Начало года не радует участников рынка жилья — хотя ставка ЦБ пока не растёт, а программы рассрочек пользуются спросом, продажи упали на треть.
По данным Data Flat.ru, объём заключённых договоров долевого участия (ДДУ) в Петербурге сократился с 122,6 тыс. м2 в декабре 2024 года до 81,2 тыс. м2 в январе (на 34%). В Ленинградской области объём продаж уменьшился с 63,8 тыс. м2 до 46,4 тыс. м2 (минус 27%).
Выручка от продаж также значительно снизилась. В городе она уменьшилась с 33,51 до 22,34 млрд рублей (на 33%), а в Ленинградской области — с 10,19 до 7,48 млрд рублей (на 27%). Доля ипотеки в продажах жилья упала с 47 до 37%.
Повод для позитива
Впрочем, январь — традиционно "провальный" месяц на рынке недвижимости. При этом лейтмотивом нынешнего января можно назвать принцип "отсутствие плохих новостей — уже хорошая новость". Перед Новым годом Центральный банк, несмотря на все ожидания, не повысил ключевую ставку ни до 23%, ни до 25%, а оставил её прежней — 21%. И хотя ставки по обычной ипотеке остаются на запредельных уровнях, даже эта новость позитивно сказалась на рынке: обращений стало больше, количество сделок также выросло.
На бирже акции застройщиков, которые полгода падали, начали восстанавливаться. Так, с начала января 2025 года индекс строительных компаний на Мосбирже вырос на 23%, до 7,3 тыс. пунктов. Это вдвое выше, чем в декабре 2024 года, когда отраслевой индекс вырос на 11,8%, до 5,9 тыс. пунктов. Стремительный рост индекса в январе обусловлен подорожанием акций ГК "ПИК" — стоимость бумаг компании повысилась на 36,5%. Акции ГК "Самолет" увеличились на 25,4%. Акции ГК "ЛСР" с начала 2025 года прибавили в цене всего 3%.
Как говорят эксперты, стройиндустрия в наибольшей мере подвержена влиянию ставок, так как застройщики работают с проектным финансированием и бридж–кредитованием. Так что при сохранении ЦБ ключевой ставки (заседание пройдёт 14 февраля) рынок продолжит постепенно адаптироваться к новым условиям.
Что мешает строить жильё
При этом застройщики продолжают придерживать проекты. Так, в январе объём строящегося жилья в городе сократился до 5,2 млн "квадратов" (в декабре 2024 года было 5,6 млн м2, а год назад — 6,6 млн м2).
Впрочем, в январе состоялись сразу три премьеры в общей сложности на 2 тыс. квартир. Группа "Эталон" объявила о старте продаж в своём новом комплексе комфорт–класса "Клюква.Парк" в посёлке Шушары. В закадных Юкках представил свой первый проект в регионе краснодарский застройщик Dogma. Группа "КВС" вывела на рынок проект в сегменте бизнес–класса — рядом со станцией метро "Обводный канал", на Курской ул., девелопер построит жилой комплекс на 380 квартир.
В январе девелоперам вновь усложнили работу банки, которые не торопились выдавать ипотечные кредиты по программе семейной ипотеки, меняли условия и ужесточали требования к заёмщикам.
“
"Только ближе к концу месяца процесс стал более отлаженным и началось одобрение заявок. Таким образом, сегодня мы видим спрос, который пока ещё довольно сложно конвертировать в сделки из–за низкой доступности ипотеки", — констатирует генеральный директор АН "Главстрой" Юлия Ружицкая.
Стратегии девелоперов
В отсутствие дешёвой ипотеки (за исключением специализированных программ) застройщики продолжают делать ставку на разнообразные программы рассрочек и траншевых кредитов. Их доля в продажах уже превышает половину, а у некоторых компаний достигает 70%.
"Доля рассрочек растёт и в целом по рынку сейчас составляет порядка 50–60%. В наших продажах этот показатель несколько ниже рыночного, однако также увеличивается. Желание покупателей зафиксировать цену, а затем, когда ключевая ставка начнёт снижаться, перейти на ипотечные программы — понятно и логично", — рассказывает коммерческий директор ГК "А101" в Санкт–Петербурге Мария Орлова.
Влияние нового ипотечного стандарта ЦБ ощущается всё более отчётливо.
