Частная компания заставила Смольный продать ей земельный участок в центре Петербурга, стоимость которого вместе с расположенным там зданием оценивается в 600–700 млн рублей.
Земельный участок с региональным памятником "Экспериментальный цех машиностроительного завода “Русский дизель”" становится собственностью ООО "Большой Сампсониевский, 30" — компания названа по адресу объекта.
Остался последний шанс
Такое решение петербургского арбитража вступило в законную силу в середине октября. ООО "Большой Сампсониевский, 30" добивается от комитета имущественных отношений (КИО) возможности приобрести в собственность участок с начала года. 25 ноября кассационный суд дал ведомству последний шанс — принял к производству его жалобу на проигрыш в двух нижестоящих инстанциях. Из судебной картотеки видно, что 3 ноября компания получила исполнительный лист, позволяющий исполнить судебное решение об обязании КИО принять решение о продаже ей земельного участка.
Дом 30, корпус 1, литера А, на Большом Сампсониевском проспекте 1949 года постройки — трёхэтажное нежилое здание площадью 13,6 тыс. м2, вид разрешённого использования — "для размещения промышленных объектов". Земельный участок под ним, ставший предметом спора, занимает 12,5 тыс. м2. Здание принадлежит ООО "Большой Сампсониевский, 30" и целиком используется арендаторами — это металлообрабатывающие производства и склады оптовых торговцев. Самый крупный арендатор — ООО "Станкозавод “ТБС”", которое изготавливает и ремонтирует фрезерные станки. В 2023 году здание признано региональным памятником.
Владелец здания бывшего цеха "Русского дизеля", а теперь и земли под ним — ООО "Большой Сампсониевский, 30" принадлежит семи частным лицам. Самый большой пакет у Якова и Юлии Биндер (26% на двоих). Они владеют долями ещё в нескольких компаниях в Петербурге и Подмосковье, самая крупная из которых — производитель морозильного оборудования ООО "Фростор Групп" с выручкой за 2023 год 1 млрд рублей. "Большой Сампсониевский, 30" показал в системе "СПАРК" 58,8 млн рублей прошлогодней выручки.
Двоим владельцам "Большого Сампсониевского, 30" — Ирине Ворониной и Александру Сапрыкину — принадлежат 25% и 15% долей соответственно в ООО "Тобольская, 6", которое сдаёт в аренду помещения в расположенном по такому адресу бизнес–центре "Максима".
"Не соответствует градостроительному регламенту…"
КИО отказывался продать "Большому Сампсониевскому, 30" землю, на которой располагается принадлежащее ему здание бывшего экспериментального цеха "Русского дизеля", ссылаясь на ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.
По мнению чиновников, указанный в ЕГРН вид разрешённого использования участка "для размещения промышленных объектов" не соответствует градостроительному регламенту данной территориальной зоны.
“
"Комитет пояснил, что градостроительный регламент данной территориальной зоны не предусматривает отнесение назначения земельного участка “для размещения промышленных объектов” ни к основным, ни к условно разрешённым видам использования… территориальная зона, в пределах которой расположен участок, не предусматривает возможности размещения промышленных объектов", — изложена позиция КИО в решении арбитража. А ещё в КИО считают, что здание является самовольной постройкой из–за "отсутствия части несущих перегородок".
Суд расценил этот довод как не имеющий юридического значения, а также пришёл к выводу, что "разрешённое использование участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешённого использования, следовательно, установленный вид разрешённого использования “для размещения промышленных объектов"”признаётся действительным. Таким образом, общество имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости".
"Комитет принял решение отказать в выкупе участка ввиду несоответствия вида разрешённого использования “для размещения промышленных объектов” градостроительному регламенту… а также в связи с выявлением признаков самовольной реконструкции расположенного на участке объекта недвижимости", — сообщили в КИО в ответ на редакционный запрос.
В ООО "Большой Сампсониевский, 30" на предложение о комментарии не отреагировали.
Дороже, но невыгодно
Участники рынка полагают, что здание на Большом Сампсониевском, 30, в одном пакете с земельным участком, где оно расположено, имеет довольно высокую рыночную цену, но арендаторам здания невыгодно было бы покупать такой пакет, а владельцу земли с участком невыгодно было бы продавать его.
По словам вице–президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, рыночная стоимость участка вместе со зданием может составлять 600–700 млн рублей.
"Самое ценное тут, конечно же, земля, близость к реке, близость к метро и близость к местам нового девелопмента. Через дорогу снесён торгово–офисный центр “Сампсониевский”, там ведётся новое строительство. Район развивающийся, любое пятно под застройку будет пользоваться спросом, но наличие памятника очень усложняет ситуацию", — говорит эксперт.
Владелец ООО "Ленинградский завод точного машиностроения" (ЛЗТМ, производит дизельные и газотурбинные электростанции) Валерий Азарко полагает, что для компаний с такой специализацией, как у расположенных на Большом Сампсониевском, 30, нецелесообразно было бы приобретать в собственность здание и землю, где они работают.
“
"Думаю, там небольшая выручка и после вложения в покупку здания и земли фактически в центре Петербурга операционная прибыль очень надолго станет совсем смешной. Да и для владельца здания и земли гораздо выгоднее сдавать их в аренду, чем заморачиваться операционной деятельностью, например по работе со станками. Безусловно, рыночная стоимость компании, у которой в собственности не только производство, но и здание с землёй, где производство располагается, гораздо выше, чем стоимость компании, которая всё это арендует. Но ни арендатору, ни арендодателю невыгодно объединяться в одно юрлицо. Для первого это непосильная ноша, для второго — лишение большой части доходов. Полагаю, такие компании, как Станкозавод “ТБС”, выживают за счёт экстремального спроса на ремонт и модернизацию промышленного оборудования в связи с резким ростом гособоронзаказа", — говорит владелец ЛЗТМ.
