Период охлаждения на рынке жилья в Петербургской агломерации и в стране продлится столько же, сколько период высоких ипотечных ставок, считают опрошенные "ДП" участники рынка.
Показатели спада пока не означают кардинальных перемен в отрасли.
Продажи и ввод квартир в конце 2024 — начале 2025 годов
Зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов в Петербурге и Ленобласти стали ниже на 43%, чем год назад, следует из данных сервиса Dataflat. Оценка выручки рынка новостроек — поступлений на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам в агломерации в декабре 2024 оказалась на 39% ниже по сравнению с декабрём 2023 года.
Выручка застройщиков в Петербурге и Ленобласти по итогам 2024 года составила 565,86 млрд рублей. Это на 86,28 млрд меньше, чем в 2023 году.
При этом застройщики всё реже получают разрешения на строительство, а также сокращают объёмы возводимого жилья. Согласно подсчётам Минстроя РФ и "Дом.РФ", с января прошлого по январь текущего года количество действующих в Петербурге разрешений на строительство снизилось на 15,2% (с 210 до 178), а объёмы строительства упали на 18,4% (до 5,4 млн м2). За отчётный период активность застройщиков в городе снизилась на 16,8%. В "Дом.РФ" даже допустили ряд банкротств среди девелоперов в 2025 году.
В Петербурге и Ленобласти по темпам ввода жилья произошло снижение на 29%, до 2,4 млн м2, в 260 корпусах, подсчитали в ЦИАН. Сокращение на рынке Москвы и области составило 5–19%, в других регионах — 17–29%. В 2025 году снижение активности на 20–25% опрошенные "Ъ" аналитики рассматривают как базовый сценарий.
При этом доля сделок с ипотекой в Петербурге снизилась до 47%, в Ленобласти — до 55%, что всё же выше, чем в среднем по стране. Выдача ипотеки в России по итогам 2024 года упала почти на 40%. Так, банки РФ предоставили 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,9 трлн руб. (на 36% меньше по количеству и на 37% по объёму, чем в рекордном 2023-м). Продажи квартир по договорам участия в долевом строительстве эксперты оценили в 26,7 млн м2 (–22% к 2023-му).
На этом фоне цены на первичном рынке в 2024 году выросли на 9,2%. При этом среди топ-10 регионов по объёму строящегося жилья новостройки больше всего подорожали в Свердловской области (+15%), в Ленобласти (+13%), в Ростовской области (+12%) и Петербурге (+12%).
На что влияет ставка и когда покупать квартиры
Период сильного охлаждения рынка не будет длительным, большинство экспертов полагают, что смягчение денежно-кредитной политики может начаться к концу года, отмечают в компании "Брусника". Там обращают внимание, что снижение ставки сразу разгонит спрос.
“
"Как только ключевая ставка начнёт снижаться, продажи резко возрастут. Когда это произойдет, наверняка сказать невозможно. Но я не думаю, что процесс займёт годы. В отрасли никто не верит, что Россия пойдёт по "турецкому" сценарию со ставкой 40-50%, для этого нет никаких предпосылок", — уверен коммерческий директор "Брусники" в Петербурге и Ленинградской области Максим Зорин.
По его словам, сейчас покупать участки и запускать новые проекты станет сложнее. Стоимость кредитных ресурсов и публичного долга напрямую зависит от ставки ЦБ. Очевидно, что в 2025 году рынок ждёт снижение объёма текущего строительства.
Кроме того, станет дороже проектное финансирование. В 2024-м его средневзвешенная стоимость, по оценке "Дом.РФ", уже выросла на 30% — с 6, до 8,3%. В-третьих, продолжит снижаться доступность кредитов. Влияние на это окажет также вступивший в силу ипотечный стандарт Центробанка. Аналитики прогнозируют сокращение объёмов выдачи на 17-22%.
Для падения цен в Северной столице в ближайшие полгода оснований нет, констатирует генеральный директор ELEMENT Виталий Коробов.