"Все наши банки–партнёры усилили скоринг и проявляют всё большую осторожность при проверке потенциальных заёмщиков. Это выражается в том, что они чаще выдают кредиты на меньшую сумму, чем запрашивал клиент, или вовсе отказывают в кредите. Однако пока можно отметить, что на рынке есть доступные лимиты. И по семейной, и по IT–ипотеке работа активно продолжается", — добавляет она.
"Мы возвращаемся к рынку пятилетней давности, когда не было масштабных программ господдержки. Количество доступных инструментов для покупки недвижимости уменьшается каждый день. Ограничения в выдаче семейной ипотеки привели к тому, что доля ипотечных сделок постепенно сокращается. Сейчас спрос поддерживается альтернативными условиями продажи — рассрочкой и 100%–ной оплатой", — резюмирует директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова.
“
Январь из года в год считается "сложным" с точки зрения продаж, поскольку покупатели стараются закрыть сделки до Нового года. В конце декабря, чтобы простимулировать продажи в следующем месяце, мы ввели в политику продаж сразу несколько новых программ рассрочек. Январь мы закрыли планово, без резкого падения спроса. Более того, мы наблюдали повышенный спрос на апартаменты от 200 м2 в секции Residence в премиум–проекте "17 / 33 Петровский остров", где в продаже представлены самые дорогие лоты. По итогам января 70% сделок (а также броней, которые перейдут в сделку только в феврале) приходится именно на рассрочки. Таким образом, для покупателей нашей недвижимости — бизнес– и премиум–класса — этот инструмент стал наиболее востребованным.
Виталий Коробов
генеральный директор Element
“
Наши продажи в январе выросли год к году. Этому способствовал запуск новых проектов в ряде регионов присутствия GloraX, их глубокая проработка и качество продуктовых решений. При этом в Санкт–Петербурге мы фиксируем рост спроса на наши готовые проекты, недавно введённые в эксплуатацию. Мы наблюдаем рост доли сделок со 100%–ной оплатой за счёт собственных средств, в январе она достигла 25% от общего объёма продаж. На рассрочки приходится 16%, а доля ипотечных сделок составила 59%. Если взглянуть на структуру именно ипотечных сделок, то большая часть приходится на госпрограмму "Семейная ипотека" — 91%. Именно она остаётся драйвером продаж в текущих реалиях рынка.
Дмитрий Кашинский
президент GloraX
“
В январе план по продажам мы перевыполнили чуть больше чем на 15%. Лучшие результаты показали сегменты комфорт–класса и сервисных апартаментов. Бизнес–классу также можно поставить "зачёт". Премиальный сегмент немного отстал от плановых ожиданий, но незначительно, буквально на одну среднюю сделку. Сделки с ипотекой есть. По нашей практике сложности с получением субсидированной семейной ипотеки на сегодня отсутствуют. Буквально на днях принято решение на государственном уровне об увеличении размера компенсации банкам по семейной ипотеке. Это положительно скажется на снижении размера комиссии по субсидированию.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Начало января было непростым, но потом интерес к покупке недвижимости вырос в основном за счёт разнообразия программ рассрочек. В целом свои планы мы выполнили. Отмечу, что было много сделок в проекте бизнес–класса "Дубровский" в Пушкине, первая очередь которого будет сдана уже в этом году.
Анжелика Альшаева
генеральный директор агентства недвижимости "КВС"
“
Надо сказать, что январь сам по себе — не самый активный месяц. Многие покупатели традиционно закрывают свои потребности в декабре, пользуясь новогодними акциями и скидками от застройщиков. Вместе с тем, у "Группы ЛСР" очень хорошие показатели за первый месяц 2025 года — мы перевыполнили план по продажам на 17%, а активность среди клиентов наблюдается во всех сегментах: комфорт, бизнес и элит. Что касается инструментов покупки недвижимости, из-за повышения ключевой ставки ещё во второй половине прошлого года рассрочка начала постепенно замещать ипотеку, и распределение долей по ним в январе не изменилось. На рассрочку приходится порядка 60% сделок, а на ипотеку, преимущественно семейную, — 30%.
Ольга Ульянова
начальник отдела маркетинга "ЛСР. Недвижимость – СЗ" (входит в "Группу ЛСР")
