Районные торговые центры Петербурга лучше пережили кризисы последних лет, чем гиганты. Их посещаемость растёт, а площади не простаивают.
Рынок торговой недвижимости переживает сложные времена начиная с 2020 года, когда пандемия COVID-19 послужила причиной массовых локдаунов. Значительная часть спроса при этом перетекла в онлайн-торговлю, ставшую с тех пор привычной для миллионов людей. В 2022 году к этому добавился массовый исход из России иностранных брендов. А в 2024-м свою роль сыграла высокая ключевая ставка, при которой значительная часть девелоперов оказалась не готова начинать новые строительные проекты.
Ситуацию наглядно иллюстрируют показатели ввода коммерческой недвижимости Петербурга. Если в 2020 году в городе, по данным Nikoliers, было введено 127 тыс. м2 качественных торговых площадей, то в последующие годы этот показатель не поднимался выше 36 тыс. м2. По итогам трёх кварталов 2024 года не было введено ни одного ТЦ. Впрочем, в четвёртом ожидается ввод двух объектов — "Небо" и "Лунапарк". Если сроки не перенесут, то этот год сравняется по объёмам ввода с предыдущим.
Вместе с тем, уже сейчас налицо явные признаки выхода из кризиса. В первую очередь это заметно по показателю вакантности. Сейчас он находится на историческом минимуме, составляя всего 3,4%. "В дальнейшем можно ожидать стабилизации вакантности на уровне около 3,0% с учетом сдержанного ввода новых торговых площадей", — говорится в исследовании Nikoliers. Место ушедших брендов занимают новые. Только с начала 2024 года на российский рынок вышло 44 новых бренда.
Что же касается посещаемости торговых центров, то она пока отстаёт от показателей 2021 года, но уже перекрывает цифры 2022 и 2023 годов.
Районы, кварталы…
Наиболее комфортно в этой ситуации чувствуют себя небольшие районные торговые центры. Показателен тот факт, что оба ТЦ, открытие которых ожидается в этом году в Петербурге — именно такие объекты.
Тенденция уменьшения площади объектов формировалась уже давно. За последние 10 лет средняя площадь новых ТЦ снизилась почти в два раза: если в 2000–2014 годах этот показатель находился на уровне 34 тыс. м2, то в 2015–2023 равен 17 тыс., отмечают в IBC Real Estate. "Рост спроса на ТЦ в пешей доступности от дома и метро обусловлен активным развитием децентрализированных районов, строительством новых ЖК и улучшением инфраструктуры города", — говорится в исследовании компании.
Другими словами, покупатели нового жилья хотят иметь всю необходимую им инфраструктуру рядом с домом, включая места для покупок, поясняет региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. Поэтому девелоперы, реализуя проекты квартальной жилой застройки, строят там и небольшие ТЦ. "Этот формат выигрывает за счет своей локальности: жители получают качественную инфраструктуру рядом с домом, девелоперы — высокий спрос на арендуемые площади, а ритейлеры – новые возможности для расширения своего присутствия", — говорит Евгения Хакбердиева.
И именно этот формат оказался наиболее устойчивым в кризис. "Если говорить о сегменте районных ТЦ, то драматической ротации арендаторов не было ни во времена пандемии, ни после исхода иностранных арендаторов, — отмечает руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров. — Пул арендаторов в таких ТЦ включает стандартные якорные функции: супермаркет, товары для детей, товары для дома, а также сопутствующую торговую галерею. Все эти форматы легко заменяемы". То есть уход условной IKEA никак не отразился на объектах данного формата.
В результате сейчас вакантность в районных ТЦ даже ниже, чем в среднем по рынку. В Nikoliers оценивают её примерно в 2%. "Это может быть обусловлено постоянством стандартного пула арендаторов, рассчитанных на потребности посетителей районных ТЦ", — говорят в компании.
Город-сад
Примером того, как чувствуют себя в нынешней ситуации районные торговые центры, может служить ТК "Гарден Сити". Он работает на Лахтинском проспекте с 2006 года. Это премиальный торговый комплекс, в котором представлены товары для обустройства дома и интерьера, спорта, отдыха, парфюмерия и косметика ведущих брендов мира, а также товары для повседневной жизни. В составе комплекса два корпуса общей площадью 52 тыс. м2.
В 2022 году в ТК сменился якорный арендатор — им стала "Азбука вкуса". "После этого посещаемость начала расти и увеличилась на 5%, что выше среднерыночного показателя на 2%", — отмечает глава отдела аренды ТК "Гарден Сити" Наталья Козырева.
Уход иностранных компаний с российского рынка не повлиял на работу объекта. "Сменились только собственники некоторых компаний — "ОБИ" и "Вкусно — и точка", но это никак не отразилось на показателях комплекса", — говорит Наталья Козырева.
Тем не менее, ротация арендаторов произошла. Её провела команда торгового комплекса, разместив в нём такие бренды, как "Иль Дэ Боте", Carl Zeiss, Zielinski & Rozen. Кроме того, в 2024 году на втором этаже ТК "Гарден Сити" открылся МФЦ. Его посетил губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов. Он подчеркнул, что МФЦ в торговых центрах удобны для горожан. Выгода в данном случае взаимная — комплекс получил дополнительный поток посетителей.
Наконец, важна для объекта и событийная составляющая. "Комплекс проводит совместные мероприятия с арендаторами, а также ежегодную уникальную цветочную выставку для посетителей, — рассказывает Наталья Козырева. — Это фермерская ярмарка цветов и декоративных растений, на которой представлена продукция хозяйств Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Впервые идея организовать подобную ярмарку появилась еще в 2009 году, с тех пор она полностью переориентировалась на продукцию садоводческих хозяйств и сейчас её посещает около 100 тысяч человек ежемесячно".
Таким образом, есть все предпосылки к тому, чтобы районные ТЦ и дальше уверенно чувствовали себя на рынке торговой недвижимости Петербурга. Впрочем, успех приходит к тем объектам, владельцы которых грамотно позиционируют свой ТЦ, тщательно подбирают пул арендаторов и стимулируют интерес к нему разнообразными активностями.