По его мнению, значительных снижений чека и формата "распродаж" ждать не приходится — девелоперы активно сокращают объём предложения, адаптируя свою политику продаж под снижающийся спрос. Это позволяет им удержать текущий уровень цен. Снижение чека возможно будет только в исключительных случаях — например, в почти сданных проектах, где остаются финальные (или попросту неликвидные) предложения, считает застройщик.
В компании обращают внимание, что у потенциальных покупателей недвижимости по-прежнему остаётся значительный запас прочности. Ведь многие в конце прошлого года поместили свои деньги на вклады под хороший процент, и эти активы "вернутся" на строительный рынок если не в феврале, то к маю — точно, допускают в ELEMENT.
“
"Как только "ключ" вернется на значения до 10% годовых, на рынке первичной недвижимости (и далеко не только на нём) активность начнёт расти. Покупательская — сразу же. Строительная — не совсем сразу, но довольно быстро. С учётом небольшого времени, которое потребуется на активизацию девелоперами откладываемых сейчас проектов строительства", — резюмирует коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Коррекция или падение: что будет с рынком недвижимости
Экономика не может нормально работать в период высоких процентных ставок и строительство не исключение, убеждены в ПСК. Такой период не может продолжаться долго и пока рынок недвижимости, как совокупность всех сегментов, находится в сжатом состоянии, отмечают там.
При этом в ПСК обращают внимание, что без упора не ипотеку часть рынка недвижимости вполне себе существует, и весьма успешно.
"Это премиальная, элитная недвижимость. А также большая доля сегмента бизнес-класса. Словом, всё то, что имеет цену за кв. м намного выше среднего. Здесь, правда, есть другие проблемы — острая нехватка земли. Поэтому локомотивом дорогой сегмент не станет. Тем более что в объёмном выражении это малая часть рынка. Массовое же строительство без кредитных механизмов нормально развиваться не может", — говорит Сергей Софронов.
В "Бруснике" не видят предпосылок для формирования новой модели рынка недвижимости. Показатели распроданности и стройготовности на данный момент находятся на вполне приемлемом уровне, отмечают в компании. Накопленный задел по продажам позволит застройщикам гарантированно завершить проекты с близкими сроками ввода.
Рассрочка в качестве альтернативы ипотеки не покрывает стоимость квартиры целиком. Существенная часть выплат, 50-70% общей стоимости, откладывается на будущее с расчётом на то, что через 2-3 года ставки снизятся, прогнозирует застройщик.
"Да, девелоперский бизнес продолжит развиваться по двум сценариям. Часть компаний будет пытаться отвечать на охлаждение и будет оптимизировать площади квартир, увеличивать скорость вывода лотов и снижать их стоимость в ущерб качеству. Но такая стратегия не обеспечивает долгосрочную устойчивость. Другая часть приступит к переосмыслению продукта. И это наиболее адекватный подход, обеспечивающий конкурентоспособность на длинном горизонте", — прогнозирует коммерческий директор "Брусники".
В компании ELEMENT более категоричны. Строительный рынок стоит сегодня на пороге эпохи пересмотра приоритетов, которые формировались последние 5 лет, считает девелопер.
“
"Например, компании, которые в предыдущие годы активно скупали свободные участки без оглядки на свою финансовую модель, начинают более осознанно подходить к формированию своего земельного портфеля, а также концепции проектов и продуктового наполнения. Мы увидим перепрофилирование активов — застройщики будут перепродавать неликвидные участки, коллаборироваться друг с другом (в Москве, например, эта тенденция уже наблюдается), уходить в другие ниши — строительство бизнес-центров и так далее. Благодаря этим процессам девелоперский рынок, предполагаю, начнёт "самоочищаться" от неконкурентоспособного товара. Этот естественный отбор приведёт нас к более осознанному развитию локаций (а именно — к точечной застройке) и однозначно повысит качество концептуального девелопмента", — резюмирует гендиректор ELEMENT Виталий Коробов.
