого железобетона. Дом полностью производится на заводе, доставляется на участок, где мы его собираем, а элитарность и комфорт уже добавляются отделочными материалами. В этом проявляется такой современный урбанизированный стиль. Архитекторы любят интересно обыгрывать такие дома. Чаще всего в скандинавском стиле — Петербург здесь стабилен.
А в части инвестиционного спроса на элитную загородную недвижимость?
— Он высок на землю, если мы говорим про бизнес. Застройка коттеджного посёлка требует больших вложений, при этом сложно прогнозировать возврат инвестиций. Если говорить про частного покупателя, то дом — это всё-таки пассив, а не актив. Единичны случаи, когда совершались выгодные сделки по продаже готовых коттеджей. Это должна быть идеальная локация, минимальные вложения, потому что каждый будущий хозяин ищет дом под свои запросы. Он будет покупать землю, а дом почти всегда оценят минимально. В части инвестиций элитный рынок недвижимости не для всех, он очень специфичен.
